Comprare un immobile per affittarlo sembra, sulla carta, un investimento solido. Ma quante volte hai sentito qualcuno dire «ho un appartamento che mi rende bene» senza sapere esattamente quanto stia guadagnando dopo tasse, spese e periodi di sfitto? Calcolare il rendimento di un affitto in modo corretto è tutt'altro che banale, e farlo male significa illudersi su un investimento che potrebbe rendere meno di un conto deposito.
In questa guida vediamo passo per passo come calcolare il rendimento lordo e netto di un immobile in affitto, quali costi includere obbligatoriamente nel conteggio, come confrontare cedolare secca e IRPEF, e un esempio numerico completo con dati realistici.
Rendimento lordo: la formula di base
Il rendimento lordo è il punto di partenza. Si calcola rapportando il canone annuo al prezzo d'acquisto dell'immobile:
Rendimento lordo (%) = (Canone annuo / Prezzo d'acquisto) × 100
Se hai comprato un bilocale a 150.000 € e lo affitti a 700 € al mese, il rendimento lordo è:
(700 × 12) / 150.000 × 100 = 8.400 / 150.000 × 100 = 5,6%
Attenzione: questo numero è fuorviante se usato da solo. Il rendimento lordo non considera le spese di acquisto, i costi di gestione, la fiscalità e i periodi di vuoto. È utile come primo filtro rapido per confrontare immobili diversi, ma non per valutare la reale convenienza dell'investimento.
Includere i costi di acquisto nel denominatore
Per essere più precisi, conviene inserire nel denominatore il costo totale di acquisto, non solo il prezzo pattuito. Su un immobile da 150.000 € vanno aggiunti:
- Imposta di registro (2% se prima casa, 9% se seconda casa sul valore catastale — in media €5.000-15.000 su un bilocale)
- Notaio: tipicamente €1.500-3.000
- Eventuali ristrutturazioni necessarie prima di affittare
- Agenzia immobiliare (se usata): 3-4% del prezzo
Se i costi accessori ammontano a 12.000 €, il costo effettivo sale a 162.000 € e il rendimento lordo scende a 5,2%. Una differenza che su un orizzonte pluriennale conta.
I costi da sottrarre per calcolare il rendimento netto
Il rendimento netto è quello che rimane in tasca dopo aver pagato tutto. Ecco le voci da includere obbligatoriamente.
IMU (Imposta Municipale Unica)
L'IMU si paga su tutti gli immobili che non sono l'abitazione principale. L'aliquota base è 0,86% del valore catastale rivalutato, ma ogni comune può modificarla fino a un massimo del 1,06%. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 160 (per i fabbricati in categoria A, esclusi A/10) e poi per 1,05.
Su un bilocale con rendita catastale di 500 €, il valore catastale è circa 84.000 € e l'IMU (aliquota 1%) è circa 840 € l'anno. Questa cifra varia molto da comune a comune e va sempre verificata con le delibere locali.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Molti proprietari ignorano questo costo fino al momento in cui la caldaia si rompe o il tetto perde. Come stima prudenziale, si accantonano storicamente l'1-2% del valore dell'immobile ogni anno per la manutenzione ordinaria. Su un appartamento da 150.000 € significa 1.500-3.000 € annui, che diventano una cifra significativa nel calcolo del netto.
Le spese straordinarie (rifacimento facciata, ascensore, impianti) sono a carico del proprietario e possono essere impreviste e costose. È ragionevole inserire nel calcolo almeno 500-800 € l'anno come fondo straordinario.
Periodi di sfitto (vacancy rate)
Nessun immobile è sempre affittato. Cambi di inquilino, periodi di ricerca, ristrutturazioni tra un contratto e l'altro: nella realtà italiana è prudente considerare almeno uno o due mesi di sfitto ogni 3-5 anni, ovvero un tasso di vuoto del 3-5% sul canone annuo. In mercati meno dinamici la percentuale può salire significativamente.
Spese condominiali a carico del proprietario
Le spese condominiali straordinarie sono sempre a carico del proprietario. Anche alcune spese ordinarie, nelle more dei contratti, restano al locatore. È corretto stimare 300-600 € l'anno come voce separata, da verificare sul regolamento condominiale specifico.
Assicurazione
Un'assicurazione sulla casa è fortemente raccomandata: copre danni da incendio, acqua, responsabilità civile verso terzi. Il costo annuo tipico per un appartamento è tra i 150 e i 400 €.
Gestione (se affidata ad agenzia)
Se deleghi la gestione a un'agenzia immobiliare, il costo è generalmente il 10-15% del canone mensile. Su 700 €/mese significa 840-1.260 € l'anno in meno. Non tutti i proprietari usano questo servizio, ma va inserito nel calcolo se è il caso.
La tassazione: cedolare secca o IRPEF?
La fiscalità è spesso la voce che fa più differenza nel rendimento netto. In Italia il proprietario che affitta può scegliere tra due regimi: la cedolare secca o la tassazione IRPEF ordinaria. Vediamo entrambi.
Cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, dell'imposta di registro e di bollo sul contratto. Le aliquote in vigore nel 2026 sono:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4 anni)
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni), nelle aree ad alta tensione abitativa — aliquota confermata per il 2026
- 26% per gli affitti brevi (fino a 30 giorni), dal secondo immobile in poi
La cedolare secca si applica solo alle persone fisiche che non agiscono nell'ambito di attività d'impresa. È conveniente per chi ha un reddito complessivo medio-alto, perché sostituisce aliquote IRPEF che possono arrivare al 43%.
Per approfondire come funziona nel dettaglio, leggi la nostra guida cedolare secca: come funziona.
Tassazione IRPEF ordinaria
In alternativa, i canoni di locazione confluiscono nel reddito complessivo e vengono tassati con le aliquote IRPEF progressive 2026:
- 23% fino a 28.000 €
- 33% da 28.001 a 50.000 €
- 43% oltre 50.000 €
Con il regime ordinario, però, la base imponibile si riduce del 5% (deduzione forfettaria del 5% per contratti a canone libero) oppure del 30% (deduzione per contratti a canone concordato). Questo può rendere conveniente il regime ordinario solo in casi particolari, ad esempio quando il proprietario ha redditi molto bassi e si trova nella fascia del 23%.
Per un inquadramento completo sulla tassazione delle rendite, vedi anche la nostra guida alla tassazione delle rendite finanziarie.
Quale regime conviene?
La risposta dipende dal reddito complessivo del locatore. In linea generale:
- Se hai un reddito da lavoro superiore a 28.000 €, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente dell'IRPEF ordinaria.
- Se hai redditi bassi (fascia 23%) e opti per il canone concordato, potresti dover confrontare la cedolare al 10% con l'IRPEF al 23% sulla base ridotta del 70%: in quel caso il regime ordinario potrebbe coincidere o essere leggermente peggio, ma la cedolare è più semplice.
- Non dimenticate le addizionali regionali e comunali (mediamente 1-2% aggiuntivo sull'IRPEF): la cedolare le azzerano tutte.
Esempio numerico completo
Mettiamo tutto insieme con un caso concreto, a titolo illustrativo.
Immobile: bilocale acquistato a 160.000 € (prezzo + spese totali)
Canone mensile: 750 € (9.000 €/anno)
Regime fiscale: cedolare secca 21%
Ubicazione: città media, contratto 4+4
Entrate:
- Canone lordo annuo: 9.000 €
- Meno: sfitto stimato (3%): -270 €
- Canone effettivo: 8.730 €
Uscite annue:
- IMU (aliquota 1%): 840 €
- Manutenzione ordinaria (1% valore): 1.600 €
- Assicurazione: 250 €
- Spese condominiali proprietario: 400 €
- Cedolare secca (21% su 8.730 €): 1.833 €
- Totale uscite: 4.923 €
Rendimento netto:
- Utile netto annuo: 8.730 - 4.923 = 3.807 €
- Rendimento netto: 3.807 / 160.000 × 100 = 2,38%
Il rendimento lordo apparente era del 5,6%, ma quello netto reale scende al 2,4%. Non è un cattivo investimento, ma è ben distante da quanto molti proprietari si aspettano. Se confrontato con un conto deposito vincolato che oggi rende il 3-3,5% lordo (2,2-2,6% netto dopo il 26% di ritenuta), la convenienza dell'immobile dipende molto da fattori aggiuntivi come la rivalutazione del capitale e la liquidità.
Immobiliare vs altri investimenti: come confrontare
Per valutare un investimento immobiliare in modo oggettivo, non basta guardare solo il rendimento da affitto. Ci sono altri fattori da considerare:
Rivalutazione del capitale
Storicamente, gli immobili in Italia hanno avuto rivalutazioni reali modeste negli ultimi 15 anni, con forti differenze tra aree metropolitane e centri minori. Chi investe in immobiliare punta spesso sul combinato tra canone e apprezzamento del prezzo nel lungo periodo, ma questo non è garantito e dipende fortemente dalla zona.
Liquidità
Un immobile non è liquidabile in pochi giorni come un ETF o un conto deposito. Se hai bisogno di liquidità improvvisa, vendere casa richiede mesi e comporta costi significativi. Per questo motivo, prima di immobilizzare capitale in un immobile, assicurati di avere un solido fondo di emergenza già costituito.
Diversificazione
Un singolo immobile concentra tutto il rischio su un'unica asset class, in una singola città, spesso in un singolo quartiere. Chi investe in mercati finanziari attraverso ETF globali ottiene una diversificazione su migliaia di aziende in decine di paesi con costi molto inferiori. Il confronto con investire in ETF è sempre utile per avere un termine di paragone realistico.
Gestione attiva
Affittare un immobile non è passivo come tenere un ETF. Richiede tempo per trovare inquilini, gestire problemi, seguire le pratiche fiscali, interfacciarsi con l'amministratore di condominio. Chi considera l'immobiliare come reddito passivo tende a sottostimare questo impegno. Per capire meglio la differenza tra rendita attiva e passiva, leggi come costruire una rendita passiva.
