Se hai un mutuo per l'acquisto della prima casa, ogni anno hai diritto a una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi pagati, fino a un massimo di 4.000 euro. Tradotto in soldoni: puoi recuperare fino a 760 euro di tasse all'anno, semplicemente compilando il modello 730 nel modo corretto.
Non è un bonus straordinario, ma è un risparmio reale e ricorrente che molti contribuenti lasciano sul tavolo per mancanza di informazioni o per paura di sbagliare. In questa guida trovi tutto quello che serve: chi ha diritto alla detrazione, quali spese rientrano, come calcolare il beneficio effettivo e dove inserire i dati nel 730.
Come funziona la detrazione: i numeri da sapere
La detrazione sugli interessi passivi del mutuo prima casa è disciplinata dall'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Il meccanismo è semplice ma vale la pena capirlo bene per non fare errori.
Il calcolo: la detrazione è pari al 19% degli interessi passivi pagati nell'anno, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro. Non si tratta di una deduzione (che riduce il reddito imponibile), ma di una detrazione diretta dall'imposta: abbatte direttamente il debito IRPEF, euro per euro.
Esempio pratico: se nel 2025 hai pagato 3.200 euro di interessi passivi, la detrazione sarà 3.200 × 19% = 608 euro in meno di IRPEF. Se hai pagato 5.000 euro di interessi, il calcolo si applica solo sul limite di 4.000 euro, quindi detrai comunque 760 euro al massimo.
Il limite di 4.000 euro è per singolo contribuente. Se il mutuo è cointestato con un altro soggetto (coniuge, convivente), ognuno dei due può detrarre il 19% sulla propria quota di interessi, fino a 4.000 euro ciascuno. In una coppia con mutuo cointestato al 50%, il tetto massimo di detrazione combinato sale quindi a 1.520 euro l'anno.
La differenza tra detrazione e deduzione
La detrazione riduce direttamente l'imposta dovuta. Se hai un'IRPEF lorda di 5.000 euro e maturei una detrazione di 760 euro, pagherai 4.240 euro. La deduzione, invece, riduce la base imponibile su cui si calcola l'imposta: è un meccanismo diverso e in genere meno favorevole per i redditi medi. Per gli interessi del mutuo vale la detrazione, e questo è un vantaggio concreto.
Requisiti per accedere alla detrazione
Non tutti i mutui danno diritto alla detrazione. La normativa stabilisce condizioni precise che devono essere soddisfatte contemporaneamente.
Requisiti sull'immobile
- L'immobile deve essere l'abitazione principale: devi abitarci entro 12 mesi dall'acquisto (termine esteso a 24 mesi se l'immobile richiede lavori di ristrutturazione). La residenza anagrafica da sola non basta: devi effettivamente dimorarci.
- Non deve essere un immobile di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio).
- L'acquisto deve avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo: il mutuo deve essere strettamente collegato all'acquisto dell'abitazione principale.
Requisiti sul mutuo
- Mutuo ipotecario: deve essere garantito da ipoteca. I prestiti personali o le aperture di credito non danno diritto alla detrazione, anche se usati per acquistare casa.
- Stipulato con banca o istituto di credito autorizzato: i mutui tra privati non rientrano.
- Finalizzato all'acquisto: i mutui di liquidità o le surroghe che aumentano il capitale oltre il debito residuo originario perdono in parte il diritto alla detrazione.
Requisiti sul contribuente
- Devi essere l'intestatario del mutuo (o uno dei cointestatari).
- La detrazione spetta anche ai familiari a carico fiscalmente (coniuge, figli), ma in questo caso la detrazione la porta il contribuente che ha il familiare a carico, non il titolare del mutuo.
- Non ci sono limiti di reddito per accedere alla detrazione, ma chi ha un'IRPEF molto bassa potrebbe non riuscire a sfruttarla interamente.
Cosa rientra nella detrazione: interessi e spese accessorie
Non solo gli interessi passivi veri e propri sono detraibili. La normativa comprende anche una serie di oneri accessori che la maggior parte dei contribuenti ignora e che aumentano la base su cui applicare il 19%.
Interessi passivi
Sono la componente principale: la quota di ogni rata che remunera la banca per il capitale prestato. Nella rata del mutuo ci sono due componenti — quota capitale (che rimborsa il debito) e quota interessi. Solo la seconda è detraibile. Il documento fiscale che ti serve è la Certificazione degli Interessi Passivi che la banca è obbligata a inviarti ogni anno entro il 28 febbraio per l'anno precedente.
Oneri accessori detraibili
Rientrano nella stessa detrazione del 19%, con lo stesso tetto dei 4.000 euro complessivi:
- Quote di rivalutazione (per mutui indicizzati): la quota di rivalutazione delle rate per adeguamento monetario.
