La scelta tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile è la decisione più rilevante quando si accende un mutuo: determina la certezza della rata per decenni (fisso) oppure l'esposizione alle variazioni dei tassi di mercato in cambio di rate inizialmente più basse (variabile). La scelta giusta dipende dal tuo profilo di rischio, dalla durata del mutuo e dalle aspettative sull'andamento dei tassi.
Come funzionano i due tassi
Il tasso fisso si basa sull'IRS (Interest Rate Swap), il tasso di riferimento interbancario per operazioni a lungo termine. La banca aggiunge uno spread (il suo margine) all'IRS della durata corrispondente al mutuo. La rata rimane identica per tutta la durata — anche se i tassi di mercato salgono o scendono.
Il tasso variabile si basa sull'Euribor (tipicamente Euribor a 3 mesi o 6 mesi). La rata viene ricalcolata periodicamente (ogni 3 o 6 mesi) in base al valore corrente dell'Euribor più lo spread della banca. Se i tassi BCE scendono, scende anche la rata; se salgono, la rata aumenta.
Confronto diretto: fisso vs variabile
| Criterio | Tasso fisso | Tasso variabile |
|---|---|---|
| Certezza della rata | ✅ Totale | ❌ Incerta |
| Rata iniziale | Più alta | Più bassa (storicamente) |
| Scenario tassi stabili | Neutro | Neutro |
| Scenario tassi in salita | ✅ Vince il fisso | ❌ Rata aumenta |
| Scenario tassi in discesa | ❌ Paga di più | ✅ Rata scende |
| Adatto a | Chi ha budget fisso, lunga durata | Chi può assorbire variazioni |
Rinegoziazione e surroga
Hai già un mutuo ma vuoi cambiare condizioni? Hai due strumenti:
Rinegoziazione: accordo con la tua stessa banca per modificare tasso, spread o durata. È gratuita ma la banca non è obbligata ad accettare e può offrire condizioni non vantaggiose.
Surroga (portabilità): trasferimento del mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori. È gratuita per legge (Legge Bersani): la nuova banca si assume il mutuo alle nuove condizioni, senza spese notarili a tuo carico. Puoi surrogare quante volte vuoi. La banca originaria non può opporsi.
Il cap sul variabile: un'opzione intermedia
Alcune banche offrono mutui a tasso variabile con cap (tetto massimo): il tasso non può superare una soglia predefinita (es. 4%), anche se l'Euribor sale oltre quel livello. È un compromesso tra la flessibilità del variabile e la protezione del fisso. Il cap ha un costo (spread più alto), quindi va valutato caso per caso.
FAQ
Come si confrontano i TAEG di mutui diversi?
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutti i costi del mutuo: tasso nominale, spese di istruttoria, assicurazione obbligatoria, spese di incasso rata. È il dato corretto per confrontare offerte di banche diverse — non il solo tasso nominale.
Conviene passare dal fisso al variabile ora?
Dipende dal tasso fisso che hai e dall'Euribor corrente. Se il tuo tasso fisso è già basso (sotto il 2%), generalmente non conviene surrogare al variabile. Se hai un fisso alto contratto nel 2023-2024 e i tassi variabili sono scesi, la surroga può ridurre la rata. Verifica sempre i costi di surroga (anche se gratuita, richiede tempo e pratiche).
Posso passare da variabile a fisso?
Sì, tramite rinegoziazione con la tua banca o surroga verso un'altra. La nuova rata fissa si baserà sull'IRS della durata residua del mutuo più lo spread della nuova banca. Se i tassi fissi correnti sono saliti rispetto a quando hai acceso il variabile, la conversione potrebbe non essere conveniente.