La rendita da affitto si calcola dividendo il canone annuo incassato per il valore dell'immobile e moltiplicando per 100. Il risultato è la rendita lorda percentuale: se compri un appartamento a 200.000 euro e incassi 10.000 euro l'anno, la tua rendita lorda è del 5%. Ma quella che conta davvero è la rendita netta, che tiene conto di IMU, spese di gestione, eventuali periodi di sfitto e tassazione sul reddito da locazione. In questo articolo trovi la formula completa, i passaggi per calcolare il rendimento reale e una guida alla fiscalità degli affitti 2026, con cedolare secca al 21% e le nuove aliquote IRPEF in vigore.
Rendita lorda e rendita netta: la differenza che cambia tutto
Prima di fare i conti è fondamentale capire cosa stai misurando. I due indicatori principali sono:
- Rendita lorda: rapporto tra canone annuo e valore dell'immobile, senza sottrarre alcun costo.
- Rendita netta: rapporto tra canone annuo al netto di tutte le uscite (tasse, IMU, spese condominiali a carico del proprietario, manutenzione, assicurazione, eventuali periodi sfitti) e valore dell'immobile.
La rendita lorda è utile per un confronto rapido tra più immobili, ma può trarre in inganno. Un bilocale con rendita lorda del 6% in una zona ad alta pressione fiscale e con spese condominiali elevate può risultare meno conveniente di uno con rendita lorda del 4,5% in un contesto di basse spese e affitti stabili.
C'è poi il ROI sull'investimento totale (Return on Investment), che considera non solo il prezzo di acquisto ma anche tutti i costi accessori sostenuti all'atto: notaio, imposte di registro, eventuali lavori di ristrutturazione, spese di agenzia. È l'indicatore più realistico per chi investe in immobili da mettere a reddito.
Come calcolare la rendita da affitto passo dopo passo
Passo 1 — Calcola il canone annuo netto da sfitto
Parti dal canone mensile contrattuale e moltiplicalo per 12. Poi applica una riduzione prudenziale per i mesi di sfitto: in molte zone d'Italia è realistico considerare da 1 a 2 mesi vuoti ogni anno, soprattutto in caso di rotazione degli inquilini. Se il canone è 800 euro al mese e stimi 1 mese di sfitto:
Canone annuo effettivo = 800 × 11 = 8.800 euro
Passo 2 — Individua il valore di acquisto completo
Il denominatore della formula non è solo il prezzo pagato al venditore, ma il costo totale dell'investimento:
- Prezzo di acquisto
- Imposta di registro (2% prima casa, 9% seconda casa sul valore catastale rivalutato) oppure IVA se acquisti dal costruttore
- Spese notarili
- Commissioni di agenzia immobiliare
- Costi di ristrutturazione o adeguamento prima della locazione
Esempio: immobile a 180.000 euro, imposta di registro 10.000 euro, notaio 3.000 euro, agenzia 5.000 euro, piccoli lavori 4.000 euro. Investimento totale = 202.000 euro.
Passo 3 — Calcola la rendita lorda
Applica la formula base:
Rendita lorda (%) = (Canone annuo ÷ Valore investimento totale) × 100
Con i dati dell'esempio: (8.800 ÷ 202.000) × 100 = 4,36%
Passo 4 — Sottrai le spese annue ricorrenti
Le principali voci da detrarre ogni anno sono:
- IMU: dovuta su seconde case e immobili a reddito. L'aliquota base è dello 0,86% sulla rendita catastale rivalutata, ma ogni comune può modificarla. Verifica l'aliquota vigente nel comune dove si trova l'immobile sul portale del Ministero dell'Economia.
- Spese condominiali a carico del proprietario: amministrazione, straordinarie, rifacimento facciate.
- Assicurazione sul fabbricato.
- Manutenzione ordinaria: nella pianificazione prudente si accantona circa il 5-10% del canone annuo.
Ipotizzando IMU 800 euro, spese condominiali 400 euro, assicurazione 150 euro e manutenzione stimata 400 euro: totale spese annue = 1.750 euro.
Passo 5 — Calcola la tassazione sul reddito da locazione 2026
Qui entra in gioco la scelta del regime fiscale. Nel 2026 ci sono due opzioni principali:
- Cedolare secca ordinaria al 21%: aliquota fissa sul canone, senza possibilità di dedurre spese. Conveniente per chi ha redditi complessivi elevati o vuole semplicità gestionale. Per i contratti a canone concordato (art. 2 comma 3 e art. 8 L. 431/1998) l'aliquota è ridotta al 10%.