- Spese di istruttoria del mutuo (perizia, istruttoria bancaria).
- Spese notarili per la stipula del mutuo: attenzione, non le spese notarili per il rogito di compravendita, ma solo quelle relative al contratto di mutuo.
- Oneri fiscali: come l'imposta sostitutiva applicata sul mutuo.
- Premi delle polizze assicurative obbligatorie collegate al mutuo (tipicamente la polizza incendio e scoppio richiesta dalla banca come condizione per erogare il finanziamento).
Cosa NON è detraibile
- La quota capitale della rata (il rimborso del debito).
- Le spese notarili per l'atto di compravendita dell'immobile.
- Le polizze vita facoltative, anche se accese contestualmente al mutuo.
- Le commissioni bancarie periodiche di gestione del conto corrente collegato al mutuo.
- Gli interessi di mora per rate pagate in ritardo.
Surroghe e rinegoziazioni: cosa cambia
Negli ultimi anni molti mutuatari hanno effettuato la surroga del mutuo, approfittando delle fluttuazioni dei tassi. La surroga — ovvero il trasferimento del mutuo da una banca all'altra con le stesse condizioni di importo e durata — non fa perdere il diritto alla detrazione. Si tratta di una mera sostituzione del creditore, non di un nuovo mutuo.
Diverso è il caso della rinegoziazione con la stessa banca o dell'accensione di un nuovo mutuo che incorpora anche importi aggiuntivi rispetto al debito residuo. In questo caso la detrazione si applica solo sulla quota di interessi proporzionale al debito originario residuo, non sull'intero importo.
Come calcolare la quota detraibile dopo una surroga con aumento
Se hai acceso un nuovo mutuo di 150.000 euro quando il debito residuo del vecchio era di 120.000 euro, solo i 4/5 degli interessi pagati sono detraibili (120.000/150.000 = 80%). Se gli interessi annui totali sono 4.500 euro, quelli detraibili saranno 3.600 euro, e la detrazione sarà 3.600 × 19% = 684 euro.
Come indicare la detrazione nel modello 730
La detrazione va inserita nel Quadro E del modello 730, sezione I, righe da E7 a E12, a seconda del tipo di mutuo e dell'anno di stipula.
I dati da inserire
- Rigo E7: mutui stipulati dal 1° gennaio 1993 per l'acquisto dell'abitazione principale (il caso più comune).
- Codice fiscale del venditore: dal 2020 va indicato il codice fiscale del soggetto che ha venduto l'immobile.
- Importo degli interessi: la somma degli interessi passivi e degli oneri accessori detraibili pagati nell'anno.
Documentazione da conservare
Non devi allegare nulla al 730, ma devi conservare per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate:
- La certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca.
- Il contratto di mutuo.
- Il rogito notarile di compravendita.
- Le fatture delle spese accessorie detraibili (perizia, notaio per il mutuo).
730 precompilato: attenzione alla verifica
Se usi il 730 precompilato dell'Agenzia delle Entrate, gli interessi del mutuo vengono spesso inseriti automaticamente grazie alle comunicazioni che le banche trasmettono ogni anno. Tuttavia, verifica sempre che l'importo sia corretto: errori di trasmissione da parte delle banche non sono rari. Controlla il dato con la certificazione cartacea che ti ha inviato la banca. Se c'è una discrepanza, modifica il 730 precompilato inserendo l'importo corretto.
Detrazione e regime fiscale: chi conviene di più
Il valore reale della detrazione dipende dalla tua situazione fiscale. Valgono le aliquote IRPEF 2026:
- 23% fino a 28.000 euro di reddito imponibile
- 33% da 28.000 a 50.000 euro
- 43% oltre 50.000 euro
La detrazione del 19% vale uguale per tutti, indipendentemente dall'aliquota marginale. Questo significa che il risparmio massimo è sempre 760 euro (19% × 4.000 euro), sia che tu abbia un reddito di 25.000 euro sia che ne abbia 100.000. A differenza delle deduzioni, le detrazioni non crescono al crescere del reddito.
Chi è in regime forfettario non può usufruire della detrazione: il regime forfettario esclude tutte le detrazioni e deduzioni IRPEF perché sostituisce l'IRPEF ordinaria con un'imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi 5 anni con requisiti). Se sei un lavoratore autonomo in forfettario con un mutuo sulla prima casa, perdi questo beneficio. Vale la pena tenerlo in conto quando si valuta la convenienza del regime fiscale.
Per approfondire la gestione fiscale complessiva e come ottimizzare il risparmio, puoi consultare la nostra guida su come risparmiare denaro con strategie concrete e quella sul budget familiare.
