IMU 2026: chi la paga e come si calcola

L'IMU — Imposta Municipale Propria — è la tassa che i proprietari di immobili pagano ogni anno al Comune. Nel 2026 le regole di base restano quelle consolidate dalla Legge di Bilancio 2020 (che ha unificato IMU e TASI), ma i Comuni hanno aggiornato le proprie aliquote entro il 28 ottobre 2025. Se hai una seconda casa, un locale commerciale, un terreno agricolo o un fabbricato diverso dall'abitazione principale, questa guida ti spiega con precisione chi è obbligato a pagare, chi è esente, come si calcola l'importo e quando si versano le rate.

Chi è esente dall'IMU nel 2026

La norma cardine dell'IMU è l'esenzione per l'abitazione principale non di lusso. Se abiti stabilmente nell'immobile di tua proprietà e lì hai sia la residenza anagrafica sia il domicilio abituale, non paghi IMU — salvo che la casa rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi). Per questi immobili di pregio l'esenzione non si applica: si paga con l'aliquota base dello 0,5% (modificabile dal Comune).

Pertinenze dell'abitazione principale

Sono esenti anche le pertinenze dell'abitazione principale, ma con un limite: una sola unità per ciascuna delle categorie C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autosilos) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). In pratica, un box auto e una cantina risultano esenti se classificati nelle rispettive categorie; un secondo box della stessa categoria resta soggetto a IMU.

Altre esenzioni principali

• Immobili degli IACP e cooperative edilizie adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari.
• Case di anziani o disabili ricoverati in strutture, a condizione che l'immobile non sia affittato e il soggetto vi mantenga la residenza anagrafica — se il Comune ha deliberato tale assimilazione.
• Casa coniugale assegnata dal giudice in caso di separazione o divorzio: chi la occupa paga come abitazione principale (esenzione), chi non la occupa ma ne è proprietario è esente per la propria quota.
• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, nonché quelli ubicati in comuni montani o di collina individuati dalla legge.
• Fabbricati rurali strumentali (categoria D/10) nelle zone agricole.
• Immobili merce dei costruttori: i fabbricati costruiti o acquistati dall'impresa costruttrice destinati alla vendita, finché rimangono invenduti e non sono locati.

Chi paga l'IMU nel 2026

Sono soggetti passivi IMU tutti i proprietari o titolari di diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) su immobili che non rientrano nelle esenzioni sopra elencate. In caso di usufrutto, paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario.

Seconde case e abitazioni sfitte

Chi possiede un'abitazione diversa da quella principale paga IMU anche se l'immobile è vuoto. Non esiste esenzione per la mancanza di utilizzo: la tassa si calcola sul valore catastale indipendentemente dal fatto che la casa sia occupata o meno. I Comuni possono applicare aliquote ridotte per gli immobili sfitti concessi in locazione concordata, ma questa è una facoltà, non un obbligo.

Immobili produttivi (categoria D)

Capannoni, uffici, alberghi, centri commerciali e altri immobili della categoria D sono soggetti a IMU con un'aliquota di base dello 0,86%. Di questa, una quota pari allo 0,76% è riservata allo Stato, mentre la restante parte (0,10%) spetta al Comune, che può aumentarla fino a raggiungere un massimo dell'1,06% o ridurla fino all'azzeramento. Attenzione: per gli immobili D la ripartizione gettito Stato-Comune è disciplinata in modo specifico dalla legge.

Terreni e aree edificabili

I terreni agricoli non esenti e le aree edificabili sono soggetti a IMU. Per le aree edificabili la base imponibile non è il reddito dominicale rivalutato, ma il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione — cioè il prezzo di mercato, che il Comune può determinare con apposite delibere per facilitare il contenzioso. Questo rende il calcolo meno meccanico rispetto ai fabbricati.

Immobili locati con affitto breve

Chi affitta su piattaforme come Airbnb paga comunque IMU sulla seconda casa. La cedolare secca al 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione e al 26% sugli altri (affitti brevi) riguarda l'IRPEF sul canone percepito, ma non sostituisce l'IMU che rimane dovuta in quanto patrimoniale. Per approfondire la tassazione degli affitti brevi, leggi la nostra guida su affitti brevi e Airbnb.

Le aliquote IMU 2026: base e delibere comunali

L'IMU è un'imposta a doppio binario: la legge fissa aliquote base e limiti massimi, ma ogni Comune delibera le proprie aliquote entro i margini consentiti. Se il Comune non ha approvato nuove aliquote entro il 28 ottobre 2025, si applicano quelle dell'anno precedente (o le aliquote base di legge se neppure quelle erano state deliberate).

