Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia è lo strumento che consente a giovani, coppie e famiglie con redditi medi di ottenere un mutuo anche quando non hanno il 20–30% del valore dell'immobile da anticipare. La garanzia statale copre fino all'80% della quota di capitale in eccesso rispetto all'80% del prezzo dell'immobile, aprendo la strada a mutui con LTV (Loan-to-Value) anche pari al 100%. Questo articolo spiega chi può accedervi nel 2026, quanto copre, come funziona la procedura e quali agevolazioni accessorie esistono per gli under 36.
Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa
Il Fondo non è un mutuo agevolato a tasso ridotto né un sussidio diretto: è una garanzia pubblica che lo Stato (tramite Consap) fornisce alla banca al posto del richiedente. In pratica, se non riesci a restituire il mutuo, Consap rimborsa la banca per la quota garantita. Questo riduce il rischio percepito dall'istituto di credito, che può quindi concedere mutui con acconti più bassi (o anche senza anticipo) a soggetti che altrimenti non avrebbero accesso al credito.
La garanzia copre immobili con valore fino a 250.000 euro destinati a prima casa e residenza principale. Non si applica agli immobili di lusso (categorie catastali A1, A8, A9).
Requisiti 2026: chi può fare domanda
Il Fondo è accessibile a tutte le persone fisiche che acquistano la prima casa come residenza principale, senza limiti di età. Tuttavia, alcune categorie hanno accesso prioritario e condizioni più favorevoli:
Priorità massima (garanzia fino all'80%) — giovani coppie (uno dei partner under 35), nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP (ex case popolari), giovani under 36. Per queste categorie, la garanzia è più elevata e le banche sono generalmente più disponibili ad applicare LTV alti.
Requisito ISEE — per ottenere la garanzia massima (80% del capitale eccedente l'80% del valore dell'immobile), le categorie prioritarie devono presentare un ISEE non superiore a 40.000 euro. Chi non rientra nelle categorie prioritarie o ha un ISEE superiore può comunque accedere al Fondo, ma con una garanzia ridotta (generalmente al 50% della quota eccedente). Per il valore aggiornato della soglia ISEE e le percentuali esatte in vigore, verifica sul sito ufficiale di Consap prima di fare domanda.
Condizioni sull'immobile — deve essere un immobile non di lusso (no A1, A8, A9), situato in Italia, acquistato come prima casa con obbligo di stabilire la residenza entro 12 mesi dal rogito. L'immobile non deve essere già di proprietà del richiedente o del suo nucleo familiare.
Come funziona la garanzia in concreto
Supponiamo che tu voglia acquistare un appartamento da 200.000 euro e non hai il 20% di anticipo (40.000 euro). Normalmente le banche non finanziano oltre l'80% del valore periziato. Con il Fondo di Garanzia, la banca può spingersi fino al 100% del valore, perché Consap garantisce la parte eccedente: se non paghi, lo Stato rimborsa la banca per quella quota.
La garanzia non abbassa il tasso di interesse (che rimane quello del mercato, negoziato con la banca) e non elimina il rischio per il mutuatario: se smetti di pagare, la tua posizione creditizia ne risente comunque e Consap si rivale su di te. La garanzia protegge la banca, non il mutuatario.
Agevolazioni aggiuntive per under 36
Gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro che acquistano la prima casa con mutuo beneficiano di un ulteriore vantaggio fiscale: esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo. Normalmente i mutui ipotecari per l'acquisto della prima casa pagano un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo erogato. L'esenzione elimina questa voce di costo.
Questa agevolazione si cumula con il bonus prima casa under 36 (imposta di registro agevolata, esenzione imposte ipotecaria e catastale). Le due misure sono compatibili e si applicano insieme, riducendo in modo significativo i costi accessori dell'acquisto. Verifica sempre con il tuo notaio le condizioni in vigore al momento del rogito, poiché alcune agevolazioni fiscali sono soggette a proroghe annuali.
LTV fino al 100%: cosa significa davvero
Il rapporto LTV (Loan-to-Value) misura la quota del valore dell'immobile finanziata dal mutuo. Un LTV del 100% significa che la banca presta l'intero prezzo di acquisto senza richiedere un anticipo in denaro proprio. In pratica, le spese vive che devi coprire con risorse proprie sono solo quelle accessorie: notaio, perizia, imposte (se non esenti), mediazione immobiliare.
Non tutte le banche applicano LTV al 100% anche con la garanzia Consap: alcune si fermano al 90–95%. L'LTV offerto dipende dalla politica creditizia della singola banca, dalla tua situazione reddituale e dall'esito dell'istruttoria. Confronta più banche prima di scegliere.
