Azioni, obbligazioni, oro e immobili: quanto hanno reso davvero dal 1928 a oggi

«Meglio azioni, obbligazioni, oro o mattone?» è la domanda che prima o poi si fa chiunque inizia a investire. Invece di affidarsi alle opinioni, in questa guida mettiamo a confronto i dati storici reali delle principali classi di attività, dal 1928 al 2025, con una regola: tutti i numeri vengono dallo stesso dataset e sono calcolati sugli stessi periodi, così il confronto è omogeneo.

Cosa abbiamo confrontato

• Azioni USA: S&P 500 con dividendi reinvestiti.
• Small cap USA: le aziende più piccole, il decile inferiore del mercato per capitalizzazione.
• Obbligazioni: titoli di Stato USA a 10 anni, obbligazioni corporate di qualità media (rating Baa) e buoni del Tesoro a 3 mesi, cioè l'equivalente della liquidità.
• Immobili: l'andamento dei prezzi delle abitazioni USA. Non include gli affitti incassati né i costi di gestione, quindi sottostima il rendimento complessivo di chi affitta.
• Oro: prezzo dell'oro. Prima del 1971 il prezzo era fissato dal sistema aureo, per questo i confronti sull'oro partono dal 1971.

Rendimento annuo ultimi 10, 20, 30 e 50 anni

Rendimento medio annuo composto (CAGR) al 31 dicembre 2025. Tra parentesi il rendimento reale, cioè al netto dell'inflazione USA.

Tre cose saltano all'occhio. Primo: l'ordine cambia molto con la finestra. Negli ultimi 10 anni l'oro ha fatto meglio delle azioni (15,1% contro 14,7%), mentre sui 30 anni le azioni hanno rese più alte (10,3% contro 8,4%). Secondo: i titoli di Stato a 10 anni, negli ultimi 10 anni, hanno reso 0,9% nominale, cioè meno dell'inflazione (-2,2% reale). Terzo: sui 50 anni le azioni hanno reso 11,9% l'anno e i titoli di Stato 6,1%.

Che cosa significano questi tassi: 10.000 $ in 30 anni

Un tasso in percentuale è poco intuitivo; il valore finale di 10.000 $ investiti il 1° gennaio 1996 e lasciati lì fino al 31 dicembre 2025 lo è di più. Nella colonna a destra l'importo è espresso nel potere d'acquisto di oggi, cioè dopo l'inflazione.

L'inflazione pesa: i buoni del Tesoro a 3 mesi hanno raddoppiato il capitale in termini nominali ma, al netto dell'inflazione, ne hanno restituito poco meno di quanto messo ($9.456 su 10.000). Per questo chi tiene tutto in liquidità per decenni perde, in termini reali, potere d'acquisto. Approfondisci in come battere l'inflazione con gli investimenti.

Il prezzo del rendimento: anni migliori, anni peggiori

Il rendimento più alto ha sempre un costo in termini di oscillazioni. Ecco il rischio di ogni asset sull'intero periodo disponibile (1928-2025, per l'oro dal 1971).

Le azioni hanno avuto un anno nero del −44% (1931) e 26 anni negativi su 98, quindi circa uno su quattro. I buoni del Tesoro a breve non hanno mai perso in nominale, ma proprio per questo rendono poco. I titoli di Stato a 10 anni hanno avuto nel 2022 il loro anno peggiore (−17,8%): contro quello che molti pensano, anche i titoli «sicuri» possono perdere quando i tassi salgono.

Cosa possiamo imparare

1. Il tempo cambia il verdetto. Su 10 anni vince chi ha avuto un ciclo favorevole; su 30-50 anni le azioni hanno quasi sempre dominato nei dati USA. Per questo conta l'orizzonte temporale di ciò che stai finanziando.
2. Il rischio è il prezzo del rendimento. Chi vuole rendimenti più alti deve accettare anni negativi: non c'è un asset ad alto rendimento e senza oscillazioni.
3. La liquidità non è neutra. Oltre una piccola riserva di emergenza, tenere capitale fermo per anni significa farlo erodere dall'inflazione.
4. Nessun asset vince sempre. L'oro ha reso molto a decenni alterni, le azioni quasi sempre di più sul lungo periodo, e anche le obbligazioni possono avere anni pesanti (i titoli di Stato USA a 10 anni hanno perso nel 2022). Per questo si parla di asset allocation e diversificazione.

Come usare questi dati nella pratica

Se stai costruendo un portafoglio, la domanda utile non è «quale asset è il migliore?», ma «quanta parte del mio patrimonio può stare dove senza che io venda nel momento peggiore?». Per approfondire: la guida all'asset allocation, il confronto obbligazioni vs azioni, la guida per investire in oro e il calcolo con il calcolatore di interesse composto.

Domande frequenti

Le azioni rendono sempre più delle obbligazioni?

No. Su orizzonti lunghi (30-50 anni) nei dati USA le azioni hanno reso di più, ma su finestre più brevi può succedere il contrario: nel decennio 2000-2009 l'S&P 500 ha avuto un rendimento medio annuo di -1,0% contro 6,3% dei titoli di Stato a 10 anni.

Gli immobili hanno battuto l'inflazione?

Nei dati USA sì, ma di poco: i prezzi delle abitazioni hanno reso in media 4,2% l'anno dal 1928, contro un'inflazione media che porta il rendimento reale a 1,1%. Il dato non include affitti e costi di gestione e non vale per il mercato italiano.

Questi dati valgono anche per un investitore italiano?

Solo come ordine di grandezza. Sono dati in dollari sul mercato USA: il rendimento in euro dipende dal cambio, e per obbligazioni e immobili italiani servirebbero serie storiche italiane.

Fonti e metodo

• Rendimenti annui storici (azioni, obbligazioni, oro, immobili, small cap) e inflazione: Aswath Damodaran, NYU Stern^[1], dati fino al 2025; inflazione dei prezzi al consumo USA (CPI) dalla Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)

Rendimenti calcolati come media geometrica annua sull'intervallo indicato (anni solari completi, 1928-2025). Rendimenti reali ottenuti deflazionando con l'inflazione annua USA. Cifre arrotondate; il dato dell'oro parte dal 1971.

Nota: i rendimenti storici non garantiscono rendimenti futuri. Le performance passate sono fornite a scopo esclusivamente educativo e non sono una consulenza finanziaria. Prima di investire, valuta il tuo profilo di rischio e, se necessario, consulta un consulente finanziario indipendente.

Approfondisci: la guida di riferimento sull'S&P 500 è Rendimento storico dei mercati azionari: dati reali dal 1900; sull'oro leggi quanto ha reso l'oro negli ultimi 10, 20, 30 e 50 anni; sulle small cap rendimento storico delle small cap.