Il piano di ammortamento ti mostra anno per anno come si divide ogni rata tra quota interessi e quota capitale, e quanto debito rimane. Utile per capire quando conviene fare un'estinzione parziale anticipata e quanto pagheresti di interessi su tutta la durata.
Piano di Ammortamento Mutuo
Tabella annuale: quota interessi, quota capitale e debito residuo.
Ammortamento alla francese (rata costante). Esclude spese accessorie, assicurazioni e variazioni di tasso (per mutui variabili). Stima indicativa.
Come si legge il piano di ammortamento
Nel mutuo a rata costante (metodo francese, quello più diffuso in Italia) ogni mese paghi sempre la stessa cifra, ma la sua composizione cambia nel tempo. All'inizio la quota interessi è elevata perché si calcola sul debito residuo ancora alto; man mano che rimborsi il capitale, il debito scende e con esso la quota interessi, mentre la quota capitale cresce. Nel piano qui sopra gli anni evidenziati in verde sono quelli in cui la quota capitale supera quella interessi: è il punto di svolta del mutuo, che per un mutuo trentennale al 3% cade intorno all'anno 14–15.
Questa struttura ha una conseguenza pratica importante: nei primi anni la grande maggioranza di ogni rata va agli interessi (soldi che non costruiscono patrimonio), mentre solo una piccola parte riduce il debito. Se vendi o estingui il mutuo nei primissimi anni, avrai rimborsato quasi solo interessi e il debito residuo sarà ancora molto vicino al capitale iniziale. La tabella ti permette di vederlo con esattezza per qualsiasi anno tu stia considerando.
Quando conviene fare una rata extra
Un pagamento anticipato sul capitale (estinzione parziale) è tanto più conveniente quanto prima lo fai. Ogni euro versato in anticipo riduce la base su cui si calcolano gli interessi futuri: nella prima metà del mutuo l'effetto moltiplicativo è massimo. Anche un'estinzione parziale modesta — ad esempio pari a 12 rate — nella prima decade può ridurre gli interessi totali di decine di migliaia di euro o abbreviare significativamente la durata. Verifica con la tua banca i costi di estinzione parziale (per la prima casa a tasso variabile sono nulli per legge; per il fisso possono esistere penali contrattuali).
Vedi anche: calcolatore rata mutuo, calcolatore surroga mutuo, mutuo vs affitto.