Banche convenzionate
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è attivabile presso la quasi totalità degli istituti bancari operativi in Italia: Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, BPER, Banca MPS, Credem, Mediobanca, Cassa Depositi e Prestiti e molti altri istituti hanno aderito alla convenzione. L'elenco aggiornato è disponibile sul sito di Consap. Non tutte le filiali della stessa banca possono gestire la pratica: conviene informarsi preventivamente o rivolgersi a un consulente creditizio.
Procedura passo passo
1. Verifica l'immobile — Controlla che l'immobile non appartenga alle categorie di lusso (A1, A8, A9), che il prezzo non superi 250.000 euro e che non sia già di tua proprietà.
2. Richiedi l'ISEE — Se vuoi accedere alla garanzia massima nelle categorie prioritarie, ottieni la DSU e calcola l'ISEE tramite il patronato o il CAF. L'ISEE deve risultare entro i limiti vigenti.
3. Scegli la banca — Contatta due o tre banche convenzionate per confrontare i tassi (fisso vs variabile), le spese di istruttoria e le condizioni specifiche che applicano alla pratica con garanzia Consap. Un mutuo con LTV alto ha generalmente uno spread leggermente superiore rispetto a mutui con anticipo del 20–30%.
4. Presenta la domanda in banca — Non fai domanda direttamente a Consap: è la banca che gestisce la procedura e invia la richiesta di garanzia a Consap per tuo conto. Dovrai presentare la documentazione reddituale (ultime buste paga o 730, CU), la proposta d'acquisto o il compromesso, l'ISEE se richiesto, e un documento d'identità.
5. Istruttoria e perizia — La banca analizza la tua posizione creditizia e fa periziare l'immobile. Il valore periziato (non necessariamente il prezzo pattuito) è la base su cui si calcola l'LTV e la quota garantita.
6. Delibera e rogito — Se la banca delibera positivamente e Consap conferma la garanzia, si procede al rogito notarile e all'erogazione del mutuo. Hai 12 mesi dal rogito per stabilire la residenza nell'immobile.
Limiti e situazioni escluse
Il Fondo non copre le seconde case né gli immobili acquistati come investimento. Non è utilizzabile per la surroga di un mutuo già in essere (si applica solo ai nuovi acquisti). Non copre immobili con valore superiore a 250.000 euro. Non è accessibile a chi possiede già un altro immobile a uso abitativo, salvo casi particolari (ad esempio nuclei familiari numerosi con specifiche esigenze).
Se l'immobile viene venduto prima di 5 anni dal rogito senza riacquistare entro un anno, si perdono le agevolazioni fiscali eventualmente applicate (bonus prima casa), anche se la garanzia Consap di per sé non prevede un obbligo di detenzione minima.
Domande frequenti
Si può usare il Fondo Garanzia insieme al bonus under 36?
Sì. Le due misure si combinano. Il Fondo Garanzia copre il rischio di credito per la banca (permettendo LTV alto), mentre il bonus under 36 riduce le imposte sull'acquisto (imposta di registro, ipotecaria, catastale) e l'imposta sostitutiva sul mutuo. Entrambe si applicano allo stesso immobile se si hanno i requisiti per entrambe.
Il Fondo copre le seconde case?
No. Il Fondo è riservato esclusivamente all'acquisto della prima casa come residenza principale. Non si applica a immobili acquistati come seconde case, case vacanza o a scopo di investimento.
Il limite ISEE di 40.000 euro è obbligatorio per accedere al Fondo?
No. L'ISEE entro 40.000 euro è necessario per le categorie prioritarie che vogliono ottenere la garanzia massima (80%). Chi non è in una categoria prioritaria o ha un ISEE superiore può comunque accedere al Fondo, ma con una copertura ridotta (indicativamente al 50% della quota eccedente l'80% del valore). Verifica le condizioni esatte sul sito Consap.
La garanzia Consap abbassa il tasso del mutuo?
No. La garanzia non influisce direttamente sul tasso di interesse, che è negoziato liberamente tra te e la banca. Generalmente, un mutuo con LTV alto (90–100%) ha uno spread leggermente maggiore rispetto a un mutuo con il 20–30% di anticipo, perché il rischio residuo per la banca è comunque più elevato. Confronta le offerte di più istituti.
Cosa succede se non riesco a pagare le rate?
Consap rimborsa la banca per la quota garantita, ma poi si rivale su di te (diritto di rivalsa). La garanzia statale protegge la banca dal rischio di credito, non ti solleva dall'obbligo di restituire il mutuo. La tua posizione creditizia (CRIF) viene segnalata in caso di insolvenza esattamente come per qualunque altro mutuo.
Per stimare la rata mensile del tuo futuro mutuo e confrontare piani di ammortamento, usa il calcolatore mutuo. Se hai già un mutuo in corso e vuoi valutare se conviene passare a condizioni migliori, leggi la guida alla surroga del mutuo. Per capire come funziona un mutuo dalla A alla Z, parti dall'articolo come funziona un mutuo.