L'IMU 2026 si paga in due rate: prima rata entro il 16 giugno 2026 (pari al 50% del dovuto dell'anno precedente con le aliquote del 2025) e saldo entro il 16 dicembre 2026 (conguaglio con le aliquote deliberate per il 2026). Non si paga sulla prima casa, salvo le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
Come si calcola l'IMU 2026: la formula
La formula per il calcolo dell'IMU è:
IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota
- Rendita catastale — indicata nell'atto di acquisto o visura catastale (disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
- × 1,05 — rivalutazione del 5% prevista dalla legge
- × Moltiplicatore — dipende dalla categoria catastale dell'immobile
- × Aliquota — deliberata dal comune (con limiti fissati dallo Stato)
Moltiplicatori per categoria catastale
| Categoria | Tipo immobile | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni civili, ville, palazzi | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| B | Collegi, convitti, ospedali | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Magazzini, garage, tettoie | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, stabilimenti, fabbricati | 140 |
| D (escluso D/5) | Capannoni, alberghi, teatri | 65 |
| D/5 | Istituti di credito | 80 |
Aliquote IMU 2026
Lo Stato fissa le aliquote base; ogni comune può deliberare aliquote diverse entro i limiti di legge:
- Abitazioni non principali (seconde case): aliquota base 0,86%, i comuni possono variare da 0% a 1,14%
- Immobili commerciali/D: aliquota base 0,86% (quota stato 0,76%), i comuni possono aumentare o ridurre la quota comunale
- Abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) come prima casa: aliquota ridotta 0,5% con possibile riduzione comunale fino a 0%
- Terreni agricoli: esenzione per coltivatori diretti; per altri soggetti aliquota base 0,76%
Chi è esente dall'IMU
- Prima casa non di lusso — categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. L'esenzione vale per l'abitazione principale e le pertinenze (una per categoria: C/2, C/6, C/7)
- Immobili affittati a canone concordato — riduzione del 25% sull'imposta dovuta
- Pensionati AIRE residenti all'estero — riduzione 50% sull'unità immobiliare in Italia, a condizione che non sia affittata o in comodato d'uso
- Immobili inagibili o inabitabili — riduzione del 50% previa dichiarazione al comune
- Fabbricati rurali a uso strumentale — esenzione
- Enti non commerciali — esenzione per immobili usati per attività istituzionali (scuole, chiese, ecc.)
Scadenze IMU 2026
| Rata | Scadenza | Come si calcola |
|---|---|---|
| Prima rata | 16 giugno 2026 | 50% dell'IMU dell'anno precedente (con aliquote 2025) |
| Saldo | 16 dicembre 2026 | IMU totale 2026 meno quanto versato a giugno |
In alternativa è possibile pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno, ma solo se il comune non ha deliberato aliquote diverse dall'anno precedente (cosa rara).
Come si paga l'IMU
Il pagamento avviene tramite modello F24, indicando:
- Codice comune (4 caratteri, reperibile sul sito del MEF)
- Codice tributo: 3912 (abitazione principale e pertinenze), 3918 (altri fabbricati), 3914 (terreni), 3916 (aree edificabili)
- Quota comune e quota stato (solo per immobili categoria D: il 7,6‰ va allo stato)
- Anno di riferimento: 2026
Per il calcolo dell'IMU con affitto a cedolare secca, consulta la guida su cedolare secca 2026.
FAQ
Devo pagare l'IMU se affitto la mia seconda casa?
Sì. Se affitti una seconda casa a canone libero, paghi l'IMU per intero. Se affitti a canone concordato (contratti 3+2 con accordo territoriale), hai una riduzione del 25% sull'IMU. Se affitti con cedolare secca, l'IMU rimane dovuta — la cedolare secca sostituisce solo l'IRPEF sui canoni, non l'IMU.
Come trovo l'aliquota IMU del mio comune?
Sul portale del Dipartimento delle Finanze (finanze.gov.it, sezione "Fiscalità locale") puoi cercare le delibere comunali per anno. Molti comuni pubblicano anche sul proprio sito istituzionale le aliquote approvate. Se il comune non ha deliberato nuove aliquote per il 2026, si applicano quelle dell'anno precedente.
Cosa succede se pago meno IMU del dovuto?
La differenza può essere sanata con ravvedimento operoso: paghi la differenza più una sanzione ridotta (1,5% entro 30 giorni, 1,67% entro 90 giorni) e gli interessi legali. In caso di accertamento senza ravvedimento, la sanzione ordinaria è del 30% dell'importo non versato.
Il garage paga IMU anche se è pertinenza della prima casa?
No. Una pertinenza per categoria (C/2 per cantina/magazzino, C/6 per box/posto auto, C/7 per tettoia) è esente se dichiarata pertinenza dell'abitazione principale. Puoi dichiarare fino a tre pertinenze totali (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7) come esenti insieme all'abitazione principale.