Il calcolatore LTV ti mostra in un colpo solo il tuo Loan-to-Value, la rata mensile stimata e quanto pesa sul tuo reddito. Prima di parlare con la banca, sai già se il tuo acconto è sufficiente e se la rata è sostenibile.
Calcolatore LTV Mutuo
LTV, rata mensile e sostenibilità in base al tuo reddito.
Le banche italiane finanziano tipicamente fino all'80% LTV. Superare l'80% richiede garanzie aggiuntive o l'adesione al Fondo Garanzia Prima Casa (under 36). Stima indicativa, esclude spese accessorie e TAEG.
Cos'è l'LTV e perché conta
Il Loan-to-Value (LTV) è il rapporto tra il capitale richiesto in mutuo e il valore dell'immobile stimato dalla perizia bancaria. Un LTV dell'80% significa che la banca finanzia il 20% in meno rispetto al valore dell'immobile, e tu copri il resto con l'acconto. È uno dei parametri principali che le banche usano per valutare il rischio del finanziamento: un LTV alto corrisponde a un rischio maggiore per l'istituto, che può tradursi in un tasso più elevato o nel rifiuto della domanda.
In Italia la soglia dell'80% è lo spartiacque pratico: quasi tutti i mutui standard vengono concessi fino a questo livello. Tra l'80% e il 90% l'offerta si restringe e i tassi possono salire di 0,2–0,5 punti percentuali. Oltre il 90% i mutui sono rari e riservati a prodotti specifici o a giovani con garanzie pubbliche. La perizia bancaria — non il prezzo dichiarato nel compromesso — è il valore che conta: se la perizia è inferiore al prezzo d'acquisto, l'LTV viene calcolato sulla perizia.
Quanto acconto serve davvero
Il 20% del valore dell'immobile è il punto di partenza, ma l'acconto reale da tenere pronto è superiore. Le spese notarili di acquisto si aggirano sul 3–4% del prezzo per la prima casa (2% imposta di registro o 4% IVA ridotta, più onorario notarile di €2.000–3.500). Aggiungi le spese di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva del mutuo (0,25% sulla prima casa). È prudente tenere anche una riserva di liquidità di 3–6 mesi di rata per far fronte a imprevisti nel periodo post-acquisto. In pratica, su un immobile da €280.000 con acconto minimo dell'20%, avrai bisogno di €56.000 di acconto più circa €15.000–20.000 di spese e riserva: totale circa €71.000–76.000 da avere disponibili.
FAQ
Qual è l'LTV massimo concesso in Italia?
La normativa Banca d'Italia non fissa un limite assoluto, ma nella pratica i mutui oltre l'80% LTV sono offerti da pochissimi istituti e a condizioni meno favorevoli. Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) consente agli under 36 con ISEE inferiore a €40.000 di ottenere una garanzia pubblica fino all'80% del mutuo, permettendo LTV fino al 95%. È il principale strumento per chi non dispone del 20% di acconto.
Cosa succede se il mio LTV supera l'80%?
La banca può richiedere garanzie aggiuntive (fideiussione di un garante), applicare un tasso maggiorato per compensare il rischio, o semplicemente rifiutare la domanda. In alternativa, può accettare l'operazione con l'adesione al Fondo di Garanzia PMI o Consap, che copre la quota eccedente l'80%. Un LTV elevato può anche influenzare negativamente la trattativa sul prezzo di acquisto: il venditore sa che il compratore è più esposto.
Under 36 e Garanzia Prima Casa: come funziona?
Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap (art. 1, co. 48 L. 147/2013 e successive modifiche) garantisce fino all'80% del mutuo per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. I requisiti principali: età inferiore a 36 anni al momento della richiesta, ISEE inferiore a €40.000 per accedere alla garanzia al 50% del totale mutuo; la garanzia opera come fideiussione pubblica che permette alla banca di concedere LTV fino al 95%. Non è un contributo a fondo perduto: è una garanzia che riduce il rischio della banca, consentendole di finanziare in condizioni più favorevoli. Per richiederla, è la banca che presenta la domanda al Mediocredito Centrale.
Vedi anche: calcolatore rata mutuo, come richiedere un mutuo, mutuo vs affitto — quando conviene comprare.