Quando si parla di trasferimento di immobili tra generazioni, di pianificazione successoria o di ottimizzazione fiscale, i concetti di usufrutto e nuda proprietà entrano quasi inevitabilmente in gioco. Eppure, nonostante siano strumenti giuridici molto diffusi in Italia, in pochi ne conoscono davvero i meccanismi, i vantaggi e le insidie.
In questa guida trovi tutto quello che ti serve sapere: come funzionano questi diritti reali, come si calcola il loro valore ai fini fiscali (con le tavole attuariali aggiornate), come vengono usati in donazioni e successioni, e quali imposte si pagano. Niente fronzoli: solo informazioni concrete e aggiornate al 2026.
Cos'è l'usufrutto e cos'è la nuda proprietà
Per capire usufrutto e nuda proprietà bisogna partire da un concetto base: la proprietà di un bene non è un diritto monolitico, ma può essere spezzata in componenti distinte.
Il pieno proprietario di un immobile ha tre facoltà fondamentali:
- Il diritto di usare il bene (ius utendi)
- Il diritto di raccoglierne i frutti, cioè i redditi — ad esempio l'affitto (ius fruendi)
- Il diritto di disporne — venderlo, donarlo, ipotecarlo (ius abutendi)
Quando su un immobile viene costituito un usufrutto, queste facoltà si dividono tra due soggetti diversi:
- L'usufruttuario ottiene il diritto di usare il bene e di percepirne i frutti (ad esempio affittarlo e incassarne il canone), per un periodo determinato o per tutta la vita.
- Il nudo proprietario mantiene la titolarità formale del bene, ma senza poterne godere finché l'usufrutto è in essere. Ha però il diritto di disporre della nuda proprietà (può venderla, donarla, ipotecarla).
Quando l'usufrutto si estingue — per scadenza del termine o, nel caso più comune, per morte dell'usufruttuario — la piena proprietà si ricostituisce automaticamente in capo al nudo proprietario, senza bisogno di altri atti.
Usufrutto vitalizio e temporaneo
L'usufrutto può essere:
- Vitalizio: dura per tutta la vita dell'usufruttuario. È la forma più comune, spesso usata nelle successioni e nelle donazioni tra genitori e figli.
- Temporaneo: dura per un periodo di tempo stabilito contrattualmente. Se l'usufruttuario muore prima della scadenza, l'usufrutto si estingue comunque.
L'usufrutto non può mai essere perpetuo: il Codice Civile (art. 979) stabilisce che se costituito a favore di una persona giuridica non può superare i 30 anni.
Come si calcola il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà
Ai fini fiscali — per il pagamento delle imposte di registro, donazione, successione e ipocatastali — il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà si calcola con criteri precisi stabiliti dalla legge, basati sulle tavole attuariali del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Le tavole attuariali: la logica di base
Il principio è semplice: quanto vale il diritto di usare un immobile per il resto della propria vita dipende dall'aspettativa di vita residua dell'usufruttuario al momento dell'atto. Più è giovane, più l'usufrutto vale; più è anziano, meno vale.
Le tavole ministeriali (aggiornate periodicamente, da ultimo con D.M. 27 maggio 2020 per il tasso di interesse legale) associano a ogni fascia di età dell'usufruttuario un coefficiente moltiplicatore. Quel coefficiente, applicato al valore del bene, dà il valore dell'usufrutto. Il valore della nuda proprietà è semplicemente la differenza.
La formula è:
- Valore usufrutto = Valore piena proprietà × Coefficiente (per età dell'usufruttuario)
- Valore nuda proprietà = Valore piena proprietà × (1 − Coefficiente)
Tavola dei coefficienti per l'usufrutto vitalizio (2026)
Di seguito i coefficienti ufficiali in vigore, espressi come percentuale del valore del bene attribuita all'usufrutto, in base all'età dell'usufruttuario al momento dell'atto:
| Età dell'usufruttuario | Valore usufrutto (%) | Valore nuda proprietà (%) |
|---|---|---|
| Da 0 a 20 anni | 99% | 1% |
| Da 21 a 30 anni | 95% | 5% |
| Da 31 a 40 anni | 90% | 10% |
| Da 41 a 45 anni | 85% | 15% |
| Da 46 a 50 anni | 80% | 20% |
| Da 51 a 53 anni | 75% | 25% |
| Da 54 a 56 anni | 70% | 30% |
| Da 57 a 60 anni | 65% | 35% |
| Da 61 a 63 anni | 60% | 40% |
| Da 64 a 66 anni | 55% | 45% |
| Da 67 a 69 anni | 50% | 50% |
| Da 70 a 72 anni | 45% | 55% |
| Da 73 a 75 anni | 40% | 60% |
| Da 76 a 78 anni | 35% | 65% |
| Da 79 a 82 anni | 30% | 70% |
| Da 83 a 86 anni | 25% | 75% |
| Da 87 a 92 anni | 20% | 80% |
| Da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Esempio pratico: un genitore di 70 anni dona la nuda proprietà di un appartamento del valore di 300.000 euro al figlio, riservandosi l'usufrutto vitalizio. Il valore dell'usufrutto è 45% × 300.000 = 135.000 euro. Il valore della nuda proprietà — su cui si calcolano le imposte di donazione — è 55% × 300.000 = 165.000 euro.
