Acquistare la prima casa in Italia consente di accedere a una serie di agevolazioni fiscali significative, che riducono notevolmente il carico di imposte rispetto all'acquisto di un secondo immobile. Nel 2026 il quadro normativo prevede un'imposta di registro agevolata al 2%, l'IVA ridotta al 4% per gli acquisti da costruttore e, per i più giovani, il bonus under 36 — soggetto a proroga periodica. Conoscere i requisiti è fondamentale: un errore nella dichiarazione o il mancato trasferimento della residenza possono comportare la decadenza delle agevolazioni con conseguente recupero delle imposte e applicazione di sanzioni. Questa guida analizza ogni aspetto in modo pratico.
Requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa
Per beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario soddisfare cumulativamente queste condizioni:
- Residenza nel comune entro 18 mesi dall'atto di acquisto. Se già si risiede o si lavora nel comune dove si acquista, la condizione è automaticamente soddisfatta.
- Non possedere altri immobili di categoria A (abitazioni) nello stesso comune, né quote di essi.
- Non aver già usufruito delle agevolazioni prima casa su un altro immobile ancora in proprietà (è possibile avere una prima casa già venduta o non più posseduta).
- L'immobile deve rientrare in una categoria catastale abitativa, escluse le categorie di lusso A/1, A/8, A/9.
Queste condizioni vanno dichiarate nell'atto notarile. Il notaio è responsabile della raccolta delle dichiarazioni, ma la veridicità è a carico dell'acquirente.
Agevolazioni fiscali: imposta di registro e IVA
Il vantaggio principale riguarda l'imposta di registro e, nei casi applicabili, l'IVA. La differenza rispetto all'acquisto di una seconda casa è sostanziale.
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro (da privato) | 2% | 9% |
| IVA (acquisto da costruttore) | 4% | 10% |
| IMU | Esente (abitazione principale) | Dovuta (aliquota comunale, tipicamente 0,86%–1,06%) |
| Imposta ipotecaria e catastale | Fissa: 50€ + 50€ | Fissa: 50€ + 50€ |
Esempio pratico: su un immobile da 200.000€ acquistato da privato, l'imposta di registro è 4.000€ con agevolazione prima casa contro 18.000€ senza. Un risparmio netto di 14.000€ solo su questa voce.
Bonus under 36
Il bonus under 36 prevede, per gli acquirenti con meno di 36 anni e ISEE non superiore a 40.000€, ulteriori benefici:
- Esenzione dall'imposta di registro (anziché il 2%).
- Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.
- Credito d'imposta pari all'IVA versata, nel caso di acquisto da costruttore.
- Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo.
Attenzione: questo bonus è stato prorogato più volte nel corso degli anni e scade periodicamente. Prima di fare affidamento su questa agevolazione, è indispensabile verificare se è ancora in vigore alla data del rogito consultando l'Agenzia delle Entrate o un commercialista.
Decadenza delle agevolazioni
Le agevolazioni prima casa decadono — con recupero delle imposte non versate, interessi e sanzione del 30% — nei seguenti casi:
- Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall'acquisto nel comune dell'immobile.
- Rivendita entro 5 anni dall'acquisto, senza riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita.
- Dichiarazioni false rese nell'atto notarile.
È possibile revocare spontaneamente le agevolazioni prima della scadenza dei termini, pagando le imposte ordinarie senza sanzione.
FAQ
Posso comprare prima casa se ho già un immobile ereditato?
Dipende dalla categoria catastale e dalla posizione dell'immobile ereditato. Se l'immobile ereditato è nello stesso comune dove si acquista e rientra in categoria A (abitativa), si perde il diritto all'agevolazione prima casa, salvo che lo si venda prima del rogito o entro l'anno dall'acquisto agevolato. Se l'immobile è in un comune diverso, l'agevolazione è generalmente accessibile. Consultare un notaio per la propria situazione specifica.
Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?
L'Agenzia delle Entrate provvede al recupero delle imposte non versate (differenza tra aliquota ordinaria e agevolata), maggiorate di interessi legali e di una sanzione del 30%. L'importo complessivo può essere rilevante: su un immobile da 200.000€, si tratta di oltre 14.000€ di imposte più sanzioni e interessi. È possibile ravvedersi spontaneamente prima della contestazione per beneficiare di sanzioni ridotte.
Il bonus under 36 è ancora attivo nel 2026?
Il bonus under 36 è stato prorogato più volte dal legislatore, ma la sua continuità non è garantita. Per sapere se è attivo alla data del vostro rogito, verificate sul sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) o chiedete al notaio o al vostro commercialista. Non fate affidamento su questa agevolazione senza una conferma ufficiale aggiornata.