Comprare casa è probabilmente la decisione finanziaria più importante della vita di una persona. Eppure in pochi conoscono davvero quanto costa, al netto del prezzo dell'immobile. La differenza tra il prezzo concordato con il venditore e quello che effettivamente esce dal conto corrente può arrivare al 10-15% in più. Su un appartamento da 200.000 euro, stiamo parlando di 20.000-30.000 euro di spese aggiuntive che in molti si trovano a dover affrontare senza averle messe in conto.
Questo articolo analizza tutte le voci di costo reali, con le cifre aggiornate al 2026, per aiutarti a pianificare l'acquisto senza sorprese. Prima di procedere con qualsiasi offerta, è fondamentale avere un quadro chiaro delle risorse necessarie, compreso un adeguato fondo di emergenza che non venga intaccato dall'acquisto.
Le imposte: la voce più pesante dopo il prezzo
Le imposte sull'acquisto di casa variano significativamente a seconda che si tratti di prima casa o seconda casa e che il venditore sia un privato o un'impresa costruttrice.
Acquisto da privato: imposta di registro
Quando compri da un privato (o da un'impresa che vende in esenzione IVA), si applica l'imposta di registro:
- Prima casa: 2% calcolato sul valore catastale (non sul prezzo di vendita), con un minimo di 1.000 euro
- Seconda casa o abitazione di lusso: 9% sul valore catastale, sempre con minimo 1.000 euro
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna (in misura fissa per la prima casa)
Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente (115,5 per la prima casa, 126 per le altre). In genere è significativamente inferiore al prezzo di mercato, il che rende l'imposta di registro meno pesante di quanto potrebbe sembrare.
Esempio pratico: appartamento acquistato a 200.000 euro con rendita catastale di 600 euro. Valore catastale = 600 x 115,5 = 69.300 euro. Imposta di registro prima casa = 69.300 x 2% = 1.386 euro.
Acquisto da costruttore: IVA
Se compri da un'impresa costruttrice che vende in regime IVA (il caso tipico degli immobili nuovi o ristrutturati pesantemente), le aliquote cambiano radicalmente:
- Prima casa: IVA al 4% sul prezzo di vendita
- Seconda casa (non di lusso): IVA al 10% sul prezzo di vendita
- Immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): IVA al 22%
In questo caso si calcola sul prezzo effettivo di vendita, non sul valore catastale. Su un appartamento da 200.000 euro, l'IVA prima casa è di 8.000 euro — una cifra ben diversa dai 1.386 euro dell'esempio precedente.
Alle imposte si aggiungono sempre l'imposta di bollo (230 euro), i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie in misura fissa.
Il notaio: obbligatorio e costoso, ma negoziabile
Il notaio è una figura obbligatoria per il rogito. Il suo compenso è libero (non esiste più il tariffario obbligatorio dal 2006) e dipende da valore dell'immobile, complessità dell'atto, presenza del mutuo e dal singolo professionista.
Quanto costa il notaio
Per un rogito senza mutuo su un immobile tra 100.000 e 300.000 euro, l'onorario del notaio si aggira a titolo indicativo tra 1.500 e 3.500 euro (IVA inclusa). Se si stipula anche il mutuo nello stesso atto o in atto separato, il costo complessivo può salire tra 2.500 e 5.000 euro, perché il notaio deve rogitare anche l'ipoteca a favore della banca.
Le parcelle variano molto da regione a regione e da studio a studio. Vale sempre la pena richiedere preventivi a due o tre notai prima di scegliere. La differenza può essere di qualche centinaio di euro, non di migliaia, ma ogni risparmio è benvenuto.
Cosa include la parcella notarile
La parcella del notaio comprende tipicamente l'onorario professionale, le visure ipotecarie e catastali, le spese di conservatoria, i bolli e le imposte che il notaio versa per conto del compratore (inclusa l'imposta di registro). Per questo motivo la cifra finale che il notaio vi chiede è sempre superiore al suo onorario: include anche le imposte che incassa per versarle all'Erario.
L'agenzia immobiliare: provvigioni da mettere sempre in budget
Se l'immobile è stato acquistato tramite agenzia immobiliare, sia il venditore che il compratore pagano una provvigione. L'agente immobiliare ha diritto al compenso da entrambe le parti, salvo accordi diversi.