Usufrutto nelle donazioni: vantaggi e meccanismo fiscale
La donazione di un immobile con riserva di usufrutto è uno degli strumenti di pianificazione patrimoniale più usati dalle famiglie italiane. Il meccanismo consente al donante (solitamente un genitore) di trasferire la ricchezza al figlio già in vita, mantenendo però il controllo e il godimento del bene.
Come funziona la donazione con riserva di usufrutto
Il donante trasferisce la nuda proprietà del bene al donatario, riservando a sé stesso l'usufrutto vitalizio. In pratica:
- Il donante continua a vivere nell'immobile o a incassare gli affitti fino alla morte.
- Il donatario acquisisce la nuda proprietà subito, e diventa pieno proprietario alla morte del donante — senza dover pagare imposte di successione su quel bene.
Imposte sulla donazione
Le imposte di donazione in Italia (aggiornate 2026) si applicano sul valore della nuda proprietà trasferita, con le seguenti aliquote e franchigie:
- Coniuge e parenti in linea retta (genitori/figli): 4%, con franchigia di 1.000.000 euro per beneficiario. Sotto questa soglia non si paga nulla.
- Fratelli e sorelle: 6%, con franchigia di 100.000 euro.
- Altri parenti fino al 4° grado: 6%, senza franchigia.
- Tutti gli altri soggetti: 8%, senza franchigia.
Oltre all'imposta di donazione, si pagano anche le imposte ipotecaria (2% del valore catastale) e catastale (1% del valore catastale). Per la prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa (rispettivamente 200 e 200 euro).
La donazione con riserva di usufrutto consente quindi di sfruttare le franchigie elevate previste per i parenti stretti e di pagare le imposte su un valore ridotto (quello della nuda proprietà). Se il genitore è anziano, il valore della nuda proprietà è elevato (l'usufrutto vale poco), ma ci si avvicina già al momento in cui la piena proprietà si ricostituirà. Se il genitore è relativamente giovane, la nuda proprietà costa poco in termini fiscali, ma occorrerà attendere di più.
Per approfondire la gestione del patrimonio immobiliare come asset, puoi leggere la nostra guida su come investire in immobili.
Usufrutto nelle successioni ereditarie
L'usufrutto entra spesso in gioco anche nelle successioni, sia per effetto della legge (successione legittima) sia per testamento.
Il diritto di abitazione e usufrutto del coniuge superstite
In caso di successione legittima, il coniuge superstite ha diritto — indipendentemente dalla sua quota ereditaria — al diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e al diritto di uso dei mobili che la arredano (art. 540 c.c.). Questi diritti sono diversi dall'usufrutto, ma spesso vengono confusi con esso. Sono diritti reali di godimento più limitati.
Il testatore può invece attribuire esplicitamente un usufrutto vitalizio su uno o più beni a favore del coniuge o di altri soggetti, coniugando la tutela del coniuge superstite con il trasferimento della nuda proprietà agli eredi diretti.
Imposte di successione sull'usufrutto
In caso di successione, le imposte si applicano in modo simile alla donazione. Il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà si calcola sempre con le tavole attuariali, in base all'età dell'usufruttuario al momento dell'apertura della successione. Le aliquote e le franchigie sono le stesse della donazione:
- Parenti in linea retta e coniuge: 4% con franchigia 1.000.000 euro.
- Fratelli/sorelle: 6% con franchigia 100.000 euro.
- Altri: 6% o 8% senza franchigia.
Quando l'usufrutto si estingue (per morte dell'usufruttuario), la consolidazione della piena proprietà in capo al nudo proprietario non costituisce un nuovo presupposto impositivo: non si pagano ulteriori imposte di successione o donazione.
Diritti e obblighi di usufruttuario e nudo proprietario
Capire chi può fare cosa è fondamentale per evitare conflitti e problemi pratici.
Cosa può fare l'usufruttuario
- Usare il bene e abitarci.
- Affittarlo e incassare i canoni — a titolo di frutti civili del bene.
- Cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi (salvo divieto nel titolo), anche attraverso una sublocazione o la costituzione di ipoteca sull'usufrutto stesso.
