Affittare casa su Airbnb, Booking.com o altri portali è diventato un'attività sempre più diffusa, ma il quadro fiscale è cambiato in modo significativo negli ultimi anni. Dal 2024, in base alla Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), la cedolare secca sugli affitti brevi si è sdoppiata: resta al 21% per il primo immobile affittato, ma sale al 26% a partire dal secondo immobile. Parallelamente, è diventato obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutti gli immobili adibiti a locazione turistica, e le piattaforme come Airbnb sono tenute a trattenere la ritenuta alla fonte del 21% per gli host non professionali. Capire queste regole è fondamentale per chi affitta una o più case e vuole essere in regola.
Affitti brevi 2026: cedolare secca, IRPEF e confronto
| Situazione | Regime fiscale | Aliquota | Chi dichiara | Note |
|---|---|---|---|---|
| Primo immobile affittato con affitto breve (<30 giorni) | Cedolare secca (opzione) | 21% | Host in dichiarazione dei redditi (quadro RB o RC) | Airbnb e Booking trattengono il 21% alla fonte se l'host non ha P.IVA |
| Secondo immobile in poi affittato con affitto breve | Cedolare secca (obbligatoria per la parte breve) | 26% | Host in dichiarazione dei redditi | La piattaforma trattiene il 21% alla fonte; la differenza fino al 26% va versata dall'host in dichiarazione |
| Qualsiasi immobile in affitto breve con IRPEF ordinaria | IRPEF (se si rinuncia alla cedolare) | 23%, 33% o 43% a seconda dello scaglione di reddito | Host in dichiarazione dei redditi | Raramente conveniente per affitti brevi salvo redditi molto bassi |
| Locazione transitoria (30-18 mesi, uso abitativo temporaneo) | Cedolare secca o IRPEF | 21% con cedolare (primo immobile) | Host in dichiarazione dei redditi | Diversa da affitto breve: contratto con registrazione, norme diverse |
| Attività imprenditoriale (4+ immobili affittati abitualmente) | Regime d'impresa (P.IVA) | IRPEF o IRES a seconda della forma giuridica | Dichiarazione redditi d'impresa | La cedolare secca non si applica alle attività imprenditoriali |
Come funzionano le tasse sugli affitti brevi nel dettaglio
La cedolare secca e il ruolo delle piattaforme
Airbnb, Booking.com e le altre piattaforme di intermediazione immobiliare sono obbligate per legge a fungere da sostituti d'imposta per gli host non professionali italiani. Questo significa che, quando ricevi un pagamento tramite queste piattaforme, esse trattengono automaticamente una ritenuta del 21% sul canone lordo e la versano direttamente all'Agenzia delle Entrate. In sede di dichiarazione dei redditi, quella ritenuta è un acconto sulle imposte dovute: se la tua aliquota finale è il 21% (primo immobile, cedolare secca), la ritenuta copre tutto e non dovrai versare altro. Se invece l'aliquota è il 26% (dal secondo immobile), dovrai versare la differenza del 5% in dichiarazione.
CIN: il Codice Identificativo Nazionale
Dal 2024 tutti gli immobili destinati alla locazione turistica devono avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale), assegnato dal Ministero del Turismo attraverso il portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive). Il CIN va obbligatoriamente esposto nell'annuncio online e all'ingresso dell'immobile. Le piattaforme come Airbnb non possono pubblicare annunci privi di CIN. La mancanza del CIN comporta sanzioni: verifica la procedura di richiesta sul sito del Ministero del Turismo (ministeroturismo.gov.it). Il CIN si affianca ai codici identificativi regionali già previsti da molte regioni italiane.
