Calcolatore Cedolare Secca vs IRPEF 2026

Il calcolatore cedolare secca vs IRPEF ti aiuta a scoprire in pochi secondi quale regime fiscale conviene di più per il reddito da affitto. Inserisci il canone annuo, i tuoi altri redditi imponibili e il tipo di contratto: il calcolatore confronta le due opzioni e ti dice subito quanto risparmi scegliendo la cedolare secca o l’IRPEF ordinaria.

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che i proprietari di immobili possono scegliere al posto della tassazione ordinaria IRPEF per i redditi da locazione di immobili a uso abitativo. Si tratta di un’imposta sostitutiva con aliquota fissa che sostituisce completamente l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Le aliquote per il 2026 sono: 21% per i contratti a canone libero (durata 4+4) e per gli affitti brevi; 10% per i contratti a canone concordato (durata 3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa. Per gli affitti brevi (soggiorno inferiore a 30 giorni), dal 2026 (L. 199/2025) l’aliquota è del 21% su una sola unità scelta dal contribuente in dichiarazione, mentre sulle altre sale al 26%. Dal 2026 l’attività è inoltre presunta imprenditoriale dal terzo immobile (fino al 2025 oltre 4), con obbligo di partita IVA e senza cedolare secca.

Quando conviene la cedolare secca

La cedolare secca conviene quando l’aliquota fissa (21% o 10%) è inferiore all’aliquota marginale IRPEF che si applicherebbe al reddito da affitto sommato agli altri redditi. In pratica: se hai già altri redditi da lavoro o pensione che superano i 28.000 euro, ogni euro in più di affitto sarebbe tassato al 33% o al 43% con l’IRPEF ordinaria. Con la cedolare secca al 21%, il risparmio è evidente.

Con l’IRPEF ordinaria, la base imponibile è ridotta del 5% (si tassa il 95% del canone), e il reddito da affitto si somma agli altri redditi determinando l’aliquota marginale applicabile. Chi ha redditi molto bassi e scarse detrazioni può a volte pagare meno con l’IRPEF ordinaria, ma è una situazione rara: per redditi imponibili superiori ai 15.000–20.000 euro, la cedolare secca è quasi sempre la scelta più conveniente.

Limitazioni della cedolare secca

La cedolare secca non è conveniente in ogni situazione. Chi aderisce a questo regime non può adeguare il canone all’inflazione ISTAT per tutta la durata del contratto, il che comporta una perdita di potere d’acquisto negli anni di alta inflazione. Inoltre, scegliendo la cedolare secca rinunci anche a dedurre eventuali spese relative all’immobile (anche se nella pratica le spese su un’abitazione locata sono quasi sempre a carico dell’inquilino per la parte ordinaria).

La cedolare secca si applica solo agli immobili a uso abitativo. A partire dal 2019 è stata estesa sperimentalmente ad alcuni immobili commerciali in particolari condizioni (negozi in categoria C/1 con contratti stipulati nel 2019), ma nel 2026 questa estensione non è confermata come regime ordinario. Per gli immobili strumentali o commerciali si applica quindi sempre l’IRPEF ordinaria.

Affitti brevi e piattaforme online

Gli affitti brevi gestiti tramite piattaforme come Airbnb, Booking o simili sono soggetti a uno specifico regime. Le piattaforme che incassano i canoni per conto del proprietario sono obbligate a operare come sostituti d’imposta, applicando e versando la ritenuta del 21% direttamente all’Agenzia delle Entrate. Se il proprietario sceglie la cedolare secca (21% su una sola unità scelta in dichiarazione, 26% sulle altre, anche se usa portali o intermediari), la ritenuta è a titolo di imposta; altrimenti è a titolo di acconto. Le locazioni brevi devono anche essere dichiarate ai fini del codice identificativo nazionale (CIN) introdotto dal decreto Asset 2023, obbligo che si estende progressivamente a tutte le regioni.

Domande frequenti

Posso passare da IRPEF a cedolare secca in corso di contratto?

Sì, è possibile passare alla cedolare secca durante la durata del contratto esercitando l’opzione in sede di registrazione (per i contratti nuovi) oppure presentando il modello RLI all’Agenzia delle Entrate per i contratti già registrati. L’opzione vale per l’intera annualità di imposta in cui viene esercitata e si rinnova automaticamente, salvo revoca. La revoca deve essere comunicata entro il termine di pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva.

La cedolare secca vale anche per i negozi?

No, nel 2026 la cedolare secca è applicabile esclusivamente agli immobili a uso abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10). Per i negozi e gli immobili commerciali il reddito da locazione è soggetto all’IRPEF ordinaria. L’estensione ai negozi di categoria C/1 era stata introdotta in via sperimentale per i contratti stipulati nel 2019, ma non è stata confermata come regime strutturale: verifica sempre la normativa aggiornata con un professionista prima di scegliere il regime fiscale.

Con più immobili in affitto conviene sempre la cedolare secca?

Dipende. Per gli affitti brevi l’aliquota è al 21% su una sola unità scelta in dichiarazione, poi sale al 26% sulle altre (dal terzo immobile l’attività è presunta imprenditoriale). Per i contratti lunghi (liberi o concordati) l’aliquota non cambia con il numero di immobili: resta 21% o 10%. Tuttavia, se sommi i canoni di più immobili i redditi complessivi aumentano: con la cedolare secca l’aliquota rimane fissa, mentre con l’IRPEF ordinaria i redditi aggiuntivi potrebbero scalare scaglioni più alti (fino al 43%). Questo rende la cedolare secca generalmente più vantaggiosa per chi ha più immobili a reddito.

I risultati forniti sono stime indicative basate sulla normativa fiscale italiana 2026 e non costituiscono consulenza fiscale. Il calcolo non include le addizionali regionali e comunali IRPEF, che variano per Comune e Regione di residenza e possono influenzare la convenienza finale. Per la scelta del regime fiscale ottimale e per la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi rivolgiti a un commercialista o a un CAF abilitato.