Stipulare un contratto di affitto in Italia richiede di seguire regole precise stabilite dalla Legge 431/1998 e successive modifiche. Che tu sia proprietario o inquilino, conoscere le tipologie contrattuali disponibili, le clausole obbligatorie per legge e gli adempimenti fiscali ti permette di tutelarti ed evitare sanzioni. In questa guida trovi tutto quello che serve per fare un contratto di locazione nel 2026 in modo corretto: dalla scelta della tipologia contrattuale alla registrazione all'Agenzia delle Entrate, passando per l'attestato energetico e il deposito cauzionale.
Le tipologie di contratto di affitto in Italia
Prima di procedere con la firma, è fondamentale scegliere la tipologia contrattuale più adatta alla situazione. In Italia esistono quattro principali forme di locazione abitativa:
Contratto a canone libero (4+4)
È la forma più diffusa per le abitazioni ad uso residenziale. La durata minima è di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo disdetta motivata da parte del locatore. Il canone è liberamente negoziato tra le parti. La cedolare secca applicabile è del 21% sul canone annuo.
Contratto a canone concordato (3+2)
Ha durata minima di 3 anni, rinnovabili per 2. Il canone non è libero ma deve rientrare nei limiti stabiliti dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria di proprietari e inquilini. In cambio, il proprietario beneficia di cedolare secca al 10% e di una riduzione dell'IMU. È la scelta più vantaggiosa fiscalmente per chi affitta in comuni ad alta tensione abitativa.
Contratto transitorio
Dura da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Deve essere giustificato da una comprovata esigenza temporanea del locatore o dell'inquilino (es. trasferta di lavoro, corso universitario fuori sede). Non è rinnovabile e, alla scadenza, cessa automaticamente.
Contratto per studenti universitari
Riservato a studenti iscritti a università fuori dal proprio comune di residenza. Dura da 6 a 36 mesi ed è rinnovabile. Prevede canone concordato con agevolazioni fiscali analoghe al 3+2, tra cui la cedolare secca al 10%.
Locazione breve (fino a 30 giorni)
Per affitti non superiori a 30 giorni destinati a persone fisiche per uso abitativo (turismo, lavoro). Non è soggetto all'obbligo di registrazione se non supera i 30 giorni. Dal 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal MIMIT per le strutture adibite a locazione breve.
Come fare un contratto di affitto: passo dopo passo
Passo 1 — Redigi il contratto in forma scritta
Tutti i contratti di locazione a uso abitativo devono essere obbligatoriamente in forma scritta. Il contratto verbale è nullo per legge (art. 1, L. 431/1998). Puoi usare un modello standard (reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate o tramite un'associazione di categoria) oppure farlo redigere da un notaio o avvocato. Nel contratto devono essere indicati chiaramente:
- Dati anagrafici e codice fiscale di locatore e conduttore
- Descrizione dell'immobile e dati catastali
- Importo del canone e modalità di pagamento
- Durata del contratto e data di decorrenza
- Importo del deposito cauzionale
- Riferimento all'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Passo 2 — Allega l'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica), comunemente chiamato ACE energetica, è obbligatorio per tutti i contratti di locazione. Deve essere redatto da un tecnico abilitato e allegato al contratto. L'inquilino deve riceverne copia. In assenza dell'APE, il locatore rischia sanzioni che variano da 1.000 a 4.000 euro. La classe energetica dell'immobile deve essere riportata nel contratto e in qualsiasi annuncio immobiliare.
Passo 3 — Definisci il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale serve a tutelare il proprietario da eventuali danni o morosità. Per legge non può superare tre mensilità di canone. Deve essere restituito alla fine del contratto, salvo motivata trattenuta per danni documentati. È buona prassi effettuare un verbale di consegna dell'immobile all'inizio della locazione, con fotografie, per evitare controversie al momento della riconsegna.
