Conviene di più comprare casa per affittarla o investire in ETF?
Non esiste una risposta valida per tutti. Nell'esempio calcolato qui sotto (100.000 euro per 20 anni, ipotesi dichiarate) un ETF con rendimento lordo del 6% supera l'immobile in affitto prudente, mentre con il 4% no: il risultato dipende dai rendimenti che ipotizzi. L'immobile offre un flusso di cassa, la possibilità di usare la leva del mutuo e una tassazione di favore (cedolare secca al 21%, plusvalenza non tassata dopo cinque anni). L'ETF è molto più liquido, diversificato e costa meno, ma oscilla di più e non è garantito. Dipende da capitale, orizzonte, tempo che puoi dedicare e tolleranza al rischio.
Aliquote della cedolare secca, regola dei cinque anni sulla plusvalenza e aliquota del 26% sui redditi finanziari verificate sul sito e nei documenti dell'Agenzia delle Entrate; prezzi delle abitazioni e inflazione sui comunicati ISTAT, il 12 novembre 2026. Gli esempi sono calcoli con ipotesi dichiarate, non previsioni.
La domanda è tra le più comuni: casa come investimento o ETF azionari? Per rispondere servono numeri omogenei, quindi nell'esempio sotto mettiamo a confronto lo stesso capitale con ipotesi esplicite. Prima, vediamo cosa si può dire con i dati.
Cosa dicono i dati sui rendimenti
I dati storici non sono una previsione. Nel nostro confronto su dati USA dal 1928 al 2025 (dollari), le azioni hanno reso circa il 10,0% l'anno nominale e i prezzi immobiliari il 4,2%, ma i secondi non includono affitti né costi di gestione: trovi i dettagli in azioni, obbligazioni, oro e immobili: quanto hanno reso. Sul mattone italiano recente l'ISTAT riporta che nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono saliti in media del 4,0% (abitazioni esistenti +4,7%, nuove +0,6%) e che nel secondo trimestre 2026 la crescita su base annua è stata del 4,0% (nuove +5,0%, esistenti +3,7%), contro un'inflazione media 2025 dell'1,5%. Sono dati recenti, nominali e medi nazionali: una singola zona può andare molto diversamente.
Immobile in affitto: pro e contro
Pro
- Flusso di cassa: l'affitto arriva ogni mese. La cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali con il 21% sul canone libero o il 10% sul canone concordato (dove previsto) e, per i contratti che la scelgono, esonera da imposta di registro e di bollo.
- Leva finanziaria: con un mutuo compri un bene più grande del capitale che metti. Esempio aritmetico semplice: casa da 200.000 euro con 40.000 di capitale proprio; se il prezzo sale del 5% (10.000 euro) il guadagno è il 25% del capitale, prima di interessi e costi. Se scende del 5% la perdita è dello stesso peso.
- Plusvalenza non tassata dopo cinque anni: secondo l'Agenzia delle Entrate, la vendita di un immobile oltre cinque anni dall'acquisto non genera plusvalenza imponibile (art. 67 TUIR). Per gli immobili ricevuti per successione e per quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo ci sono regole proprie.
- Concretezza e uso: lo vedi, lo puoi migliorare e, se serve, abitare.
Contro
- Concentrazione: un immobile è un investimento su una zona, un edificio e un inquilino.
- Liquidità bassa: vendere richiede tempo e costi di transazione.
- Costi: IMU (le aliquote le decide il comune: vedi IMU 2026), manutenzione, spese condominiali, assicurazione, periodi senza inquilino.
- Gestione: trovare e gestire inquilini è un lavoro. Il canone libero con cedolare secca rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone.
- Rischio di indebitamento: se il mutuo è a tasso variabile, la rata può salire: leggi tasso fisso o variabile.
ETF: pro e contro
Pro
- Diversificazione immediata su molte aziende e Paesi con una sola operazione.
- Liquidità: vendi in Borsa nei giorni di mercato aperto.
- Costi bassi: il TER è in genere contenuto rispetto ai costi di un immobile; verifica quello dell'ETF che scegli nel KID.
- Importi flessibili: puoi iniziare con una cifra piccola e crescere con un PAC.
Contro
- Volatilità: un ETF azionario può perdere molto in un anno e restare sotto a lungo.
- Tasse: 26% sulle plusvalenze e sui redditi finanziari (12,5% sui titoli di Stato detenuti direttamente).