- Regime IRPEF ordinario: il 95% del canone annuo concorre al reddito complessivo (il 5% è deducibile forfettariamente a titolo di spese). Si applicano le aliquote IRPEF 2026 in vigore per effetto della Legge 199/2025: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro. Conveniente solo se hai redditi complessivi molto bassi (primo scaglione).
Con cedolare secca al 21% sul canone effettivo di 8.800 euro: imposta = 1.848 euro.
Passo 6 — Calcola la rendita netta finale
Rendita netta (%) = [(Canone annuo − Spese annue − Imposta) ÷ Investimento totale] × 100
Con i nostri dati: [(8.800 − 1.750 − 1.848) ÷ 202.000] × 100 = (5.202 ÷ 202.000) × 100 = 2,58%
Dal 4,36% lordo si scende al 2,58% netto: quasi la metà. Questo è il valore reale del tuo investimento immobiliare.
Domande frequenti sulla rendita da affitto
Qual è una buona rendita da affitto in Italia nel 2026?
Una rendita netta compresa tra il 3% e il 5% è considerata soddisfacente nelle grandi città. Nei capoluoghi con prezzi elevati (Milano, Roma, Firenze) è spesso difficile superare il 2,5-3% netto. Nelle città medie o zone universitarie si possono trovare rendimenti netti superiori al 4%, ma con rischi di sfitto o di svalutazione del capitale maggiori. Non esiste una soglia universale: dipende dall'alternativa di investimento che stai confrontando.
Conviene la cedolare secca o il regime IRPEF?
In quasi tutti i casi pratici la cedolare secca al 21% è più conveniente del regime IRPEF, perché il reddito da locazione si somma agli altri redditi spingendo spesso nel secondo o terzo scaglione (33% o 43%). Fanno eccezione i contribuenti con reddito complessivo molto basso, che restano interamente nel primo scaglione al 23%: in quel caso il confronto va fatto calcolando l'imposta effettiva nei due scenari. Verifica sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) le condizioni per optare per la cedolare secca.
L'IMU si paga sempre sugli immobili in affitto?
L'IMU è dovuta su tutti gli immobili che non sono abitazione principale del proprietario, incluse le case affittate (che non costituiscono abitazione principale del locatore). Fanno eccezione le abitazioni concesse in comodato gratuito a genitori o figli in determinati casi. Le aliquote sono deliberate annualmente dai comuni: consulta il portale del Dipartimento delle Finanze o il sito del tuo comune per l'aliquota aggiornata al 2026.
Come considero l'aumento di valore dell'immobile nel calcolo del rendimento?
L'apprezzamento del capitale (capital gain) è un componente del rendimento totale dell'investimento immobiliare ma è incerto e non garantito. Per un'analisi prudente, calcola la rendita da locazione indipendentemente dalla plusvalenza attesa. Se vendi l'immobile entro 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza è tassata come reddito diverso in IRPEF o, in alternativa, con imposta sostitutiva del 26% tramite opzione al notaio. Dopo 5 anni dalla data di acquisto la plusvalenza è generalmente esente, salvo specifiche eccezioni.
Conclusione: rendita reale e decisione di investimento
Calcolare correttamente la rendita da affitto richiede di andare oltre il semplice rapporto canone/prezzo. La rendita netta — che considera IMU, spese di gestione, periodi di sfitto e tassazione — è il numero su cui basare qualsiasi decisione di investimento immobiliare. Nel 2026, con la cedolare secca ordinaria al 21% e le aliquote IRPEF riviste dalla Legge 199/2025, il confronto tra regimi fiscali è ancora più rilevante.
Prima di acquistare un immobile a reddito, calcola il ROI sull'investimento totale (non solo sul prezzo di listino) e simula almeno due scenari: uno ottimistico con piena occupazione e uno prudente con uno o due mesi di sfitto. Se stai valutando un mutuo per finanziare l'acquisto, il calcolo si complica ulteriormente perché devi confrontare la rendita netta con il costo del debito.
Per approfondire gli altri strumenti utili a chi investe nel mattone o in prodotti finanziari, consulta anche:
- Calcolatore mutuo — stima rata e piano di ammortamento
- Cedolare secca 2026: come funziona e quando conviene
- Calcolatore IRPEF 2026 — verifica la tua aliquota marginale
- Investire in immobili: guida completa