Mutuo e investimenti: come ragionare in modo integrato
Avere un mutuo sulla prima casa non significa congelare ogni altra decisione finanziaria. Anzi, è importante ragionare in modo integrato su debito, risparmio e investimento.
Un errore frequente è pensare che "finché ho il mutuo non posso investire". Il ragionamento corretto è diverso: il tasso del mutuo (al netto della detrazione fiscale) è il tuo costo del debito effettivo. Se il tasso è basso e i mercati offrono rendimenti attesi superiori nel lungo periodo, potrebbe avere senso mantenere il mutuo e investire il surplus mensile invece di fare rimborsi anticipati.
Naturalmente questo dipende dalla tua propensione al rischio e dalla stabilità del reddito. Prima di qualsiasi investimento, assicurati di avere un fondo di emergenza adeguato — almeno 3-6 mesi di spese correnti — per non trovarti a vendere investimenti in perdita se arriva un imprevisto.
Se stai valutando come allocare il risparmio oltre al mutuo, la guida su come iniziare a investire da zero è un buon punto di partenza, così come quella sui migliori conti deposito del 2026 per la liquidità di breve termine.
Casi particolari e domande frequenti degli esperti
Mutuo cointestato con un soggetto che non abita nell'immobile
Se il mutuo è cointestato con un genitore o un fratello che non abita nell'immobile, solo il mutuatario che lo usa come abitazione principale ha diritto alla detrazione sulla propria quota. L'altro cointestatario non può detrarre nulla, perché per lui non si tratta di abitazione principale.
Immobile acquistato e poi dato in affitto
Se dopo l'acquisto hai concesso l'immobile in locazione e non lo usi più come abitazione principale, perdi il diritto alla detrazione dall'anno in cui cessa il requisito dell'abitazione principale. Fai attenzione: anche un affitto breve tramite piattaforme come Airbnb — disciplinato dalla cedolare secca per affitti brevi — può comportare la perdita della detrazione se l'immobile non è più la tua abitazione principale.
Acquisto con agenzia immobiliare: le provvigioni sono detraibili?
Sì, ma in modo separato: le provvigioni pagate all'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa sono detraibili al 19% con un tetto di 1.000 euro (non si sommano al tetto dei 4.000 euro degli interessi). Vanno indicate in un rigo separato del Quadro E del 730.
Cosa succede se vendo la casa prima di estinguere il mutuo
Se vendi l'immobile e acquisti un'altra abitazione principale entro un anno, il diritto alla detrazione si sposta sul nuovo mutuo (o sul vecchio se viene accollato). Se invece non riacquisti entro l'anno, perdi il diritto alla detrazione dall'anno successivo alla vendita.
Domande frequenti
Quanto risparmio massimo posso ottenere con la detrazione interessi mutuo?
Il risparmio massimo è di 760 euro all'anno: si ottiene applicando il 19% al tetto massimo di 4.000 euro di interessi detraibili. Se il mutuo è cointestato con un'altra persona, ognuno può ottenere fino a 760 euro di detrazione sulla propria quota di interessi, per un risparmio familiare massimo di 1.520 euro.
La detrazione si applica anche agli interessi di un mutuo per ristrutturazione?
No, la detrazione del 19% con tetto a 4.000 euro riguarda esclusivamente i mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale. Per i mutui di ristrutturazione esiste una detrazione separata, con regole e tetti diversi (2.582,28 euro l'anno). Per le spese di ristrutturazione in sé esistono le detrazioni per recupero edilizio (bonus ristrutturazioni), che sono un capitolo fiscale distinto.
Posso detrarre gli interessi se ho perso il lavoro e l'IRPEF è zero?
La detrazione riduce l'IRPEF dovuta, ma non può generare un rimborso superiore all'imposta versata nell'anno. Se la tua IRPEF netta è zero (perché hai redditi bassi o nessun reddito), la detrazione non produce alcun beneficio fiscale effettivo e non puoi riportarla agli anni successivi. Il diritto teorico esiste, ma non porta risparmio concreto.
La banca deve inviarmi la certificazione degli interessi automaticamente?
Sì. Le banche sono obbligate per legge a inviare la certificazione degli interessi passivi entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di riferimento. Se non l'hai ricevuta, contatta la banca: puoi anche scaricarla dall'area riservata online della maggior parte degli istituti. Non aspettare: senza questo documento non puoi compilare correttamente il 730.
Cosa succede se non ho indicato la detrazione negli anni precedenti? Posso recuperarla?
Sì. Puoi presentare una dichiarazione integrativa a favore entro 5 anni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione originale. Per esempio, se non hai indicato la detrazione nel 730 del 2023 (anno di imposta 2022), puoi ancora presentare un'integrativa e richiedere il rimborso. Rivolgiti a un CAF o a un professionista per la procedura corretta.