Il calcolatore mutuo vs affitto confronta il costo complessivo dell'acquisto di un immobile tramite mutuo con il costo dell'affitto sullo stesso orizzonte temporale, tenendo conto della rata mensile, degli interessi totali, del canone di locazione e del rendimento alternativo del capitale investito come acconto.
Calcolatore Mutuo vs Affitto
Come funziona il confronto mutuo vs affitto
La scelta tra comprare casa con mutuo e affittare non dipende solo dalla rata mensile. Un'analisi completa considera il costo degli interessi (la parte "sprecata" del mutuo, quella che non aumenta il tuo patrimonio), il costo opportunità dell'acconto (i soldi che invece di pagare il mutuo potresti investire), e il costo totale dell'affitto nel periodo considerato.
La formula usata per la rata è la formula PMT: R = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], dove C è il capitale, r il tasso mensile e n il numero di rate. Il costo opportunità dell'acconto è calcolato con la crescita composta al tasso di rendimento alternativo specificato (tipicamente 4-7% per un portafoglio ETF bilanciato).
FAQ
Il calcolatore tiene conto dell'apprezzamento dell'immobile?
No, per semplicità il modello non include la rivalutazione del valore dell'immobile nel tempo. In aree con forte crescita dei prezzi (Milano, Bologna centro) questo fattore può essere decisivo a favore dell'acquisto. Aggiungere una rivalutazione del 2-3% annuo sposterebbe il break-even significativamente a favore del mutuo.
Cosa non è incluso nel calcolo?
Il modello non include: spese notarili e di rogito (circa 3-4% del prezzo), IMU sulla seconda casa, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (stimate al 1-2% annuo del valore), rivalutazione ISTAT dell'affitto, eventuali agevolazioni prima casa (IVA/registro ridotti, detrazione interessi al 19%).
Quando conviene sicuramente affittare?
Affittare conviene quando l'orizzonte temporale è breve (meno di 5 anni), quando il mercato immobiliare locale è stagnante o in calo, quando i tassi di mutuo sono molto elevati rispetto al rendimento degli investimenti alternativi, o quando si preferisce la flessibilità geografica che l'affitto garantisce.