La surroga del mutuo — tecnicamente chiamata portabilità del mutuo — è lo strumento che ti permette di trasferire il tuo finanziamento dalla banca attuale a una nuova, a condizioni migliori, senza estinguere il contratto originale. Dal punto di vista legale, la Legge Bersani (n. 40/2007) stabilisce che la nuova banca deve sostenere la maggior parte delle spese. In pratica, però, qualche voce di costo può ancora ricadere sul mutuatario.
Il costo complessivo di una surroga nel 2026 si aggira tra 0 e 600 euro per il mutuatario, a seconda della banca scelta, del valore dell'immobile e delle polizze assicurative richieste. In molti casi è possibile avvicinarsi a zero, ma è fondamentale leggere il preventivo con attenzione prima di firmare qualsiasi documento.
La lista completa dei costi
Ecco tutte le voci che possono comparire durante una surroga, con i range tipici nel 2026. I prezzi variano in modo significativo da banca a banca.
| Voce di costo | Importo tipico | Note |
|---|---|---|
| Spese notarili | 0 € | Per legge a carico della nuova banca. Il mutuatario non le paga. |
| Perizia immobiliare | 0 – 300 € | Molte banche la offrono gratuita in promozione. Verificare in fase di preventivo. |
| Istruttoria pratica | 0 – 500 € | Spesso azzerata sulle offerte surroga. Alcune banche la mantengono come commissione fissa. |
| Assicurazione incendio/scoppio | 80 – 400 €/anno | Obbligatoria per legge sull'immobile ipotecato. Il costo dipende dal valore dell'immobile e dall'assicuratore. |
| Assicurazione vita o CPI | Variabile | Non obbligatoria per legge, ma spesso proposta dalla banca. Valutare con attenzione il TAEG prima di aderire. |
| Imposta sostitutiva | 0 € | Non si applica alla surroga: non c'è un nuovo finanziamento ma la continuazione di quello esistente. |
I valori indicati sono orientativi e soggetti a variazione in base alla banca, all'importo residuo del mutuo e al profilo del mutuatario.
Come risparmiare sui costi della surroga
1. Confronta più banche con un preventivo scritto
Non fermarti alla prima offerta. Richiedere un preventivo ESIS (European Standardised Information Sheet) a tre o quattro istituti ti permette di confrontare il TAEG reale, che include tutte le spese e non solo il tasso nominale. La differenza tra le offerte può valere centinaia di euro all'anno.
2. Contratta la perizia e l'istruttoria
In un mercato competitivo, le banche sono spesso disposte ad azzerare perizia e istruttoria per acquisire nuovi clienti. Se la prima banca non le elimina spontaneamente, chiedi esplicitamente: nella peggiore delle ipotesi ti diranno di no.
3. Valuta l'assicurazione sul libero mercato
La polizza incendio/scoppio è obbligatoria, ma non sei obbligato a sottoscriverla con la banca erogatrice. Puoi confrontare le tariffe sul mercato assicurativo libero — spesso con un risparmio tra il 30% e il 50% rispetto alle proposte bancarie — purché la polizza rispetti i requisiti richiesti dal contratto di mutuo.
4. Scegli il momento giusto
La surroga conviene davvero quando la differenza tra il tuo tasso attuale e quello offerto dalla nuova banca è di almeno 0,5–1 punto percentuale, e quando il debito residuo è ancora significativo (generalmente oltre 80.000–100.000 euro). Con un mutuo quasi estinto, i risparmi sul tasso non compensano nemmeno le spese minime.
Domande frequenti sulla surroga del mutuo
La surroga è davvero gratuita?
In linea di principio sì: la legge obbliga la nuova banca a coprire le spese notarili e impedisce alla banca cedente di applicare penali. In pratica, potresti comunque sostenere costi per perizia, istruttoria o assicurazione, a seconda dell'offerta scelta. L'unico modo per saperlo con certezza è esaminare il ESIS e il foglio informativo analitico prima della firma.
Quanto tempo richiede una pratica di surroga?
I tempi medi nel 2026 vanno da 30 a 90 giorni dalla richiesta alla stipula notarile, con significative variazioni tra gli istituti. La banca cedente ha l'obbligo di collaborare entro 30 giorni dalla ricezione della documentazione; eventuali ritardi ingiustificati possono essere segnalati all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF).
La surroga influisce sulla detraibilità degli interessi passivi?
No. Poiché la surroga non estingue il mutuo originale ma lo trasferisce, la detraibilità IRPEF degli interessi passivi sulla prima casa rimane invariata. Continui a portare in detrazione il 19% degli interessi passivi su un importo massimo di 4.000 euro annui, applicato al reddito imponibile secondo le aliquote IRPEF vigenti (23%, 33%, 43% nel 2026).
Conviene fare la surroga nel 2026?
Con i tassi variabili tornati su livelli più contenuti rispetto ai picchi del 2023–2024, e i tassi fissi che mostrano margini di negoziazione, il 2026 può essere un momento favorevole per chi ha sottoscritto mutui a tasso fisso elevato tra il 2022 e il 2023. La surroga rimane uno degli strumenti più potenti a disposizione del mutuatario, proprio perché — se usata correttamente — abbassa la rata mensile senza costi rilevanti.
Prima di procedere, usa il calcolatore mutuo per simulare la nuova rata in base al debito residuo, alla durata rimanente e al tasso proposto dalla nuova banca. In pochi secondi avrai il risparmio mensile e il break-even della surroga.