Registrare un contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate è un obbligo di legge per qualsiasi locazione di durata superiore a 30 giorni. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto o, se precedente, dalla data di decorrenza. Oggi si può fare quasi tutto online, tramite il portale RLI (Richiesta Locazione Immobili) dell'Agenzia delle Entrate, senza doversi recare fisicamente allo sportello. In questa guida trovi i passaggi precisi da seguire nel 2026, le aliquote aggiornate dell'imposta di registro, la possibilità di optare per la cedolare secca e le sanzioni previste in caso di omissione o ritardo.
Cos'è la registrazione del contratto di locazione e perché è obbligatoria
La registrazione del contratto di locazione è l'atto con cui locatore e conduttore rendono il contratto opponibile a terzi e assolvono agli obblighi fiscali previsti dal Testo Unico delle Imposte di Registro (DPR 131/1986). L'obbligo riguarda:
- Contratti di affitto di immobili ad uso abitativo con durata superiore a 30 giorni nell'anno
- Contratti ad uso commerciale o professionale, indipendentemente dalla durata
- Comodati d'uso onerosi e contratti di sublocazione
In assenza di registrazione il contratto è nullo ai sensi dell'art. 1 della Legge 431/1998, il che significa che il conduttore può richiedere la restituzione delle somme versate e il locatore non ha titolo per agire legalmente in caso di morosità. Registrare il contratto tutela entrambe le parti.
Sul piano fiscale, al momento della registrazione il locatore sceglie tra due regimi alternativi:
- Regime ordinario (tassazione IRPEF): si paga l'imposta di registro pari al 2% del canone annuo (minimo €67), suddivisa tra locatore e conduttore. Il reddito da locazione confluisce nel reddito complessivo IRPEF.
- Cedolare secca: imposta sostitutiva del 21% sul canone annuo per immobili a libero mercato, o del 10% per contratti a canone concordato ai sensi della Legge 431/1998. Con la cedolare secca non si paga l'imposta di registro né quella di bollo, e il reddito da locazione viene tassato separatamente dall'IRPEF ordinaria.
La scelta della cedolare secca è vantaggiosa nella maggior parte dei casi per i proprietari, ma va valutata caso per caso. Verifica sempre le aliquote IRPEF vigenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate prima di decidere.
Come registrare il contratto di affitto: passo dopo passo
Passo 1 — Scegliere la modalità di registrazione
Esistono tre canali ufficiali per registrare un contratto di locazione:
- Online tramite RLI web: accessibile all'indirizzo agenziaentrate.gov.it, previa autenticazione con SPID, CIE o Carta Nazionale dei Servizi. È il metodo più rapido e non richiede file agli sportelli.
- Software RLI scaricabile: applicazione desktop disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate, utile per chi gestisce più contratti (intermediari, agenzie immobiliari).
- Di persona allo sportello: presentando il modulo RLI cartaceo in duplice copia presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, con ricevuta di pagamento dell'imposta di registro allegata.
Per la stragrande maggioranza dei privati, la via online è la scelta consigliata.
Passo 2 — Raccogliere i documenti necessari
Prima di accedere al portale, tieni a portata di mano:
- Copia del contratto di locazione firmato da entrambe le parti
- Codice fiscale del locatore e del conduttore (o di tutti i cointestatari)
- Dati catastali dell'immobile (comune, foglio, particella, subalterno) — presenti nella visura catastale
- IBAN del conto da addebitare per il pagamento dell'imposta di registro (se si sceglie il regime ordinario)
- Eventuale planimetria catastale se richiesta
Passo 3 — Accedere al portale RLI e compilare il modulo
Collegati al sito agenziaentrate.gov.it, sezione "Servizi online" → "Registrazione contratti di locazione (RLI)". Effettua l'accesso con SPID o CIE. Il modulo online guida passo dopo passo nella compilazione:
- Tipologia di contratto (4+4, 3+2 canone concordato, transitorio, studenti universitari, ecc.)
