Se affitti un immobile residenziale, la domanda più importante che ti puoi fare è questa: pago la cedolare secca o lascio che il reddito finisca nel calderone dell'IRPEF ordinaria? La risposta dipende da due variabili principali: il tuo reddito complessivo e il tipo di contratto che hai stipulato. In termini pratici, la cedolare secca ti costa il 21% sul canone lordo per i contratti a libero mercato, oppure il 10% per i contratti a canone concordato. Con l'IRPEF ordinaria, invece, la tassazione effettiva sul reddito da locazione si colloca tra il 25% e il 47% lordi, una volta sommati aliquota marginale, addizionali regionali e comunali e imposta di registro. Per la maggior parte dei proprietari che si trovano nel secondo o terzo scaglione IRPEF, il risparmio con la cedolare secca è reale e significativo.
La lista completa dei costi
Confrontare i due regimi richiede di mettere sul tavolo tutti i costi, non solo l'aliquota nominale. La tabella mostra le voci per un contratto di locazione abitativa standard.
| Voce di costo | Cedolare secca | IRPEF ordinaria | Note |
|---|---|---|---|
| Aliquota principale | 21% (libero mercato) 10% (canone concordato) |
23% – 43% sul 95% del canone | IRPEF 2026: scaglioni a 23%, 33%, 43%. La base imponibile è il 95% del canone annuo lordo |
| Addizionale regionale IRPEF | 0% | tra 0,7% e 3,33% | Varia per regione; la cedolare secca la azzera completamente |
| Addizionale comunale IRPEF | 0% | tra 0% e 0,9% | Dipende dal comune di residenza del locatore |
| Imposta di registro sul contratto | 0% | 2% del canone annuo | Dovuta all'atto di registrazione; a carico del locatore per il 50%, ma spesso interamente anticipata |
| Imposta di bollo | 0% | 16 € ogni 4 pagine del contratto | Sostituita e azzerata dalla cedolare secca |
| Possibilità di aggiornamento ISTAT del canone | No (rinuncia obbligatoria) | Sì | Con la cedolare secca il locatore rinuncia agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata dell'opzione |
| Effetto sullo scaglione IRPEF | Neutro (reddito escluso) | Può far salire l'aliquota marginale | Il reddito da locazione in regime ordinario si somma agli altri redditi |
Esempio concreto. Un proprietario con 30.000 € di reddito da lavoro e 10.000 € di canone annuo si troverebbe nel terzo scaglione IRPEF (33%). Con il regime ordinario pagherebbe circa 3.135 € di IRPEF sul canone (95% × 33%) più addizionali pari a circa 200–400 € più il registro da 200 €: totale tra 3.500 e 3.750 €. Con la cedolare secca al 21%: 2.100 € fissi. Il risparmio si aggira tra 1.400 e 1.650 € all'anno su un singolo contratto. I prezzi variano a seconda della regione, del comune e della situazione reddituale complessiva.
Come risparmiare sulla tassazione degli affitti
- Valuta il canone concordato. Se il tuo immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa (le cosiddette aree ad alta tensione abitativa), un contratto 3+2 a canone concordato ti consente di applicare la cedolare al 10% invece del 21%. Su un canone di 8.000 € annui la differenza è 880 € in meno di imposta ogni anno. Verifica le tabelle dei valori minimi e massimi del tuo comune con l'associazione di categoria.
- Calcola l'effetto scaglione prima di scegliere. Se hai un reddito complessivo basso (sotto i 15.000 €) e il canone è modesto, potresti trovarti nel primo scaglione IRPEF al 23% e la cedolare al 21% darebbe un risparmio minimo. In quel caso, considera anche che con l'IRPEF ordinaria potresti accedere a detrazioni e deduzioni che la cedolare non permette di sfruttare sul reddito da locazione.
- Opzione cedolare alla registrazione o in corso di contratto. La cedolare secca può essere scelta alla registrazione del contratto oppure a ogni annualità successiva. Non sei obbligato a mantenere lo stesso regime per tutta la durata: se le tue condizioni reddituali cambiano, puoi rientrare nel regime ordinario o uscirne, compatibilmente con le scadenze di legge (comunicazione entro 30 giorni dall'inizio dell'annualità).
- Attenzione agli immobili strumentali e alle locazioni commerciali. La cedolare secca si applica solo alle locazioni di immobili ad uso abitativo. Per negozi, uffici e altri immobili non abitativi il regime ordinario IRPEF (o IRES per le società) rimane obbligatorio. Non confondere i due ambiti.
Domande frequenti
La cedolare secca conviene sempre rispetto all'IRPEF?
No, non è una regola assoluta. Conviene quasi sempre per chi si trova nel secondo scaglione IRPEF (33%) o nel terzo (43%), perché la cedolare al 21% è nettamente inferiore. Può non convenire per chi ha un reddito imponibile complessivo molto basso, resta nel primo scaglione al 23% e ha diritto a importanti detrazioni IRPEF che vengono "sprecate" se il reddito da locazione è escluso dalla base imponibile. Ogni situazione va calcolata singolarmente.
Posso applicare la cedolare secca anche su un immobile affittato a un'azienda?
No. La cedolare secca è riservata alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo affittate a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Se l'inquilino è una società o un professionista che usa l'immobile come sede lavorativa, il contratto non può beneficiare della cedolare secca e l'imposta di registro è dovuta normalmente.
Cosa succede se dimentico di comunicare l'opzione cedolare secca?
Se non comunichi l'opzione entro i termini previsti (alla registrazione del contratto oppure entro 30 giorni dall'inizio di ogni annualità successiva), il reddito da locazione rientra automaticamente nel regime IRPEF ordinario per quell'annualità. Esistono istituti di ravvedimento operoso che consentono di regolarizzare tardivamente la scelta, ma comportano il pagamento di una sanzione ridotta. Vale la pena tenere il calendario delle scadenze ben in ordine per non perdere il beneficio.
Conclusione
La cedolare secca è, nella maggior parte dei casi, la scelta più conveniente per chi affitta un immobile residenziale e ha un reddito complessivo che supera il primo scaglione IRPEF. Il risparmio non deriva solo dall'aliquota più bassa, ma dalla combinazione di più fattori: niente addizionali, niente imposta di registro, niente bollo. Prima di decidere, fai sempre il calcolo preciso sulla tua situazione: usa il calcolatore cedolare secca per confrontare i due regimi con i tuoi numeri reali e vedere quanto puoi risparmiare ogni anno.