Passo 4 — Registra il contratto all'Agenzia delle Entrate
I contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni (anche non continuativi nell'anno) devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. La registrazione si effettua tramite:
- Modello RLI online sul sito dell'Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE o CNS)
- Oppure recandosi fisicamente a uno sportello dell'AdE con il modulo compilato
L'obbligo di registrazione è in capo al locatore, ma locatore e conduttore sono solidalmente responsabili. Verifica sempre le istruzioni aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Passo 5 — Scegli il regime fiscale: cedolare secca o IRPEF ordinaria
Al momento della registrazione, il proprietario deve scegliere il regime di tassazione:
- Cedolare secca: imposta sostitutiva al 21% (canone libero 4+4) o al 10% (canone concordato 3+2 e studenti). Sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di bollo e di registro. Vantaggiosa per chi ha redditi alti.
- IRPEF ordinaria: si tassa il 95% del canone annuo (il 5% è deducibile a forfait per le spese). Le aliquote IRPEF 2026 sono 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro (L.199/2025). In questo caso si paga anche l'imposta di registro (2% del canone annuo moltiplicato per gli anni del contratto, minimo 67 euro).
La scelta della cedolare secca comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.
Passo 6 — Comunica l'affitto alle autorità competenti
Entro 48 ore dall'inizio della locazione (anche per un solo giorno), il locatore è obbligato a comunicare le generalità dell'inquilino al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Questo adempimento vale per tutte le locazioni, incluse le locazioni brevi. Per i contratti ordinari residenziali di lunga durata, questo obbligo si assolve contestualmente alla registrazione del contratto.
Domande frequenti sul contratto di affitto
Il proprietario può aumentare l'affitto durante il contratto?
Con la cedolare secca, no: il locatore rinuncia esplicitamente all'aggiornamento ISTAT per tutto il periodo di validità dell'opzione. Con il regime IRPEF ordinario, invece, il contratto può prevedere l'adeguamento annuale del canone in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo, solitamente al 75% della variazione annua. L'aumento deve essere sempre comunicato per iscritto all'inquilino.
Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?
Il mancato adempimento comporta sanzioni fiscali che possono arrivare al 240% dell'imposta di registro dovuta. Inoltre, l'inquilino ha il diritto di richiedere giudizialmente la registrazione e di ottenere un canone ridotto per legge (triplo della rendita catastale) per il periodo non registrato. La registrazione tardiva è sempre possibile, pagando sanzioni ridotte tramite ravvedimento operoso.
L'inquilino può subaffittare l'appartamento?
Il subaffitto parziale dell'immobile è consentito, salvo esplicito divieto contrattuale. Il subaffitto totale richiede invece il consenso scritto del proprietario. In entrambi i casi, l'inquilino non può ricavare un canone superiore a quello che paga al proprietario. Verificare sempre le clausole del contratto e, in caso di dubbio, consultare un professionista.
Come si recede anticipatamente dal contratto?
L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi (salvo diverso accordo contrattuale). Il proprietario, invece, può recedere alla prima scadenza solo per motivi tassativamente previsti dalla legge (uso personale dell'immobile, ristrutturazione, vendita, ecc.) e con preavviso di 6 mesi. Alla seconda scadenza, entrambe le parti possono disdire con 6 mesi di preavviso senza necessità di motivazione.
Conclusione
Fare un contratto di affitto in Italia richiede attenzione a più aspetti: dalla scelta della tipologia contrattuale alla corretta gestione fiscale, passando per adempimenti come l'APE e la registrazione. Il 2026 non ha introdotto stravolgimenti normativi rispetto all'anno precedente, ma le aliquote IRPEF aggiornate dalla L.199/2025 rendono ancora più conveniente valutare la cedolare secca per chi rientra negli scaglioni più alti.
Prima di firmare qualsiasi contratto, è sempre consigliabile confrontarsi con un commercialista o un consulente immobiliare per scegliere il regime fiscale più adatto alla propria situazione. Se stai valutando un investimento immobiliare con mutuo, puoi usare il nostro calcolatore mutuo per stimare la rata mensile. Per capire quanto pagheresti di IRPEF sui canoni di locazione, usa invece il nostro calcolatore IRPEF 2026.