Quanto paga il compratore
La provvigione a carico del compratore varia in genere tra il 2% e il 4% del prezzo di acquisto, più IVA al 22%. Nella pratica:
- Grandi città e mercati competitivi: solitamente il 2-3% più IVA
- Mercati più piccoli o agenzie meno strutturate: può arrivare al 4% più IVA
- Alcune agenzie applicano una tariffa minima fissa (es. 3.000-4.000 euro) per immobili di basso valore
Esempio: acquisto da 200.000 euro con provvigione del 3% + IVA = 6.000 + 1.320 (IVA 22%) = 7.320 euro solo di provvigione agenzia compratore.
La provvigione è detraibile fiscalmente in parte (19% su un massimo di 1.000 euro) se si acquista la prima casa. Una detrazione modesta rispetto al costo complessivo.
Se invece trovate l'immobile direttamente tra privati, risparmiate questa voce. Per questo molti acquirenti oggi cercano attivamente anche su portali tra privati come complemento alla ricerca tramite agenzia.
Le spese per il mutuo: un pacchetto da valutare con attenzione
Chi acquista con mutuo si trova a sostenere un insieme di costi aggiuntivi legati al finanziamento, che si aggiungono a tutti quelli già elencati.
Perizia bancaria (perizia peritale)
Prima di concedere il mutuo, la banca incarica un perito indipendente di stimare il valore dell'immobile. Questo serve alla banca per calcolare il LTV (Loan-to-Value), cioè il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. Il costo della perizia è a carico del mutuatario e si aggira tra 200 e 500 euro, a volte inclusa nelle spese di istruttoria.
Spese di istruttoria
L'istruttoria è il processo di valutazione della pratica di mutuo da parte della banca. Il costo può essere:
- Una percentuale sul capitale (0,1% - 0,5%), spesso con un minimo fisso
- Una cifra fissa, tipicamente tra 500 e 1.500 euro
- Alcune banche offrono istruttoria gratuita come leva commerciale
Imposta sostitutiva sul mutuo
Sui mutui ipotecari si applica un'imposta sostitutiva che sostituisce le imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo sull'atto di mutuo. L'aliquota è:
- 0,25% sul capitale mutuato per l'acquisto della prima casa
- 2% sul capitale mutuato per la seconda casa
Su un mutuo da 160.000 euro per prima casa, l'imposta sostitutiva è di 400 euro. Per seconda casa, 3.200 euro.
Assicurazioni obbligatorie sul mutuo
Le banche richiedono obbligatoriamente:
- Polizza incendio e scoppio sull'immobile: obbligatoria per legge, può essere stipulata con qualsiasi compagnia (non solo quella della banca). Costo annuo: solitamente tra 150 e 400 euro a seconda del valore e della zona
- Polizza vita o TCM (Temporanea Caso Morte): non sempre obbligatoria per legge ma spesso richiesta dalla banca, specialmente per mutui elevati. Il costo dipende dall'età, dal capitale assicurato e dalla durata
Le assicurazioni accessorie proposte dalla banca (perdita impiego, invalidità) non sono obbligatorie. Valutatele nel merito, non per accontentare il funzionario.
Altre spese da non dimenticare
Il compromesso (contratto preliminare) e il deposito
Prima del rogito definitivo si firma quasi sempre un contratto preliminare (compromesso). Anche questo va registrato all'Agenzia delle Entrate con un costo di:
- Imposta di registro: 200 euro fissi
- Imposta sul caparra confirmatoria: 0,5% dell'importo della caparra
- Marca da bollo: 16 euro ogni 4 facciate/100 righe
Il compromesso può essere fatto anche senza notaio (scrittura privata registrata), ma per importi elevati o situazioni complesse è consigliabile il notaio anche in questa fase, con costi aggiuntivi di 500-1.500 euro.
Spese di ristrutturazione o adeguamento
Se l'immobile richiede lavori prima dell'abitabilità, questi costi vanno messi in budget fin dall'inizio. Una tinteggiatura completa può costare tra 1.500 e 4.000 euro, un bagno nuovo tra 3.000 e 8.000 euro, una cucina tra 3.000 e 10.000 euro. I lavori straordinari (impianti, serramenti, cappotto) possono superare facilmente i 30.000-50.000 euro su un appartamento medio.