- Apportare migliorie al bene (ma non può pretendere indennizzo alla scadenza salvo accordi).
Obblighi dell'usufruttuario
- Conservare la destinazione economica del bene (non può trasformarlo radicalmente).
- Sostenere le spese ordinarie di manutenzione e le imposte relative all'uso del bene (IMU, TARI se residente, spese condominiali ordinarie).
- Fare l'inventario dei beni alla presa in carico (obbligatorio per legge, spesso disatteso nella pratica).
- Restituire il bene in buono stato alla scadenza dell'usufrutto.
Cosa spetta al nudo proprietario
- Le spese straordinarie di manutenzione (rifacimento del tetto, consolidamento strutturale, sostituzione impianti).
- Il pagamento dell'IMU — l'imposta municipale unica — come soggetto passivo dell'IMU è l'usufruttuario, non il nudo proprietario. Questo è un aspetto spesso frainteso.
- Il diritto di vendere la nuda proprietà senza il consenso dell'usufruttuario (ma il compratore acquisirà comunque la nuda proprietà gravata dall'usufrutto).
Per quanto riguarda la tassazione dei redditi da affitto percepiti dall'usufruttuario: i canoni si dichiarano come redditi fondiari. L'usufruttuario può optare per la cedolare secca (21% sui contratti a canone libero, 26% sugli affitti brevi) o per la tassazione ordinaria IRPEF. Nel 2026 le aliquote IRPEF sono: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.000 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro.
Vendita dell'immobile in usufrutto: cosa succede
La vendita di un immobile gravato da usufrutto è possibile, ma richiede la collaborazione di entrambe le parti o avviene parzialmente.
Vendita della piena proprietà
Se usufruttuario e nudo proprietario si accordano per vendere insieme l'immobile, il ricavato viene ripartito tra i due in proporzione al valore rispettivo dei diritti — calcolato sempre con le tavole attuariali. Questa è la soluzione più comune quando entrambi i soggetti vogliono liquidare l'investimento.
Vendita della sola nuda proprietà
Il nudo proprietario può vendere la sua quota anche senza il consenso dell'usufruttuario. L'acquirente comprerà però un bene gravato dall'usufrutto: non potrà usarlo finché l'usufrutto è in essere. Il prezzo sarà quindi ridotto rispetto alla piena proprietà — proporzionalmente al valore del diritto di usufrutto.
Plusvalenza sulla vendita
Se la vendita genera una plusvalenza (il prezzo di cessione supera il costo di acquisto), occorre verificare se questa è tassabile. Le plusvalenze immobiliari sono in genere imponibili se l'immobile è venduto entro 5 anni dall'acquisto (salvo che si tratti dell'abitazione principale). L'aliquota applicabile è quella ordinaria IRPEF (quindi fino al 43% per i redditi alti) oppure, dal 2024 in poi, è possibile optare per un'imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito (tramite il notaio).
Attenzione: il calcolo della plusvalenza in caso di usufrutto ha regole specifiche. Bisogna fare riferimento al valore fiscale dei singoli diritti al momento dell'acquisto e della cessione. Affidarsi a un commercialista o a un notaio esperto è essenziale per evitare errori.
Per capire meglio come funziona la tassazione sui redditi da investimento, leggi anche la nostra guida sulla tassazione delle rendite finanziarie.
Usufrutto e nuda proprietà come strumento di pianificazione patrimoniale
Usati correttamente, usufrutto e nuda proprietà sono uno degli strumenti di pianificazione patrimoniale più potenti a disposizione delle famiglie italiane. Ecco i principali vantaggi.
Risparmio fiscale nella trasmissione del patrimonio
Donare la nuda proprietà ai figli mentre si è ancora in vita permette di sfruttare le franchigie fiscali (1 milione di euro per figlio) e di trasferire il patrimonio in modo graduale e controllato. Quando poi si muore, la consolidazione della piena proprietà avviene senza ulteriori imposte, e il bene già donato non entra nella massa ereditaria (salvo il meccanismo della collazione per i legittimari).
Protezione del tenore di vita del donante
Il donante non rinuncia al godimento del bene. Può continuare ad abitarci o ad affittarlo, mantenendo un flusso di reddito. Questo rende la donazione con riserva di usufrutto meno "dolorosa" rispetto a una donazione secca.
Ottimizzazione per la successione
Pianificare la successione con usufrutto e nuda proprietà consente di ridurre la massa ereditaria soggetta a tassazione, evitare conflitti tra eredi, e garantire al coniuge o a un genitore anziano di continuare a vivere nella casa familiare.
Se stai pensando a come costruire e proteggere il tuo patrimonio nel tempo, la nostra guida su come costruire un portafoglio di investimenti può darti ulteriori spunti, così come quella sulla rendita passiva.