- Dati anagrafici e codici fiscali delle parti
- Dati catastali dell'immobile
- Canone mensile o annuo, durata, data di decorrenza e data di sottoscrizione
- Scelta del regime fiscale: ordinario o cedolare secca (opt-in alla cedolare secca tramite apposita sezione del modulo)
Se opti per la cedolare secca, il sistema esclude automaticamente il calcolo dell'imposta di registro.
Passo 4 — Pagare l'imposta di registro (se in regime ordinario)
In regime ordinario, l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di €67. Per i contratti a canone concordato l'aliquota scende al 2% applicato però al 70% del canone annuo. Il pagamento avviene direttamente online al momento della registrazione tramite addebito su conto corrente (servizio F24 web integrato nel portale RLI). Il sistema calcola automaticamente l'importo dovuto.
In regime di cedolare secca il pagamento dell'imposta di registro non è dovuto in fase di registrazione. La cedolare secca si versa invece come acconto e saldo nelle scadenze IRPEF ordinarie (giugno/novembre), tramite modello F24.
Passo 5 — Inviare la richiesta e conservare la ricevuta
Dopo aver verificato tutti i dati, invia il modulo. Il sistema genera in tempo reale una ricevuta di registrazione con il numero identificativo del contratto (codice atto). Scarica e conserva la ricevuta: dovrai consegnarla al conduttore entro 20 giorni dalla registrazione, insieme a una copia del contratto registrato. È buona prassi conservare anche la copia dell'F24 di pagamento.
Passo 6 — Proroga, risoluzione e cessione del contratto
Ogni variazione successiva al contratto originale (proroga, risoluzione anticipata, cessione, subentro) deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate tramite il medesimo portale RLI entro 30 giorni dall'evento. Anche la proroga tacita va comunicata prima della scadenza per evitare sanzioni.
Domande frequenti
Quanto costa registrare un contratto di affitto nel 2026?
In regime ordinario, l'imposta di registro è il 2% del canone annuo (minimo €67), più €16 di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto (ogni 100 righe). La spesa si divide solitamente al 50% tra locatore e conduttore, salvo accordi diversi. Con la cedolare secca non si pagano né imposta di registro né bollo al momento della registrazione, ma si versa la cedolare secca sulle scadenze IRPEF.
Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?
L'omessa registrazione comporta sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta di registro non versata (art. 69 DPR 131/1986). Il contratto non registrato è inoltre nullo per legge, privando il locatore di qualsiasi tutela legale in caso di morosità. Il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni se si regolarizza spontaneamente prima di un controllo dell'Agenzia delle Entrate: verifica le percentuali aggiornate sul sito ufficiale.
Si può scegliere la cedolare secca anche dopo la registrazione?
Sì. Il locatore può optare per la cedolare secca anche in sede di proroga del contratto, oppure presentando apposita comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per cui si vuole esercitare l'opzione. L'opzione vincola il locatore per tutta la durata dell'annualità scelta, ma può essere revocata nelle annualità successive.
Chi deve registrare il contratto, il proprietario o l'inquilino?
L'obbligo di registrazione grava solidalmente su entrambe le parti (locatore e conduttore). Nella prassi è quasi sempre il locatore a provvedervi. Se il locatore è inadempiente, il conduttore può registrare autonomamente il contratto e rivalersi sul locatore per la quota di imposta di registro a quest'ultimo imputabile.
Conclusione
Registrare un contratto di affitto online con il portale RLI dell'Agenzia delle Entrate è oggi una procedura semplice, che richiede meno di mezz'ora se hai tutti i documenti pronti. La scelta tra regime ordinario e cedolare secca è la decisione più importante: per la maggior parte dei locatori privati la cedolare secca risulta conveniente, ma dipende dal reddito complessivo e dal tipo di contratto. Prima di procedere, valuta la tua situazione fiscale complessiva con l'aiuto di un consulente o utilizzando gli strumenti di calcolo disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
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