Comprare casa è probabilmente la spesa più grande della vita. Ma il prezzo scritto nell'annuncio non è quello che paghi davvero. Tra imposte, notaio, agenzia e spese bancarie, i costi accessori di un acquisto immobiliare in Italia si aggirano mediamente tra il 7% e il 15% del prezzo di acquisto. Su un immobile da 200.000 €, significa tra 14.000 € e 30.000 € in più da mettere in conto — prima ancora di posare il primo quadro sul muro.
Quanto incide ogni voce? Dipende da tre variabili principali: se è la tua prima casa o no, se acquisti da un privato o da un costruttore, e se accendi un mutuo. Di seguito trovi la mappa completa.
La lista completa dei costi
| Voce di costo | Importo tipico | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% (prima casa) – 9% (seconda casa) del valore catastale | Si applica sul valore catastale, non sul prezzo di mercato. Minimo 1.000 €. Se acquisti da costruttore si paga IVA (4%, 10% o 22%) al posto del registro. |
| Imposte ipotecaria e catastale | 50 € + 50 € (prima casa) oppure 2% + 1% del valore catastale (seconda casa) | Per la prima casa le imposte sono fisse e simboliche. Per la seconda pesano in proporzione al valore catastale dell'immobile. |
| Onorario notarile | tra 1.500 € e 5.000 € | Dipende dal valore dell'atto e dalla complessità (rogito semplice, rogito con mutuo, ecc.). Il notaio lo scegli tu, quindi puoi richiedere preventivi. |
| Agenzia immobiliare | tra il 2% e il 4% del prezzo di acquisto | Di solito la provvigione è a carico sia del compratore che del venditore. Su un immobile da 200.000 € significa tra 4.000 € e 8.000 € solo per l'acquirente. |
| Perizia bancaria | tra 200 € e 500 € | Obbligatoria se accendi un mutuo. La banca incarica un perito indipendente per stimare il valore dell'immobile a garanzia del finanziamento. |
| Spese di istruttoria mutuo | tra 500 € e 1.500 € (o 0,5–1% dell'importo finanziato) | Alcune banche le azzerano come promozione, ma vanno sempre verificate nel TAEG complessivo. |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% del capitale (prima casa) – 2% (seconda casa) | Si paga al momento del rogito. Su un mutuo da 150.000 € prima casa: 375 €. Seconda casa: 3.000 €. |
| Assicurazione incendio e scoppio | tra 150 € e 400 € l'anno | Obbligatoria per legge quando si accende un mutuo. Il costo varia in base al valore dell'immobile e alla compagnia. |
Come risparmiare sull'acquisto di casa
1. Confronta più preventivi del notaio
Molti acquirenti non sanno che possono scegliere liberamente il notaio. Gli onorari non sono fissi per legge: richiedere due o tre preventivi può farti risparmiare tra 500 € e 1.500 € senza rinunciare ad alcuna tutela.
2. Negozia la provvigione dell'agenzia
La percentuale dell'agenzia non è scolpita nella pietra. In mercati meno caldi o per immobili di valore elevato, è possibile trattare e scendere anche sotto il 2%. Vale la pena provarci, soprattutto se l'agenzia segue anche il venditore e percepisce una doppia provvigione.
3. Sfrutta i benefici prima casa
Le agevolazioni prima casa riducono drasticamente l'imposta di registro (dal 9% al 2% del valore catastale) e azzerano quasi del tutto le imposte ipotecaria e catastale. Verificare i requisiti prima del rogito — residenza, non possesso di altri immobili agevolati — è fondamentale per non perderle.
4. Confronta il TAEG, non solo il tasso
Se accendi un mutuo, l'offerta con il tasso più basso non è sempre la più conveniente. Il TAEG include commissioni, spese di istruttoria e polizze collegate: confrontare il costo totale del credito su tutta la durata può fare una differenza di migliaia di euro.
Domande frequenti
Quanto paga di tasse chi compra casa da un privato senza mutuo?
Per una prima casa acquistata da privato si pagano: imposta di registro al 2% del valore catastale (minimo 1.000 €), più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, quindi il carico fiscale effettivo è contenuto. Per una seconda casa le aliquote salgono al 9% + 2% + 1%, senza minimo fisso ma con una base imponibile comunque catastale.
Le spese notarili si possono detrarre?
Le spese notarili per il rogito di compravendita non sono detraibili. Fanno eccezione le spese notarili legate esclusivamente alla stipula del contratto di mutuo (non al trasferimento della proprietà), che rientrano parzialmente nella detrazione interessi passivi mutuo (19% su interessi fino a 4.000 € l'anno per la prima casa).
Quando si paga l'imposta di registro, subito o dopo?
L'imposta di registro si paga al momento del rogito notarile, contestualmente alla firma dell'atto di compravendita. È il notaio a versarla all'Agenzia delle Entrate per conto dell'acquirente. Non è dilazionabile e va conteggiata come liquidità immediata.
Conclusione
Il prezzo d'acquisto è solo il punto di partenza. Mettere in conto fin da subito i costi accessori — tra il 7% e il 15% in più — ti consente di valutare se il budget disponibile è davvero sufficiente e di trattare con più serenità. Prima di firmare qualsiasi proposta, usa il nostro calcolatore mutuo per stimare rata, costo totale e spese accessorie in base al tuo caso specifico.