Attenzione al rischio di conflitti
L'usufrutto non è privo di rischi. Possono sorgere conflitti tra usufruttuario e nudo proprietario su chi deve sostenere le spese, su interventi edilizi, su eventuali affitti. Prima di procedere, è fondamentale definire chiaramente le regole nel titolo costitutivo dell'usufrutto, e valutare se inserire clausole specifiche nell'atto notarile.
Estinzione dell'usufrutto: quando e come finisce
L'usufrutto si estingue in diversi modi:
- Morte dell'usufruttuario (nel caso di usufrutto vitalizio): è la causa più comune.
- Scadenza del termine (nel caso di usufrutto temporaneo).
- Rinuncia dell'usufruttuario: deve essere fatta per iscritto, con atto notarile se riguarda beni immobili.
- Consolidazione: quando l'usufrutto e la nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona (ad esempio, il nudo proprietario eredita anche l'usufrutto).
- Prescrizione: se l'usufruttuario non esercita il diritto per 20 anni consecutivi.
- Perimento del bene: se l'immobile viene distrutto (ma si trasferisce sull'eventuale indennizzo assicurativo).
- Abuso: il nudo proprietario può chiedere al giudice la cessazione dell'usufrutto se l'usufruttuario deteriora il bene o lo mette in pericolo.
Alla scadenza dell'usufrutto, il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario senza bisogno di atti aggiuntivi, ma per aggiornare i registri immobiliari è opportuno trascrivere la cessazione nei registri della Conservatoria.
Domande frequenti
Chi paga l'IMU su un immobile in usufrutto?
L'IMU è dovuta dall'usufruttuario, non dal nudo proprietario. Questo vale anche se il nudo proprietario è formalmente indicato nei registri catastali come proprietario. La normativa IMU (D.Lgs. 23/2011 e successive modifiche) stabilisce che per i diritti reali di godimento come usufrutto, uso e abitazione, il soggetto passivo è il titolare del diritto reale, non il proprietario. Se l'usufruttuario abita nell'immobile come prima casa, può beneficiare dell'esenzione IMU per la prima casa (a meno che non si tratti di categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9).
Posso vendere la nuda proprietà senza il consenso dell'usufruttuario?
Sì. Il nudo proprietario può vendere liberamente la propria quota senza dover chiedere il consenso dell'usufruttuario. L'acquirente, però, acquisterà un bene ancora gravato dall'usufrutto e non potrà goderne finché l'usufrutto è in essere. Il prezzo di mercato della nuda proprietà sarà quindi inferiore a quello della piena proprietà, scontato in proporzione al valore dell'usufrutto residuo. Allo stesso modo, l'usufruttuario può cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi, salvo diverso accordo nell'atto costitutivo.
Quali spese spettano all'usufruttuario e quali al nudo proprietario?
La regola generale è: le spese ordinarie (manutenzione corrente, utenze, spese condominiali ordinarie, IMU, imposte legate all'uso del bene) spettano all'usufruttuario. Le spese straordinarie (rifacimento del tetto, sostituzione degli impianti, interventi strutturali) spettano al nudo proprietario. Tuttavia questa ripartizione può essere modificata per accordo tra le parti nel titolo costitutivo. In caso di contrasto sulla natura di una spesa (ordinaria o straordinaria), si applicano i criteri del Codice Civile e, se necessario, si ricorre al giudice.
La donazione di nuda proprietà è revocabile?
La donazione in generale è revocabile solo per ingratitudine del donatario (comportamenti gravemente scorretti nei confronti del donante) o per sopravvenienza di figli (se il donante non aveva figli al momento della donazione e ne ha avuti successivamente). Queste sono condizioni molto stringenti e la revoca non è automatica: richiede una domanda giudiziale. Per questo, prima di fare una donazione di nuda proprietà, è fondamentale valutare attentamente la decisione con l'aiuto di un notaio e, se necessario, di un commercialista o consulente patrimoniale. La donazione non è uno strumento da usare "per prova".
Come si calcola la plusvalenza quando si vende un immobile ricevuto in donazione (nuda proprietà)?
Quando si vende un immobile la cui nuda proprietà è stata ricevuta in donazione, il costo di acquisto ai fini del calcolo della plusvalenza è il valore dichiarato nell'atto di donazione (cioè il valore della nuda proprietà al momento della donazione). Se successivamente l'usufrutto si è consolidato (per morte del donante), il costo si aggiorna al valore della piena proprietà al momento della consolidazione. Le plusvalenze da cessione di immobili sono soggette a IRPEF ordinaria o, in alternativa, all'imposta sostitutiva del 26% se l'opzione è esercitata in sede di rogito notarile. Nei casi complessi, è sempre consigliabile consultare un commercialista.