Prima di acquistare, fai valutare l'immobile da un tecnico di fiducia (geometra o architetto) per avere un'idea realistica dei costi di adeguamento. Se stai valutando l'immobile come investimento, questi costi impattano direttamente sul rendimento.
Trasloco e spese di allestimento
Spesso sottovalutate: le spese di trasloco (500-2.000 euro a seconda della distanza e del volume), l'acquisto di nuovi mobili e arredi, gli elettrodomestici mancanti. Metti sempre in budget almeno 5.000-10.000 euro per queste voci se ti trasferisci in un immobile da allestire.
Spese condominiali arretrate
Per legge, l'acquirente risponde in solido con il venditore per le spese condominiali non pagate nell'anno in corso e in quello precedente. Prima di firmare, chiedi sempre all'amministratore di condominio un estratto conto aggiornato che attesti l'assenza di morosità.
Riepilogo: il costo totale reale per un immobile da 200.000 euro
Ecco una stima a titolo indicativo per un acquisto tipico: prima casa da 200.000 euro, da privato, con mutuo dell'80% (160.000 euro), tramite agenzia.
| Voce di spesa | Importo indicativo |
|---|---|
| Prezzo immobile | 200.000 € |
| Imposta di registro (prima casa, 2% su valore catastale) | 1.200 - 2.500 € |
| Notaio (rogito + mutuo) | 2.500 - 4.500 € |
| Provvigione agenzia (3% + IVA) | 7.320 € |
| Perizia bancaria | 200 - 500 € |
| Istruttoria mutuo | 500 - 1.500 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | 400 € |
| Registrazione compromesso + caparra | 300 - 600 € |
| Assicurazione incendio/scoppio (primo anno) | 200 - 400 € |
| Totale spese accessorie | 12.620 - 17.720 € |
| Costo totale reale | 212.620 - 217.720 € |
Le spese accessorie rappresentano quindi tra il 6% e il 9% del prezzo di acquisto, a cui si aggiungono eventuali lavori di ristrutturazione. Se poi acquisti una seconda casa o un immobile da costruttore soggetto a IVA al 10%, la percentuale sale ulteriormente.
Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa
Lo Stato prevede alcune agevolazioni per l'acquisto della prima casa che vale la pena conoscere:
Bonus prima casa under 36
Per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, l'acquisto della prima casa beneficia di esenzioni totali su imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre a un credito d'imposta pari all'IVA pagata in caso di acquisto da costruttore. Verificate sempre la normativa vigente al momento dell'acquisto, perché questa agevolazione è stata prorogata più volte con modifiche.
Detrazione interessi passivi sul mutuo
Gli interessi passivi pagati sul mutuo per l'acquisto della prima casa sono detraibili al 19% su un massimo di 4.000 euro annui (detrazione massima: 760 euro/anno). Non è una cifra enorme, ma nel tempo si accumula. Per approfondire come gestire al meglio la tassazione, puoi consultare la guida sulla tassazione delle rendite finanziarie.
Trasferimento della residenza
Per mantenere le agevolazioni prima casa, devi trasferire la residenza nel comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dal rogito. Se non lo fai, decadi dalle agevolazioni e devi versare le imposte ordinarie più sanzioni e interessi.
Comprare casa come investimento: considerazioni aggiuntive
Se stai acquistando non per abitarci ma come investimento (da mettere a reddito con affitti), il quadro economico cambia. Le imposte salgono, non hai le agevolazioni prima casa e devi considerare i rendimenti nel tempo.
Storicamente gli immobili nelle grandi città italiane hanno offerto rendimenti da locazione lordi tra il 3% e il 5% annuo, con variazioni significative per zona, tipologia e momento di mercato. A questo va sottratta la fiscalità (cedolare secca al 21% per affitti ordinari, 26% per affitti brevi superiori ai 42 giorni per host non professionali dal 2024), le spese di manutenzione, gli eventuali periodi di sfitto e i costi di gestione.
Prima di acquistare un immobile come investimento, confronta il rendimento netto atteso con quello di strumenti finanziari alternativi. Se stai valutando come iniziare a investire e l'immobiliare è una delle opzioni sul tavolo, una buona pianificazione finanziaria preventiva è essenziale. Considera anche che un immobile è un investimento illiquido: non puoi venderlo in tre giorni se hai bisogno di liquidità.