Aliquote base di legge

Tipologia immobile	Aliquota base	Massimo deliberabile
Abitazione principale A/1, A/8, A/9	0,50%	0,60%
Altri fabbricati (seconde case, ecc.)	0,86%	1,06%
Immobili categoria D	0,86%	1,06%
Terreni agricoli (non esenti)	0,76%	1,06%
Locazione concordata (art. 2 c. 3 L. 431/98)	0,76% ridotta al 75%	variabile

I Comuni possono anche azzerare l'aliquota per determinate categorie (ad esempio immobili locati a canone concordato) o applicare aliquote differenziate per tipologia di utilizzo. Consulta sempre il sito del tuo Comune o il portale del Ministero dell'Economia per le aliquote deliberate per l'anno 2026.

Come si calcola l'IMU: procedura passo per passo

Il calcolo dell'IMU si basa su una formula precisa che parte dalla rendita catastale e arriva all'imposta dovuta. Ecco i passaggi.

Passo 1 — Trova la rendita catastale

La rendita catastale è il valore attribuito all'immobile dall'Agenzia delle Entrate. La trovi sull'atto di acquisto, nella visura catastale (scaricabile gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE) o sul cassetto fiscale.

Passo 2 — Rivaluta la rendita del 5%

Per legge, la rendita catastale va aumentata del 5%:

Rendita rivalutata = Rendita catastale × 1,05

Passo 3 — Moltiplica per il moltiplicatore catastale

Il moltiplicatore varia in base alla categoria catastale dell'immobile:

• 160 — categoria A (abitazioni) escluso A/10, e categoria C/2, C/6, C/7
• 140 — categoria B (collegi, ospedali, ecc.) e C/3, C/4, C/5
• 80 — categoria A/10 (uffici) e D/5
• 65 — categoria D (escluso D/5)
• 55 — categoria C/1 (negozi)

Base imponibile = Rendita rivalutata × Moltiplicatore

Passo 4 — Applica l'aliquota

IMU lorda = Base imponibile × Aliquota deliberata dal Comune

Passo 5 — Applica la quota di possesso e i mesi

Se sei proprietario al 50% o hai acquistato l'immobile a maggio, l'IMU si calcola proporzionalmente. Per i mesi, si considera mese intero se hai posseduto l'immobile per almeno 15 giorni nel mese.

IMU dovuta = IMU lorda × (quota di possesso / 100) × (mesi di possesso / 12)

Esempio pratico

Supponiamo di avere una seconda casa in categoria A/2 con rendita catastale di 600 €, posseduta al 100% per tutto l'anno, nel Comune di Milano che applica un'aliquota dell'1,06% per le seconde case:

1. Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 €
2. Base imponibile: 630 × 160 = 100.800 €
3. IMU lorda: 100.800 × 1,06% = 1.068,48 €
4. Mesi: 12/12 = 1 → IMU dovuta: 1.068,48 €

L'importo minimo sotto il quale il Comune può non pretendere il versamento è generalmente fissato a 12 € (ma la delibera comunale può variare).

Scadenze e modalità di pagamento

L'IMU si versa in due rate:

• Prima rata (acconto) — 16 giugno 2026: si paga il 50% dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente (2025), oppure il 50% dell'imposta che si stima dovuta per il 2026 se le aliquote 2026 sono già note.
• Seconda rata (saldo) — 16 dicembre 2026: si versa il saldo a conguaglio calcolato con le aliquote e le delibere definitive del 2026.

Il pagamento avviene tramite modello F24 (codici tributo IMU specifici per ogni tipologia di immobile) oppure tramite il bollettino postale predisposto dal Comune. I contribuenti che usano servizi bancari online o piattaforme come PagoPA possono effettuare il versamento direttamente. Non è prevista dichiarazione IMU annuale, salvo casi particolari (variazioni del soggetto passivo, immobili di categoria D, ecc.).

Dichiarazione IMU: quando serve

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si sono verificate variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente: acquisto con agevolazioni particolari, inizio/fine di locazione, variazione della destinazione d'uso, ecc. Si usa il modello approvato dal MEF, disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

IMU e investimento immobiliare: cosa considerare

Se stai valutando l'acquisto di un secondo immobile come investimento — per affittarlo o per rivalutazione del capitale — l'IMU è un costo fisso che devi mettere in conto nel calcolo del rendimento. Su una seconda casa con rendita catastale media, l'IMU può incidere tra 500 € e 3.000 € l'anno a seconda del Comune e del valore catastale, riducendo il rendimento netto da locazione.

