Cessione del credito 2026: quando è ancora possibile
La cessione del credito e lo sconto in fattura sui bonus edilizi sono stati praticamente azzerati dal DL 11/2023 (febbraio 2023). Quello che fino al 2022 sembrava uno strumento quasi universale — il proprietario cede la sua detrazione fiscale a una banca o un fornitore, che in cambio anticipa il costo dei lavori — oggi è riservato a pochissime categorie specifiche.
In questa guida vediamo cosa è rimasto in piedi nel 2026, per chi, e cosa fare se ti trovi ancora con crediti fiscali incagliati da trasferire.
Come funzionava la cessione del credito
Prima dello stop, il meccanismo era semplice ma potente:
- Il proprietario di casa fa lavori agevolati (superbonus, ecobonus, sismabonus, bonus ristrutturazione)
- Matura una detrazione IRPEF che — senza cessione — richiederebbe 4-10 anni per essere utilizzata
- Invece di aspettare anni, cede questo credito a una banca, a un'assicurazione o al fornitore dei lavori
- La banca/fornitore paga i lavori (o una parte) in cambio del diritto a usare il credito fiscale nei successivi 6 anni
- Il proprietario ottiene i lavori a costo zero o ridotto
Questo meccanismo ha alimentato una vera e propria esplosione edilizio-finanziaria tra il 2020 e il 2022, con banche e assicurazioni che hanno acquistato decine di miliardi di crediti fiscali fino a saturare la propria capienza fiscale.
Lo stop del DL 11/2023: cosa è cambiato
Con il Decreto Legge 11 del 16 febbraio 2023 (il cosiddetto "Decreto Cessioni"), il governo ha bloccato la possibilità di optare per sconto in fattura o cessione del credito per tutti i nuovi contratti stipulati dal 17 febbraio 2023 in poi. La norma riguarda tutti i principali bonus edilizi:
- Superbonus (110%, 90%, 70%, 65%)
- Ecobonus
- Sismabonus
- Bonus ristrutturazione (50%)
- Bonus facciate
- Bonus installazione colonnine e fotovoltaico
Le eccezioni ancora valide nel 2026
Non tutto è chiuso. Esistono categorie che possono ancora avvalersi della cessione anche nel 2026:
1. Condomini con delibera ante-novembre 2022
I condomini che hanno approvato delibera assembleare per lavori di superbonus prima del 18 novembre 2022 e hanno presentato CILAS (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) prima del 17 febbraio 2023 possono ancora cedere il credito o optare per lo sconto in fattura.
2. Persone fisiche con ISEE ≤ €15.000 per prima abitazione
Le persone fisiche che effettuano lavori su prima casa con ISEE familiare non superiore a €15.000 possono ancora optare per lo sconto in fattura (ma non per la cessione del credito a terzi). Questa eccezione è stata introdotta per proteggere i nuclei economicamente fragili che non potrebbero beneficiare della detrazione in anni successivi per mancanza di reddito sufficiente.
3. Zone colpite da calamità naturali
Per gli immobili situati in comuni colpiti da eventi calamitosi con stato di emergenza dichiarato dal Consiglio dei Ministri prima del 17 febbraio 2023, la cessione del credito e lo sconto in fattura rimangono disponibili (con specifici requisiti).
4. Enti del Terzo Settore, ONLUS, ASD
Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), associazioni sportive dilettantistiche (ASD) e altri enti del terzo settore mantengono la possibilità di cedere i crediti derivanti da specifici bonus edilizi sulle proprie strutture.
5. Case popolari (IACP) e cooperative
Gli Istituti Autonomi Case Popolari e le cooperative di abitazione possono ancora avvalersi della cessione per i lavori sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Crediti incagliati: cosa fare se hai un credito che non riesci a cedere
Molte famiglie e imprese si trovano ancora nel 2026 con crediti fiscali da bonus edilizi che non riescono a cedere: le banche sono "sature" e non comprano più, o comprano a sconto elevato.
Le opzioni disponibili sono:
- Poste Italiane: ha ripreso ad acquistare crediti fiscali edilizi in alcuni periodi, a prezzi di mercato. Verifica la disponibilità sul sito di Poste
- Banche locali e cooperative: alcune banche di credito cooperativo e casse rurali hanno ancora capienza fiscale e acquistano crediti
- Piattaforme di intermediazione: esistono marketplace online che mettono in contatto cedenti e cessionari (es. aziende con capienza fiscale che cercano crediti da scalare con F24)
- Utilizzo diretto del credito in F24: alcune tipologie di crediti, dopo la cessione a un primo cessionario, possono essere utilizzate per pagare imposte tramite F24 da parte delle aziende che le acquistano
Il mercato secondario dei crediti fiscali ha creato un mercato a prezzi variabili: un credito da €100.000 potrebbe essere acquistato a €85.000-90.000, con uno sconto del 10-15% rispetto al valore nominale. Non è più la "vendita alla pari" del 2021.
Come detrarre i crediti senza cederli
Se non riesci a cedere il tuo credito, la strada obbligata è la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi:
- Superbonus: in 10 rate annuali uguali
- Ecobonus "classico" (non superbonus): in 10 rate annuali
- Bonus ristrutturazione 50%: in 10 rate annuali
- Sismabonus: in 5 rate annuali
Il problema è che questa opzione funziona solo se hai un'IRPEF sufficientemente alta ogni anno per "assorbire" la rata. Le quote non utilizzate in un anno si perdono — non si riportano all'anno successivo.
Tabella riepilogativa: cessione del credito 2026
| Casistica | Cessione/Sconto possibile? |
|---|---|
| Nuovo contratto lavori dal 17/02/2023 | No |
| Condominio con delibera pre-18/11/2022 e CILAS pre-17/02/2023 | Sì |
| Prima casa con ISEE ≤ €15.000 | Solo sconto in fattura |
| Zone calamità naturali (stato emergenza pre-2023) | Sì (con requisiti) |
| ONLUS, ASD, Enti Terzo Settore | Sì (per le loro strutture) |
| IACP e cooperative abitazione | Sì |
Domande frequenti
Posso ancora cedere il credito del superbonus nel 2026?
Solo se rientri nelle eccezioni elencate sopra (condominio con lavori avviati prima del 2023, ISEE basso, ente non profit, ecc.). Per la stragrande maggioranza dei casi, la risposta è no — la detrazione va portata direttamente in dichiarazione dei redditi.
Come faccio a vendere un credito fiscale incagliato?
Contatta Poste Italiane (verifica disponibilità), banche locali e cooperative di credito, o piattaforme specializzate nell'intermediazione di crediti fiscali. Aspettati uno sconto sul valore nominale (tipicamente 10-20%). Un commercialista specializzato in fiscalità edilizia può aiutarti a trovare i canali più convenienti.
Nota: le normative fiscali cambiano frequentemente. Verifica sempre i dati aggiornati su Agenzia delle Entrate e MEF prima di prendere decisioni. Per la tua situazione specifica, rivolgiti a un commercialista o a un tecnico abilitato.
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