Il calcolatore rendita affitto ti aiuta a capire quanto rende davvero affittare un immobile, partendo dal prezzo di acquisto e dal canone mensile. In pochi secondi ottieni il rendimento lordo annuo e quello netto reale, cioè quello che resta in tasca dopo tasse, IMU, spese di gestione e mesi in cui la casa resta sfitta. Uno strumento utile per confrontare immobili diversi e valutare se l’investimento conviene.
Calcolatore rendita da affitto
Calcolatore rendita da affitto
Rendimento lordo e netto di un immobile messo a reddito.
Yield netto = (canoni annui − spese) ÷ prezzo. Esclude tasse sul reddito (cedolare secca ~21%) e sfitto.
Calcolo avanzato — tutti i parametri
Stima indicativa, non consulenza.
Come funziona il calcolatore rendita affitto
Il punto di partenza è il rendimento lordo, che misura quanto rende l’immobile prima di costi e tasse. La formula è semplice: canone annuo diviso il prezzo di acquisto, moltiplicato per 100. Se compri casa a 150.000 € e la affitti a 650 € al mese (7.800 € l’anno), il rendimento lordo è del 5,2%. È il primo dato da guardare per confrontare due immobili, ma da solo dice poco: non tiene conto di tasse, manutenzione e periodi in cui la casa resta vuota.
Il dato che conta davvero è il rendimento netto reale: dall’incasso effettivo si sottraggono l’imposta sul reddito da locazione, l’IMU, le spese di gestione e manutenzione e l’effetto dei mesi di sfitto. Solo così capisci quanto ti resta in tasca ogni anno rispetto al capitale investito. Per un quadro più ampio sui numeri del mattone come investimento puoi leggere quanto rende affittare casa e la nostra guida per investire in immobili.
Tasse sull’affitto: cedolare secca o IRPEF
Sul reddito da locazione puoi scegliere due regimi. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% per i contratti a canone libero o del 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa; in cambio rinunci all’adeguamento ISTAT e l’imposta si calcola sul 100% del canone incassato. In alternativa, con la tassazione IRPEF il canone concorre al reddito complessivo con un abbattimento forfettario del 5% (base imponibile al 95%) e viene tassato per scaglioni: 23% fino a 28.000 €, 35% tra 28.000 e 50.000 €, 43% oltre.
Quale conviene? Dipende dal tuo scaglione IRPEF e dalle detrazioni a cui rinunci. Per chi ha già altri redditi, la cedolare al 21% è spesso più vantaggiosa perché evita di sommare l’affitto a un’aliquota marginale del 35% o 43%. Per capire vincoli e adempimenti del regime sostitutivo leggi l’approfondimento su come funziona la cedolare secca.
I fattori che incidono sul rendimento netto
Oltre alle imposte, sul rendimento reale pesano diversi costi spesso sottovalutati. I mesi di sfitto tra un inquilino e l’altro riducono l’incasso annuo: anche un solo mese vuoto taglia oltre l’8% delle entrate. Le spese di gestione e manutenzione (ordinaria, piccole riparazioni, eventuale gestione di un’agenzia) vanno stimate in genere tra il 5% e il 15% del canone. A queste si aggiungono IMU sulle seconde case, costi di assicurazione e il rischio di morosità.
Per un investimento solido conviene ragionare sempre sul netto: un immobile con rendimento lordo del 6% ma in una zona con alta sfittanza e tasse elevate può rendere meno di uno al 4,5% in zona richiesta. Approfondisci tutti gli aspetti dell’investimento immobiliare nella sezione immobiliare del sito.
Domande frequenti
Come si calcola la rendita di un affitto?
Il rendimento lordo si ottiene dividendo il canone annuo per il prezzo di acquisto dell’immobile e moltiplicando per 100. Per la rendita netta reale, invece, dall’incasso effettivo togli imposte (cedolare o IRPEF), IMU, spese di gestione e l’effetto dei mesi di sfitto, poi rapporti il risultato al capitale investito. Il calcolatore avanzato fa tutti questi passaggi automaticamente.
Qual è un buon rendimento da affitto?
In Italia un rendimento lordo tra il 4% e il 7% è considerato interessante, ma il valore di riferimento è quello netto. Dopo tasse e spese, un rendimento netto reale del 3-4% è generalmente buono. Molto dipende dalla città: le grandi metropoli offrono rendimenti lordi più bassi ma maggiore rivalutazione, i centri minori rendimenti più alti ma più rischio di sfittanza.
Conviene la cedolare secca o l’IRPEF sull’affitto?
Dipende dal tuo reddito complessivo. La cedolare secca al 21% (o 10% per il concordato) è quasi sempre conveniente per chi ha un’aliquota marginale IRPEF del 35% o 43%, perché applica un’imposta fissa più bassa e non fa salire di scaglione. L’IRPEF può convenire solo a chi ha redditi molto bassi e detrazioni capienti da sfruttare. Verifica sempre con un professionista.
I risultati forniti sono stime indicative basate sulla normativa fiscale italiana 2026 e non costituiscono consulenza fiscale o di investimento. Il rendimento reale dipende dal Comune, dalle aliquote IMU locali, dal tuo reddito complessivo e dalle spese effettive: per la scelta del regime fiscale e per il calcolo definitivo rivolgiti a un commercialista o a un consulente di fiducia.