Prima di comprare, è utile fare un'analisi completa che tenga conto di IMU, spese condominiali, manutenzione ordinaria e straordinaria, IRPEF (o cedolare secca) sui canoni e potenziali periodi di sfitto. Solo così puoi valutare se il rendimento netto giustifica il capitale investito. Per un confronto con altri strumenti finanziari, leggi la nostra guida su come investire in immobili e su come costruire un portafoglio di investimenti.

Chi non vuole gestire direttamente un immobile ma vuole esposizione al settore può valutare strumenti alternativi come i REIT tramite ETF, che non comportano IMU né gestione diretta. Per capire come funzionano gli ETF, consulta la nostra guida come investire in ETF.

Errori frequenti da evitare

• Usare le aliquote dell'anno sbagliato: verifica sempre le delibere comunali pubblicate sul portale MEF per l'anno 2026 prima di calcolare l'acconto di giugno.
• Dimenticare gli immobili all'estero: i residenti italiani che possiedono immobili all'estero devono versare anche l'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero), calcolata in modo diverso dall'IMU.
• Confondere la prima casa con la residenza: per l'esenzione IMU non basta avere la residenza anagrafica — devi anche abitarci stabilmente. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, anche i coniugi con residenza in Comuni diversi possono ciascuno godere dell'esenzione per la propria abitazione principale, purché vi abbiano residenza anagrafica e dimora abituale.
• Non verificare la categoria catastale: la rendita catastale storica potrebbe non riflettere la realtà (ristrutturazioni, variazioni d'uso). Un accertamento catastale può portare a IMU arretrata più sanzioni.
• Dimenticare la dichiarazione IMU nei casi in cui è obbligatoria: le sanzioni per omessa dichiarazione partono dal 100% dell'imposta non dichiarata.

Per evitare errori più in generale nella gestione del proprio patrimonio, leggi anche il nostro articolo sugli errori comuni nell'investire.

Domande frequenti

Se vivo all'estero e ho una casa in Italia che non affitto, pago l'IMU?

Dipende. Se sei iscritto all'AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero) e possiedi un'unica casa in Italia che non è locata né in comodato d'uso, dal 2024 puoi beneficiare dell'equiparazione all'abitazione principale con relativa esenzione IMU, a condizione che il Paese estero di residenza abbia una convenzione contro la doppia imposizione con l'Italia e che l'immobile non sia affittato. Se hai più immobili in Italia o l'immobile è locato, l'esenzione non si applica e devi versare l'IMU come seconda casa.

Mio marito ha la residenza in un Comune e io in un altro: paghiamo l'IMU su entrambe le case?

Sì, dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022 ciascun coniuge può avere l'esenzione per la propria abitazione principale anche se risiede in un Comune diverso, purché in quell'immobile abbia residenza anagrafica e dimora abituale. Verifica le condizioni con il tuo Comune o un commercialista.

Ho ereditato un immobile con altri eredi: come si calcola la mia quota IMU?

Ogni erede paga l'IMU in proporzione alla propria quota ereditaria. Se sei erede al 33,33% di un appartamento, calcoli l'IMU sull'intera base imponibile e poi moltiplichi per 0,3333. Attenzione: la successione va regolarizzata catastalmente (voltura catastale) prima possibile, perché in caso di accertamento la responsabilità dell'IMU non versata ricade solidalmente su tutti i comproprietari.

Posso detrarre l'IMU dal reddito o dall'IRPEF?

In parte. L'IMU pagata sugli immobili strumentali d'impresa è deducibile ai fini IRES/IRPEF nella misura del 100% (dal 2022, L. 160/2019). L'IMU sulle seconde case private non è deducibile dall'IRPEF delle persone fisiche. Non esiste una detrazione IRPEF generica per l'IMU pagata sulla casa di residenza, ma la casa principale è già esente quindi il problema non si pone.

Cosa succede se non pago l'IMU entro le scadenze?

Scattano le sanzioni per omesso o tardivo versamento. Con il ravvedimento operoso puoi regolarizzare spontaneamente: la sanzione è fortemente ridotta se paghi entro pochi giorni (0,1% per ogni giorno di ritardo fino al 14° giorno), poi 1,5% fino al 30° giorno, 1,67% fino al 90° giorno, e così via in misura crescente man mano che passano i mesi. Agli importi si aggiungono gli interessi legali. Se non ti regolarizzi, il Comune emette avviso di accertamento con sanzione ordinaria (25% dal 1° settembre 2024, D.Lgs. 87/2024) più interessi.