La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili residenziali di pagare un'imposta sostitutiva flat sul reddito da locazione, al posto dell'IRPEF ordinaria e delle relative addizionali. In pratica, invece di sommare il canone di affitto agli altri redditi e applicare le aliquote progressive IRPEF (che nel 2026 arrivano fino al 43%), si versa un'unica percentuale fissa. Il vantaggio è doppio: l'aliquota è solitamente inferiore rispetto all'IRPEF marginale e si evitano anche l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto. Vediamo nel dettaglio come funziona, chi può sceglierla e quali aliquote si applicano nel 2026.
Che cos'è la cedolare secca e chi può sceglierla
La cedolare secca è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011 e si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, esclusa A/10). Possono optare per questo regime soltanto le persone fisiche che affittano unità immobiliari al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. Sono quindi escluse le società, gli enti e i professionisti che locano nell'ambito della propria attività.
L'opzione si può esercitare per:
- contratti ordinari (canone libero o concordato, anche di tipo transitorio);
- contratti di affitto breve (durata non superiore a 30 giorni), con regole specifiche sulle aliquote;
- rinnovi di contratti già in essere.
Una condizione importante: scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia per tutta la durata dell'opzione alla facoltà di aggiornare il canone, anche se previsto dal contratto (ad esempio l'adeguamento ISTAT).
Le aliquote della cedolare secca nel 2026
Nel 2026 le aliquote applicabili sono le seguenti:
- 21% — per i contratti a canone libero (durata 4+4 anni) e per la maggior parte degli altri contratti ordinari;
- 10% — per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE) e nei comuni colpiti da calamità naturali;
- 21% — per gli affitti brevi sul primo immobile locato tramite piattaforme o agenzie; dal secondo immobile in poi l'aliquota sale al 26% (modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, operativa a regime nel 2026).
L'imposta si calcola sul canone annuo lordo, senza alcuna deduzione forfettaria. Confrontando con l'IRPEF ordinaria — dove il reddito fondiario entra nel reddito complessibile e si sommano le addizionali regionali e comunali — la cedolare secca conviene quasi sempre a chi ha un reddito imponibile che supera il primo scaglione.
Come optare per la cedolare secca: passo dopo passo
Passo 1 — Verifica i requisiti
Controlla che tu sia una persona fisica, che l'immobile sia residenziale e che la locazione non avvenga nell'esercizio di attività professionale o d'impresa. Verifica inoltre se il comune in cui si trova l'immobile rientra tra quelli ad alta tensione abitativa (per l'aliquota al 10%).
Passo 2 — Scegli il tipo di contratto
Stabilisci con l'inquilino se stipulare un contratto a canone libero (4+4), a canone concordato (3+2) o transitorio. La scelta del tipo contrattuale determina l'aliquota applicabile e incide sull'importo del canone massimo consentito nei comuni con accordi territoriali.
Passo 3 — Esercita l'opzione al momento della registrazione
L'opzione per la cedolare secca va indicata nella richiesta di registrazione del contratto tramite il modello RLI (telematico o cartaceo) da presentare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. In questa sede si barra la casella dedicata alla cedolare secca e si indica l'aliquota. La registrazione con cedolare secca è esente dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo.
Passo 4 — Comunica la scelta all'inquilino
Prima o contestualmente alla registrazione, il locatore deve consegnare all'inquilino una comunicazione raccomandata (o con altra modalità che ne attesti la ricezione) con cui rinuncia agli aggiornamenti del canone per tutta la durata dell'opzione. Questo adempimento è condizione di validità dell'opzione stessa.
Passo 5 — Versa gli acconti e il saldo nel modello 730 o Redditi
La cedolare secca si dichiara nel modello 730 (quadro B) o nel modello Redditi PF (quadro RB), barrando l'apposita casella. Il versamento segue le normali scadenze IRPEF: acconto a giugno/novembre e saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo tramite modello F24. Per verificare le scadenze esatte consulta sempre il sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
Passo 6 — Rinnova o revoca l'opzione
L'opzione ha durata annuale e si rinnova automaticamente salvo revoca. La revoca va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità successiva. Al momento della revoca, tornano dovute l'imposta di registro e di bollo e il canone può essere aggiornato.
Domande frequenti sulla cedolare secca
La cedolare secca si applica anche ai box e ai posti auto?
No, in via autonoma. I box e i posti auto possono rientrare nella cedolare secca solo se locati congiuntamente all'abitazione principale e con lo stesso contratto. Non è possibile applicarla a un box affittato separatamente a un soggetto diverso dall'inquilino dell'appartamento.
Conviene sempre la cedolare secca rispetto all'IRPEF ordinaria?
Dipende dalla situazione fiscale complessiva del proprietario. In linea generale conviene quando l'aliquota marginale IRPEF (tenendo conto anche delle addizionali) supera il 21% o il 10%. Per chi ha redditi complessivi molto bassi — e quindi ricade nel primo scaglione IRPEF al 23% — il vantaggio è contenuto, ma la cedolare secca elimina comunque addizionali e imposta di registro. Prima di scegliere, è consigliabile fare un calcolo comparativo con un commercialista o usando strumenti come il calcolatore IRPEF.
Posso passare dalla cedolare secca all'IRPEF ordinaria a metà contratto?
Sì, è possibile revocare l'opzione in qualsiasi annualità contrattuale. La revoca va comunicata entro la scadenza del versamento dell'imposta di registro per l'annualità in corso. Una volta revocata, si torna al regime ordinario con IRPEF, addizionali, imposta di registro e possibilità di aggiornare il canone.
Gli affitti brevi su Airbnb o Booking rientrano nella cedolare secca?
Sì, ma con attenzione alle aliquote. Per le locazioni brevi (max 30 giorni) gestite da persone fisiche, la cedolare secca si applica al 21% sul primo immobile. Dal secondo immobile in poi l'aliquota è del 26%. Le piattaforme online agiscono come sostituti d'imposta e trattengono direttamente la ritenuta, che poi va indicata in dichiarazione dei redditi. Per approfondire, verifica sempre le istruzioni aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Conclusione: cedolare secca, una scelta che vale la pena valutare
La cedolare secca rimane nel 2026 uno degli strumenti fiscali più convenienti per chi affitta immobili residenziali. L'aliquota fissa al 21% — o al 10% per il canone concordato — semplifica la gestione fiscale ed elimina i costi di registro e bollo. Il meccanismo è relativamente semplice, ma richiede attenzione nella fase di opzione e nella comunicazione all'inquilino.
Se stai valutando un investimento immobiliare, può essere utile analizzare anche l'impatto del mutuo: leggi la nostra guida al calcolatore mutuo per stimare le rate e i costi complessivi di finanziamento. Se invece sei interessato a capire meglio la tassazione complessiva dei tuoi redditi, consulta il nostro calcolatore IRPEF 2026. Per ogni decisione fiscale rilevante, ti raccomandiamo sempre di confrontarti con un professionista abilitato e di verificare le istruzioni aggiornate sul portale dell'Agenzia delle Entrate.