Piano di Ammortamento Mutuo — Tabella Interessi e Capitale

Il piano di ammortamento ti mostra anno per anno come si divide ogni rata tra quota interessi e quota capitale, e quanto debito rimane. Utile per capire quando conviene fare un'estinzione parziale anticipata e quanto pagheresti di interessi su tutta la durata.

Come si legge il piano di ammortamento

Nel mutuo a rata costante (metodo francese, quello più diffuso in Italia) ogni mese paghi sempre la stessa cifra, ma la sua composizione cambia nel tempo. All'inizio la quota interessi è elevata perché si calcola sul debito residuo ancora alto; man mano che rimborsi il capitale, il debito scende e con esso la quota interessi, mentre la quota capitale cresce. Nel piano qui sopra gli anni evidenziati in verde sono quelli in cui la quota capitale supera quella interessi: è il punto di svolta del mutuo, che per un mutuo trentennale al 3% cade intorno all'anno 14–15.

Questa struttura ha una conseguenza pratica importante: nei primi anni la grande maggioranza di ogni rata va agli interessi (soldi che non costruiscono patrimonio), mentre solo una piccola parte riduce il debito. Se vendi o estingui il mutuo nei primissimi anni, avrai rimborsato quasi solo interessi e il debito residuo sarà ancora molto vicino al capitale iniziale. La tabella ti permette di vederlo con esattezza per qualsiasi anno tu stia considerando.

Quando conviene fare una rata extra

Un pagamento anticipato sul capitale (estinzione parziale) è tanto più conveniente quanto prima lo fai. Ogni euro versato in anticipo riduce la base su cui si calcolano gli interessi futuri: nella prima metà del mutuo l'effetto moltiplicativo è massimo. Anche un'estinzione parziale modesta — ad esempio pari a 12 rate — nella prima decade può ridurre gli interessi totali di decine di migliaia di euro o abbreviare significativamente la durata. Verifica con la tua banca i costi di estinzione parziale (per la prima casa a tasso variabile sono nulli per legge; per il fisso possono esistere penali contrattuali).

Vedi anche: calcolatore rata mutuo, calcolatore surroga mutuo, mutuo vs affitto.

Domande frequenti sul piano di ammortamento

Cos'è l'ammortamento alla francese e perché è il più usato?

L'ammortamento alla francese (o a rata costante) prevede rate mensili sempre uguali per tutta la durata del mutuo. All'inizio la rata è composta prevalentemente da interessi; nel tempo la quota capitale cresce mentre quella interessi scende. È il metodo più diffuso in Italia perché permette di pianificare le spese con certezza: sai esattamente quanto pagherai ogni mese per i prossimi 20-30 anni.

Conviene fare un'estinzione parziale anticipata del mutuo?

Sì, quasi sempre — soprattutto nei primi anni. Ogni euro versato in anticipo riduce il capitale residuo su cui si calcolano gli interessi futuri. L'effetto è massimo nella prima metà del mutuo, quando la quota interessi è più alta. Per la prima casa a tasso variabile l'estinzione parziale è gratuita per legge; per i mutui a tasso fisso possono esistere penali contrattuali (solitamente 1-2%), quindi verifica prima con la banca.

Come cambia il piano di ammortamento se i tassi salgono (mutuo variabile)?

Con un mutuo a tasso variabile (indicizzato all'Euribor), se i tassi salgono la rata mensile aumenta e il piano cambia. Alcune banche offrono la possibilità di allungare la durata invece di aumentare la rata (cosiddetto "cap di rata"). Questo calcolatore è pensato per il tasso fisso: usa il calcolatore rata mutuo per simulare scenari con tasso variabile.

Qual è la differenza tra piano di ammortamento francese e italiano?

Nel piano italiano la quota capitale è costante (uguale ogni mese), mentre la quota interessi decresce perché si calcola su un debito che scende uniformemente. Questo significa che le rate iniziali sono più alte e quelle finali più basse. In Italia il metodo italiano è raro sui mutui standard; il francese è quasi universale. Il metodo italiano è più conveniente in termini di interessi totali pagati, ma impone rate iniziali più onerose.