Affitti brevi vs locazioni transitorie: differenza fondamentale
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, stipulati tra privati anche attraverso piattaforme digitali. Non richiedono la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate. Le locazioni transitorie hanno invece durata superiore (da 30 giorni a 18 mesi), richiedono un contratto scritto con causale specifica, la registrazione e il rispetto della normativa sull'equo canone. Le regole fiscali e le aliquote cedolari sono simili, ma gli adempimenti burocratici sono diversi. Non confondere le due tipologie: un contratto di 35 giorni non è un affitto breve.
Cedolare secca vs IRPEF: quando conviene cosa
- La cedolare secca al 21% conviene quasi sempre per il primo immobile. Con l'IRPEF ordinaria, anche il reddito da locazione minimo rientra in scaglioni del 23% o superiori. La cedolare secca al 21% è quindi preferibile nella grande maggioranza dei casi, salvo situazioni particolari (es. reddito totale molto basso con molte detrazioni).
- Con più immobili, calcola la convenienza caso per caso. Dal secondo immobile l'aliquota cedolare sale al 26%, che coincide con lo scaglione IRPEF del 23% (≤28.000€) solo per i redditi più bassi. Se il tuo reddito complessivo supera 28.000€, l'aliquota IRPEF è del 33%: la cedolare al 26% è comunque più conveniente. Se supera 50.000€, l'aliquota IRPEF è del 43%: la cedolare è ancora più conveniente.
- Considera i costi deducibili. Con la cedolare secca non puoi dedurre spese (manutenzione, IMU, utenze, ecc.). Con l'IRPEF ordinaria è possibile dedurre alcune spese, ma non le spese condominiali o l'IMU. In pratica il vantaggio della deduzione è limitato e raramente compensa l'aliquota IRPEF più alta.
- Valuta l'impatto sull'IMU. L'IMU sull'immobile non cambia in base al regime fiscale scelto per il canone: vai sempre soggetto a IMU se l'immobile non è la tua abitazione principale. Tienila in conto nel calcolo della redditività complessiva.
FAQ
Airbnb versa già le tasse per me: devo comunque fare la dichiarazione?
Sì. La ritenuta trattenuta da Airbnb (21%) è un acconto, non un pagamento definitivo. Devi comunque dichiarare il reddito da locazione nella tua dichiarazione dei redditi (quadro RB del modello 730 o Redditi PF). Se sei nel regime cedolare secca, la ritenuta del 21% già trattenuta copre l'imposta dovuta per il primo immobile. Per il secondo immobile (26%), devi versare la differenza. Anche se il saldo è zero, la dichiarazione è obbligatoria per chi ha percepito redditi da locazione.
Ho bisogno della P.IVA per affittare su Airbnb?
No, per le attività non imprenditoriali. I privati che affittano saltuariamente uno o pochi immobili non hanno obbligo di P.IVA: operano come persona fisica nel regime fiscale ordinario. L'obbligo di P.IVA scatta quando l'attività di locazione assume carattere imprenditoriale, che secondo l'interpretazione prevalente si verifica con l'affitto abituale e organizzato di quattro o più immobili. Se hai dubbi sulla tua situazione specifica — soprattutto se affitta più di 2-3 immobili con continuità — consulta un commercialista per evitare contestazioni fiscali.
Il CIN è obbligatorio anche per affitti brevi occasionali?
Sì. L'obbligo del CIN si applica a tutti gli immobili destinati alla locazione turistica, inclusi quelli affittati saltuariamente. Non ci sono esenzioni per chi affitta solo pochi giorni all'anno. Il codice va richiesto attraverso il portale del Ministero del Turismo e deve essere indicato in tutti gli annunci online (Airbnb, Booking, siti propri) e affisso all'esterno dell'immobile. Le piattaforme non possono pubblicare annunci senza CIN e sono tenute a segnalare all'autorità gli host che non si conformano all'obbligo.
Le informazioni in questa pagina hanno carattere divulgativo e non costituiscono consulenza fiscale o legale. La normativa sugli affitti brevi è in continua evoluzione: per la tua situazione specifica rivolgiti a un commercialista o a un CAF abilitato.