"Cedolare Secca Affitti Brevi 2026: Guida Completa Airbnb"

Se hai un appartamento su Airbnb o Booking.com, o stai valutando di aprirne uno, il 2026 porta con sé regole fiscali precise che non puoi ignorare. La cedolare secca sugli affitti brevi è stata riformata dalla Legge 213/2023 (legge di bilancio 2024): dal primo gennaio 2024 l’aliquota è del 21% per il primo immobile e sale al 26% dal secondo immobile in poi. A questo si aggiunge l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), in vigore dal 2024. Questa guida spiega come funziona la tassazione, come le piattaforme trattengono l’imposta e cosa devi dichiarare.

Cosa sono gli affitti brevi: definizione fiscale

Per la normativa italiana (D.L. 50/2017 e successive modifiche), gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili abitativi della durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Per questi contratti:

• non è obbligatoria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate;
• si può applicare la cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria IRPEF;
• le piattaforme digitali intermediarie (Airbnb, Booking, Vrbo ecc.) sono obbligate ad applicare una ritenuta del 21% sui pagamenti agli host non professionali.

Attenzione: se affitti lo stesso immobile per più di 2 appartamenti nello stesso anno d’imposta, l’attività viene considerata di natura imprenditoriale dall’Agenzia delle Entrate, con obbligo di partita IVA e regime fiscale ordinario.

Le aliquote della cedolare secca 2026

Dal 2024 (L. 213/2023) le aliquote per i privati sono:

• 21% per il primo immobile destinato agli affitti brevi, scelto dal contribuente in dichiarazione;
• 26% per tutti gli immobili successivi al primo (secondo, terzo ecc.).

La scelta di quale immobile applicare al 21% spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF). Se hai un solo appartamento su Airbnb, pagherai sempre il 21%.

Come funziona la ritenuta delle piattaforme

Le piattaforme come Airbnb e Booking.com, in quanto sostituti d’imposta, trattengono il 21% sull’importo lordo del canone (al netto delle proprie commissioni) e lo versano direttamente all’Erario. Questo significa che:

• l’host riceve già l’importo al netto della ritenuta del 21%;
• la ritenuta è a titolo d’acconto, non definitivo: andrà conguagliata in dichiarazione;
• se hai un solo immobile e scegli la cedolare secca al 21%, la ritenuta subita è uguale all’imposta definitiva e non dovrai versare altro;
• se hai più immobili e sull’immobile designato come “secondo” la piattaforma ha trattenuto il 21%, dovrai versare il saldo del 5% (26% − 21%) in dichiarazione.

Ogni anno la piattaforma invia una Certificazione Unica con i redditi erogati e le ritenute applicate: usala per compilare la dichiarazione.

Il CIN: obbligo e sanzioni

Dal 2024 tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato tramite il portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo. Il CIN va:

• esposto all’esterno della struttura (targa o cartello);
• indicato in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, sito proprio ecc.).

Le sanzioni per chi non rispetta l’obbligo arrivano fino a 8.000 euro per la mancata acquisizione del CIN, e fino a 500 euro per la mancata esposizione. Le piattaforme possono rimuovere gli annunci privi di CIN. Se non hai ancora il CIN, richiederlo è gratuito e si fa online sul portale del Ministero del Turismo.

Cedolare secca vs IRPEF ordinaria: quando conviene cosa

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali. Conviene quasi sempre rispetto alla tassazione ordinaria, tranne per chi ha un reddito complessivo molto basso (primo scaglione IRPEF al 23% fino a 28.000 euro) e poche detrazioni da scaricare. In pratica:

• reddito complessivo fino a 28.000 euro → IRPEF al 23%; la cedolare al 21% è ancora più conveniente;
• reddito complessivo tra 28.001 e 50.000 euro → IRPEF al 33%; cedolare secca al 21% molto più conveniente;
• reddito complessivo oltre 50.000 euro → IRPEF al 43%; cedolare secca al 21% (o 26%) rimane largamente conveniente.

La cedolare secca non si può detrarre o scaricare con altre spese: è un’imposta flat. Se hai molte detrazioni (figli, mutuo, spese mediche) che abbassano la tua IRPEF effettiva, valuta con un commercialista se il regime ordinario può essere più conveniente nel tuo caso specifico.

Tabella riepilogativa: chi paga cosa e come

Tipo di host	N. immobili	Aliquota cedolare	Chi fa la ritenuta	Dove si dichiara
Privato (persona fisica fuori impresa)	1 immobile	21%	Piattaforma (Airbnb, Booking ecc.) trattiene 21% → versato all’Erario	Modello 730 o Redditi PF — quadro B (redditi fondiari) con opzione cedolare secca
Privato (persona fisica fuori impresa)	2 immobili	21% sul primo, 26% dal secondo	Piattaforma trattiene 21% su entrambi; il 5% di differenza sul secondo si versa con la dichiarazione	Modello 730 o Redditi PF — indicare l’immobile designato al 21%; conguaglio 5% per il secondo
Privato (persona fisica fuori impresa)	3+ immobili	Attività considerata imprenditoriale	Obbligatorio regime IVA / partita IVA	Redditi PF con quadro RG o RF; consultare un commercialista
Imprenditore / società	Qualsiasi	IRPEF ordinaria o IRES + IVA; cedolare secca non applicabile	Nessuna ritenuta da piattaforma (soggetto IVA)	Dichiarazione IVA + Redditi impresa

Come dichiarare i redditi da affitti brevi nel 730

Se sei un privato con uno o due immobili su Airbnb, il percorso standard è:

1. Recupera la Certificazione Unica dalla piattaforma (disponibile nell’area personale, solitamente entro marzo);
2. Indica i redditi nel quadro B del modello 730 (o quadro RB del modello Redditi PF);
3. Seleziona l’opzione cedolare secca nella colonna apposita;
4. Le ritenute già subite vengono scalate dall’imposta dovuta; se hai un secondo immobile al 26%, il modello calcola automaticamente il saldo da versare.

Se usi il modello 730 precompilato, l’Agenzia delle Entrate spesso inserisce già i dati della Certificazione Unica: verifica che siano corretti prima di inviare.

Domande frequenti

Ho 2 immobili su Airbnb, pago il 26% su tutti e due?

No. L’aliquota del 26% si applica solo dal secondo immobile in poi. Sul primo immobile — quello che indichi nella dichiarazione come “immobile principale degli affitti brevi” — l’aliquota rimane al 21%. La piattaforma trattiene il 21% su entrambi gli immobili; il 5% aggiuntivo sul secondo lo versi tu in dichiarazione come saldo.

Devo registrare il contratto di affitto breve all’Agenzia delle Entrate?

No. Per i contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni stipulati da privati, la registrazione non è obbligatoria. Non serve nemmeno la forma scritta obbligatoria (anche se è sempre consigliabile avere un documento scritto per chiarezza). Restano obbligatori invece il CIN, la comunicazione dei dati degli ospiti alla questura (tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato) e il versamento della tassa di soggiorno dove prevista dal Comune.

Cos’è il CIN e dove lo ottengo?

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice alfanumerico univoco assegnato a ogni unità immobiliare destinata agli affitti brevi e alle strutture ricettive. Si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo (portale.bdsr.turismo.gov.it) con autenticazione SPID o CIE. Una volta ottenuto, va esposto sulla struttura e inserito in ogni annuncio online. Senza CIN, le piattaforme possono rimuovere il tuo annuncio e le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro.

Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale o legale. Le norme sugli affitti brevi si aggiornano frequentemente: verifica sempre la normativa vigente sull’Agenzia delle Entrate o rivolgiti a un commercialista per la tua situazione specifica.