Per gli affitti brevi tipo Airbnb, il panorama fiscale si è fatto più complesso. Se stai valutando questa strada, leggi la guida specifica sugli affitti brevi e Airbnb e quella sulla cedolare secca.
Come pianificare finanziariamente l'acquisto
Una regola pratica: metti da parte almeno il 20-25% del prezzo d'acquisto come liquidità propria prima di procedere. Se il mutuo copre l'80%, il 20% del prezzo più il 6-9% di spese accessorie fa già il 26-29% del prezzo da avere cash. Su un immobile da 200.000 euro significa avere almeno 52.000-58.000 euro disponibili senza intaccare il fondo di emergenza.
Se non hai questa liquidità, aspetta. Acquistare casa indebitandosi al massimo e senza riserve è una delle decisioni finanziarie più rischiose che puoi prendere. Un'imprevista perdita del lavoro, una spesa medica o un guasto importante all'immobile possono trasformare il sogno della casa in un incubo finanziario. Prima costruisci solide basi: tieni sempre un fondo di emergenza separato dall'acconto casa e impara a gestire il tuo budget familiare in modo strutturato.
Un altro aspetto spesso trascurato: confronta sempre il costo del mutuo con il canone di affitto equivalente. In alcune città e in certi momenti del ciclo dei tassi, affittare e investire la differenza in strumenti finanziari diversificati può essere più conveniente dell'acquisto. Non esiste una risposta universale: dipende dalla tua situazione personale, dalla città, dal tipo di immobile e dall'orizzonte temporale.
Domande frequenti
Quali sono le spese minime da mettere in budget oltre al prezzo di acquisto?
Come minimo assoluto, considera: imposta di registro o IVA (a seconda del venditore), spese notarili, e le spese del mutuo se lo accendi. Anche nell'acquisto più semplice, senza agenzia e senza grandi lavori, le spese accessorie raramente scendono sotto il 4-5% del prezzo. Con l'agenzia e il mutuo, il range realistico è il 7-10% del prezzo di acquisto. Pianifica sempre con un margine di sicurezza superiore alle stime.
Si possono evitare le spese di agenzia?
Sì, se trovi l'immobile direttamente dal proprietario senza intermediari. Alcuni portali online permettono la pubblicazione di annunci tra privati. Tieni però presente che la ricerca diretta richiede più tempo, e che in caso di problemi sull'immobile (vizi occulti, irregolarità urbanistiche, ipoteche non dichiarate) non hai la garanzia professionale dell'agente. Se trovi un immobile tramite agenzia, la provvigione è dovuta anche se poi il rogito lo gestisci autonomamente: la maturazione del diritto alla provvigione avviene al momento della conclusione del preliminare.
Il notaio si sceglie liberamente o lo impone la banca?
Per il rogito di compravendita, il notaio è scelto liberamente dall'acquirente (che normalmente paga). Per l'atto di mutuo, le banche tendono a imporre i propri notai di fiducia oppure accettano il notaio dell'acquirente. Se hai già un notaio di fiducia o hai ottenuto preventivi migliori, vale la pena discuterne con la banca: alcune lo accettano, altre no. In ogni caso, anche quando è il notaio della banca a rogitare, verifica il preventivo dettagliato prima di firmare.
Quanto tempo prima conviene iniziare a raccogliere la documentazione per il mutuo?
Almeno 3-6 mesi prima di fare un'offerta seria su un immobile. In questo periodo puoi richiedere una valutazione preliminare (pre-delibera) a una o più banche per sapere quanto puoi ottenere e a quali condizioni. Questo ti permette anche di negoziare l'acquisto da una posizione di forza, sapendo già che il mutuo è fattibile. Verifica anche il tuo profilo creditizio: se hai segnalazioni negative in CRIF, affrontale per tempo prima di avvicinarti a una banca.
Le spese notarili si possono detrarre dalle tasse?
Le spese notarili per il rogito di compravendita non sono detraibili. Solo la parte degli interessi passivi sul mutuo è detraibile al 19% (su un massimo di 4.000 euro/anno). La provvigione dell'agenzia è invece detraibile al 19% su un massimo di 1.000 euro, solo per l'acquisto della prima casa: una detrazione massima di 190 euro, modesta rispetto al costo sostenuto.