Richiedere un mutuo è la decisione finanziaria più importante che la maggior parte delle persone affronta nella vita. Sbagliare banca, scegliere il tasso sbagliato o arrivare impreparati alla richiesta può costare decine di migliaia di euro in più nel corso del rimborso. Questa guida ti accompagna passo dopo passo, dalla prima valutazione di fattibilità fino alla firma dal notaio.
Quanto puoi permetterti di prendere
Prima ancora di parlare con una banca, fai il punto sulla tua situazione:
- Reddito netto mensile del nucleo familiare: la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto complessivo. Con una rata al 40% o oltre, qualsiasi imprevisto (perdita di lavoro, spesa medica) mette a rischio il rimborso.
- Risparmio disponibile: le banche finanziano in media fino all'80% del valore dell'immobile (LTV 80%). Il restante 20% più le spese accessorie (notaio, perizia, imposte) deve arrivare da tue risorse proprie. Su un immobile da 250.000 euro, devi avere circa 60.000-70.000 euro di capitale proprio.
- Stabilità lavorativa: un contratto a tempo indeterminato è quasi sempre richiesto. I dipendenti pubblici hanno in genere accesso più facile. I lavoratori autonomi devono dimostrare redditi stabili su almeno due anni di dichiarazioni.
Usa il nostro calcolatore rata mutuo per simulare la rata in base a importo, durata e tasso.
Documenti necessari per la richiesta
Raccogli questi documenti prima di presentarti in banca:
- Documenti anagrafici: carta d'identità, codice fiscale, stato di famiglia, certificato di residenza
- Documenti reddituali (dipendenti): ultime 3 buste paga, CU dell'anno precedente, contratto di lavoro
- Documenti reddituali (autonomi): ultime 2 dichiarazioni dei redditi (modello Redditi PF), F24 versati, estratti conto degli ultimi 6-12 mesi
- Documenti sull'immobile: proposta d'acquisto o compromesso, planimetria catastale, visura catastale, atto di provenienza (se disponibile)
- Estratti conto bancari: ultimi 6 mesi, per dimostrare la regolarità dei movimenti e la presenza del capitale proprio
Tasso fisso o variabile: come scegliere
Nel 2026, dopo il ciclo di rialzi dei tassi BCE, il quadro si è stabilizzato. La scelta dipende dalla tua tolleranza al rischio:
- Tasso fisso: la rata rimane identica per tutta la durata del mutuo. Pianifichi con certezza. Costa leggermente di più all'inizio rispetto al variabile, ma ti protegge da eventuali rialzi futuri. Consigliato se hai un reddito stabile e vuoi certezza assoluta sul pagamento mensile.
- Tasso variabile (Euribor + spread): la rata sale o scende in funzione dell'Euribor. In periodi di tassi alti, inizia più basso del fisso e può scendere ulteriormente se la BCE taglia. Ma può anche salire. Consigliato solo se puoi assorbire aumenti di rata anche del 30-40% senza difficoltà.
- Tasso misto o cap rate: soluzioni ibride con un tetto massimo al variabile o periodi fissi iniziali. Più complesse da confrontare ma utili in certi contesti.
Come confrontare le offerte delle banche
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'unico parametro che include tutti i costi: tasso di interesse, commissioni di istruttoria, costo della perizia, premi assicurativi obbligatori. Confronta sempre il TAEG, non il solo TAN.
Strategie per trovare il mutuo migliore:
- Richiedi preventivi a almeno 3-4 banche diverse (tradizionale, online, BCC)
- Usa un mediatore creditizio o broker mutui: lavora per te, ha accesso a più istituti e spesso ottiene condizioni che non trovi allo sportello (il costo è a carico della banca in molti casi)
- Controlla i comparatori online per una prima orientazione
La procedura di richiesta passo per passo
- Pre-delibera: presenti i documenti reddituali alla banca che fa una valutazione preliminare di fattibilità. Non è vincolante ma ti dà un'indicazione.
- Perizia dell'immobile: la banca invia un perito a valutare l'immobile. Il valore periziato determina l'LTV e quindi l'importo massimo finanziabile.
- Istruttoria: la banca analizza la tua situazione creditizia, controlla la centrale rischi CRIF, valuta la documentazione completa.
- Delibera: la banca comunica l'approvazione (o il rifiuto) e le condizioni definitive.
- Firma dal notaio: atto notarile di compravendita e contestuale rogito del mutuo. Il notaio è di solito scelto dall'acquirente. Costo: 2.000-5.000 euro circa a seconda dell'importo e della complessità.
Cosa fare se il mutuo viene rifiutato
Il rifiuto non è definitivo. Le cause più comuni:
- Reddito insufficiente: attendi un aumento, trova un garante o abbassa l'importo richiesto.
- Segnalazione negativa in CRIF: se hai avuto ritardi su precedenti rate, rimane in CRIF per anni. Puoi richiedere un estratto CRIF e verificare la situazione.
- LTV troppo alto: metti più capitale proprio per ridurre la percentuale finanziata.
- Contratto di lavoro atipico: alcune banche sono più flessibili di altre su partite IVA e contratti a tempo determinato.
Agevolazioni per i giovani under 36
Nel 2026 è ancora operativo il Fondo di Garanzia Prima Casa per under 36 (o coppie under 36 con ISEE sotto una certa soglia): lo Stato garantisce parte del mutuo, permettendo di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile. Verifica la disponibilità attuale dei fondi sul sito del Consap.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per ottenere un mutuo?
Dai 30 ai 90 giorni dalla prima richiesta alla firma dal notaio. Il tempo dipende dalla banca, dalla complessità della documentazione e dai tempi del perito. Pianifica con anticipo soprattutto se hai già firmato un compromesso con scadenza.
Posso chiedere il mutuo senza il compromesso firmato?
Sì, la pre-delibera si può ottenere anche prima del compromesso. Ma la delibera definitiva richiede i documenti dell'immobile (proposta/compromesso). Avere la pre-delibera in mano è un vantaggio nelle trattative con il venditore.
Conviene estinguere anticipatamente il mutuo?
Dipende dal tasso del mutuo e da cosa faresti diversamente con quei soldi. Con un mutuo al 2-3% fisso, investire i risparmi in ETF globali (rendimento storico 7-10%) può essere più efficiente che estinguere anticipatamente. A tassi più alti, l'estinzione anticipata conviene quasi sempre. Usa il nostro calcolatore per fare la simulazione nel tuo caso specifico.
Questo articolo ha finalità informative. Le condizioni dei mutui variano nel tempo e da banca a banca. Prima di firmare qualsiasi contratto, verifica le condizioni aggiornate e considera il parere di un consulente indipendente.