Leva finanziaria (mutuo)
Se l'immobile è acquistato con mutuo, il calcolo cambia radicalmente. La leva amplifica sia i guadagni che le perdite. Il rendimento sul capitale proprio investito (return on equity) può essere più elevato, ma così anche il rischio: se i tassi salgono o l'inquilino non paga, il mutuo va comunque rimborsato. È un'analisi separata che va fatta caso per caso.
Affitti brevi: rendimento più alto, complessità maggiore
Gli affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.) promettono canoni giornalieri più alti rispetto agli affitti tradizionali, ma presentano costi e complessità aggiuntivi:
- Tasso di occupazione molto variabile (stagionalità, posizione, concorrenza)
- Costi di pulizia, biancheria, consumabili
- Gestione check-in/check-out o costo del property manager
- Cedolare secca al 26% dal secondo immobile in poi (2026)
- Normative locali sempre più restrittive (alcune città richiedono il codice identificativo nazionale CIN, obbligatorio dal 2024)
Per un'analisi dettagliata su questa modalità, consulta la nostra guida su affitti brevi e Airbnb.
Il rendimento degli affitti brevi può essere più alto in termini lordi, ma il netto dipende fortemente dall'occupazione effettiva e dai costi di gestione. Calcolare il punto di pareggio rispetto a un affitto tradizionale è fondamentale prima di scegliere.
Come migliorare il rendimento netto
Se il rendimento calcolato non ti soddisfa, ci sono alcune leve su cui agire:
- Scegliere il contratto giusto: il canone concordato offre cedolare al 10% e vantaggi fiscali aggiuntivi, a fronte di un canone inferiore al mercato. Conviene calcolare quale dei due massimizza il netto.
- Selezionare bene gli inquilini: la morosità è uno dei rischi maggiori. Un inquilino affidabile riduce i costi di sfitto e recupero crediti.
- Effettuare piccoli interventi di valorizzazione: a volte 5.000-10.000 € di ristrutturazione permettono di aumentare il canone del 15-20%, migliorando significativamente il rendimento.
- Monitorare l'IMU: in alcuni comuni le aliquote per i contratti a canone concordato sono ridotte. Vale la pena verificare.
- Valutare la detraibilità delle spese: con il regime IRPEF ordinario alcune spese straordinarie possono essere dedotte o detratte. Con la cedolare secca non è possibile.
Domande frequenti
Qual è un buon rendimento netto per un immobile in affitto?
Non esiste una soglia universale, ma storicamente si considera accettabile un rendimento netto tra il 3% e il 5% per immobili residenziali nelle grandi città italiane. Rendimenti netti superiori al 5% si trovano più facilmente in mercati periferici o con affitti brevi ad alta occupazione, ma comportano rischi e impegno gestionale maggiori. Al di sotto del 2% netto, la convenienza rispetto ad alternative finanziarie liquide va valutata attentamente caso per caso.
Conviene sempre optare per la cedolare secca?
Per la maggior parte dei proprietari con redditi da lavoro medio-alti, la cedolare secca è conveniente perché sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali con un'aliquota fissa del 21% (o 10% per i concordati). Chi ha redditi complessivi molto bassi e si trova nella fascia IRPEF del 23% potrebbe trovare il regime ordinario competitivo solo in situazioni specifiche. La scelta va fatta calcolando l'imposta effettiva in entrambi i regimi per il proprio caso specifico.
Come si calcola il rendimento se ho comprato con il mutuo?
Con il mutuo, bisogna distinguere tra il rendimento sull'intero capitale investito (prezzo immobile) e il rendimento sul capitale proprio (caparra + spese acquisto). Quest'ultimo, detto return on equity, è più alto grazie alla leva, ma va sempre confrontato con il costo del mutuo. Se il tasso del mutuo è superiore al rendimento lordo dell'immobile, l'operazione potrebbe non essere conveniente. Bisogna anche considerare che la rata del mutuo ha una componente capitale (rimborso) e una componente interessi (costo reale), e che gli interessi su mutui per immobili locati possono essere dedotti in parte con il regime IRPEF ordinario.
L'IMU si paga anche se l'inquilino non paga l'affitto?
Sì. L'IMU è dovuta dal proprietario indipendentemente dal fatto che l'immobile sia affittato, sfitto o che l'inquilino sia moroso. Dal 2023 è stata introdotta una parziale esenzione IMU per gli immobili oggetto di sfratto esecutivo in presenza di morosità incolpevole dell'inquilino, ma i requisiti sono specifici e la procedura burocratica è complessa. In caso di morosità prolungata, i costi per il proprietario si accumulano rapidamente.
Devo dichiarare l'affitto anche se ho optato per la cedolare secca?
Sì. La cedolare secca non esonera dall'obbligo di dichiarazione dei redditi. I canoni percepiti vanno indicati nel modello 730 o nel modello Redditi PF, scegliendo il regime della cedolare secca nel quadro dedicato ai redditi fondiari. La cedolare secca va versata con acconto (giugno e novembre) e saldo (giugno dell'anno successivo) seguendo le stesse scadenze dell'IRPEF, oppure in unica soluzione se l'importo è sotto soglia.