- Nessuna leva semplice: investi il capitale che hai (i prodotti a leva sono rischiosi).
- Psicologia: molti vendono nei momenti peggiori.
Esempio calcolato: 100.000 euro per 20 anni
Ipotesi dichiarate, tutte modificabili. Immobile: acquistato a 100.000 euro senza mutuo, affitto lordo del 5% del valore, cedolare secca al 21% sul canone, costi annui (IMU, manutenzione, sfitto, spese) pari all'1,5% del valore, valore in crescita dell'1% l'anno, rendimenti netti reinvestiti allo stesso tasso, vendita dopo 20 anni senza tassa sulla plusvalenza, costi di acquisto e vendita ignorati. ETF: costo annuo 0,2%, tasse del 26% sulla sola plusvalenza finale.
| Scenario | Rendimento totale netto annuo | Valore dopo 20 anni |
|---|---|---|
| Immobile prudente (affitto 5%, rivalutazione 1%) | 3,45% | circa 197.000 € |
| Immobile favorevole (affitto 6%, rivalutazione 2%) | 5,24% | circa 278.000 € |
| ETF con rendimento lordo 4% | 3,04% dopo costi e tasse | circa 182.000 € |
| ETF con rendimento lordo 6% | 4,78% | circa 255.000 € |
| ETF con rendimento lordo 8% | 6,59% | circa 358.000 € |
Come leggere la tabella: l'immobile "prudente" (flusso di cassa 2.450 euro il primo anno, cioè il 2,45% del capitale, più l'1% di rivalutazione) rende meno dell'ETF al 6% ma più dell'ETF al 4%. Un affitto più alto o un'area in crescita cambiano il confronto. Il calcolo non include inflazione, il rischio di perdite temporanee dell'ETF (non è una linea retta) né quello di non trovare inquilini. Con la leva del mutuo i numeri cambiano in entrambe le direzioni. Per stimare il tuo caso usa il calcolatore ROI immobiliare, il calcolatore rendita da affitto e il calcolatore di interesse composto.
La via di mezzo: REIT e ETF immobiliari
Se vuoi esposizione al settore senza comprare un immobile, esistono i REIT e gli ETF immobiliari: investono in portafogli di immobili e si comprano come azioni. Sono liquidi, ma seguono l'andamento del mercato azionario e non danno l'effetto concreto di possedere una casa.
Cosa scegliere
Gli ETF hanno più senso se parti con poco capitale, vuoi diversificare globalmente e non vuoi gestire nulla. L'immobile ha più senso se hai capitale importante, conosci bene il mercato locale, vuoi usare la leva con un mutuo sostenibile o cerchi flusso di cassa. Per molte persone la strada più prudente è partire dai fondi finanziari e valutare il mattone solo con un portafoglio già solido; per chi già possiede una casa, il vero confronto è tra il rendimento netto dell'affitto e quello di un ETF. Se ti interessa solo l'abitazione principale, vedi mutuo o affitto.
Altri strumenti: ROI immobiliare · interesse composto · rendita da affitto · migliori ETF 2026 · guida agli investimenti immobiliari
Fonti
- Agenzia delle Entrate: Cedolare secca[1]
- Agenzia delle Entrate: risposta n. 10/2025 (plusvalenze immobiliari, art. 67 TUIR)[2]
- Agenzia delle Entrate: circolare 19/E del 2014 (26% e 12,5%)[3]
- ISTAT: Prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025[4]
- ISTAT: Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 (dati provvisori)[5]
- ISTAT: Prezzi al consumo, dicembre 2025[6]
Fonti e riferimenti
- Agenzia delle Entrate: Cedolare secca (agenziaentrate.gov.it) ↩︎
- Agenzia delle Entrate: risposta n. 10/2025 (plusvalenze immobiliari, art. 67 TUIR) (agenziaentrate.gov.it) ↩︎
- Agenzia delle Entrate: circolare 19/E del 2014 (26% e 12,5%) (agenziaentrate.gov.it) ↩︎
- ISTAT: Prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025 (istat.it) ↩︎
- ISTAT: Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 (dati provvisori) (istat.it) ↩︎
- ISTAT: Prezzi al consumo, dicembre 2025 (istat.it) ↩︎
📚 Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — fisco immobiliare
- Agenzia del Territorio — catasto e rendite
- MEF — IMU e tasse locali
Le informazioni di questa pagina si basano su fonti istituzionali aggiornate. Per decisioni finanziarie rilevanti, consulta un professionista abilitato.