Il calcolatore surroga mutuo confronta la tua rata attuale con quella che otterresti cambiando banca a un tasso più basso, calcola il risparmio totale e i mesi necessari per ammortizzare i costi della surroga.
Calcolatore surroga mutuo
Inserisci i dati del tuo mutuo attuale e il tasso che ti offre la nuova banca.
Calcolo basato su ammortamento alla francese (quota capitale crescente). Le spese surroga tipiche sono €0–500: perizia + notaio, solitamente a carico della nuova banca per legge Bersani 2007. Il tasso attuale stimato è ricavato invertendo la formula PMT dal debito residuo e dalla rata dichiarata. Stima indicativa.
Come funziona la surroga mutuo
La surroga (o portabilità del mutuo) è il trasferimento del tuo mutuo dalla banca attuale a una nuova banca che offre condizioni migliori, senza dover estinguere il vecchio finanziamento e accenderne uno nuovo. Il debito residuo, la durata e l'ipoteca sull'immobile vengono semplicemente "trasferiti" al nuovo istituto. L'operazione è disciplinata dall'art. 8 del D.L. 7/2007 (legge Bersani).
Per legge, i costi della surroga sono a carico della nuova banca: non puoi essere obbligato a pagare spese di istruttoria, perizia o notaio. In pratica, i costi reali sono quasi sempre inferiori a €500 e riguardano piccole spese vive non trasferibili. Questo rende la surroga uno degli strumenti più convenienti per chi vuole ridurre la rata senza perdere i benefici prima casa già acquisiti.
Conviene surrogare quando il risparmio mensile supera i costi in un arco temporale ragionevole (tipicamente meno di 12–18 mesi) e quando restano almeno 5–10 anni di mutuo davanti: il risparmio deve compensare il tempo e la burocrazia. Se il tasso di mercato è sceso di almeno 0,5–1 punti percentuali rispetto al tuo tasso attuale, vale quasi sempre la pena valutarla.
Un esempio di calcolo passo per passo
Prendi un mutuo con debito residuo di 150.000 €, 20 anni rimanenti e TAN 4,0%. La rata mensile è di circa €909. Se ottieni dalla nuova banca un TAN del 3,0% sulla stessa durata, la rata scende a circa €832: risparmi circa €77 al mese, cioè circa €925 l'anno e circa €18.498 sull'intera durata residua. Se la surroga ti costasse 300 € di spese, il break-even sarebbe in 4 mese: per questo conviene confrontare sempre il risparmio mensile con eventuali costi.
La rata si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: Rata = Debito × r / (1 − (1 + r)−n), dove r è il tasso annuo diviso per 12 e n il numero di rate residue (qui 240). È la stessa usata dal calcolatore sopra.
Quanto si risparmia: esempi con diversi importi e tassi
Esempi calcolati con la stessa formula, a parità di durata residua (20 anni), senza costi aggiuntivi. Servono come ordine di grandezza: il tuo risultato dipende da tasso, durata e debito effettivi.
| Debito residuo | TAN: attuale → nuovo | Rata attuale | Nuova rata | Risparmio mensile | Risparmio su 20 anni |
|---|---|---|---|---|---|
| €100.000 | 4,0% → 3,0% | €606 | €555 | €51 | €12.332 |
| €100.000 | 3,5% → 2,8% | €580 | €545 | €35 | €8.477 |
| €150.000 | 4,0% → 3,0% | €909 | €832 | €77 | €18.498 |
| €150.000 | 3,5% → 2,8% | €870 | €817 | €53 | €12.715 |
| €200.000 | 4,0% → 3,0% | €1.212 | €1.109 | €103 | €24.664 |
| €200.000 | 3,5% → 2,8% | €1.160 | €1.089 | €71 | €16.954 |
Si nota che il risparmio cresce con il debito residuo e con la distanza fra i due tassi, ma anche che pochi decimi di punto fanno una differenza modesta su debiti piccoli. Ricorda inoltre che il TAN non è l'unico elemento da confrontare: contano il tipo di tasso (fisso o variabile), eventuali spese e prodotti accessori proposti, e il TAEG.
Come usare il calcolatore al meglio
- Prendi i dati dal piano di ammortamento o dal tuo ultimo estratto: debito residuo, rata e anni rimanenti.
- Confronta lo stesso orizzonte. Se allunghi la durata la rata scende, ma paghi più interessi in totale: prova il calcolo a durata invariata e poi con la nuova durata.
- Inserisci tutte le spese che la nuova banca ti chiede, anche se pensi siano basse, e guarda i mesi di break-even.
- Chiedi offerte a più banche e confronta il TAEG riportato nel prospetto informativo (PIES), non solo il TAN pubblicizzato.
FAQ
La surroga ha costi per il mutuatario?
No, per legge (art. 8 D.L. 7/2007) la nuova banca si accolla tutti i costi dell'operazione: notaio, perizia, istruttoria. L'unico scenario in cui potresti sostenere spese è se richiedi modifiche alle condizioni del mutuo (es. aumento del capitale o cambio di intestatario) contestualmente alla surroga: in quel caso la parte in eccesso può avere costi aggiuntivi.
La banca attuale può opporsi o rallentare la surroga?
Non può opporsi. La legge vieta alla banca cedente di ostacolare o rallentare il processo. Deve completare il trasferimento entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Se non rispetta i tempi, è tenuta a pagare un indennizzo all'ex cliente. Nella pratica, i tempi reali sono 45–90 giorni.
Conviene sempre scegliere il tasso più basso in assoluto?
Non necessariamente. Un tasso variabile più basso oggi potrebbe salire nei prossimi anni, mentre un fisso leggermente più alto ti dà certezza sulla rata per tutta la durata. Usa il confronto fisso vs variabile per capire quale conviene nella tua situazione. In generale, se il tuo orizzonte è lungo (>15 anni) e vuoi dormire sonni tranquilli, il fisso vince spesso anche con qualche decimo in più.
Quante volte si può fare la surroga di un mutuo?
Non esiste un limite legale al numero di surroghe: puoi surrogarti ogni volta che trovi condizioni migliori. L'unico vincolo pratico è il tempo — ogni procedura richiede 45–90 giorni e comporta una nuova istruttoria con valutazione del reddito e del valore dell'immobile. Alcune banche potrebbero richiedere un periodo minimo dall'ultima surroga prima di accettarne una nuova, ma si tratta di policy interne e non di norme di legge. Finché il risparmio netto supera i costi e i tempi dell'operazione, non esiste impedimento normativo a ripetere la surroga.
Per approfondire: guida completa alla surroga mutuo — calcolatore rata mutuo — tasso fisso vs variabile.
Approfondisci: Per capire quando la surroga conviene, leggi la guida surroga mutuo: quando conviene.