Quando vuoi confrontare due investimenti, il rendimento percentuale annuo sembra l'indicatore più naturale. Ma se i flussi di cassa sono irregolari — un acquisto di un immobile, versamenti mensili su un PAC, dividendi reinvestiti — il semplice "ho guadagnato il 10%" non basta. Entra in scena il Tasso di Rendimento Interno, noto come IRR (Internal Rate of Return) o TIR (Tasso Interno di Rendimento) in italiano.
In questa guida vediamo cos'è esattamente, come si calcola, quando conviene usarlo e quali sono i suoi limiti — con esempi concreti applicati a ETF, immobili e investimenti alternativi.
Cos'è il Tasso di Rendimento Interno (IRR/TIR)
L'IRR è il tasso di sconto che rende il Valore Attuale Netto (VAN/NPV) di un investimento pari a zero. In parole semplici: è il rendimento annualizzato effettivo di un investimento che tiene conto di quando entrano e quando escono i soldi.
La formula del VAN è:
VAN = CF₀ + CF₁/(1+r)¹ + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0Dove:
- CF₀ = flusso di cassa iniziale (solitamente negativo, cioè il capitale investito)
- CF₁, CF₂, ... CFₙ = flussi di cassa nei periodi successivi (incassi, dividendi, canoni di affitto, valore di vendita)
- r = il tasso IRR che stiamo cercando
L'IRR non si calcola a mano se i periodi sono più di due — si usa un'iterazione numerica. Per questo motivo il foglio di calcolo (Excel, Fogli Google) è lo strumento pratico per chiunque voglia usarlo.
IRR vs rendimento semplice: qual è la differenza?
Il rendimento semplice (o rendimento percentuale totale) si calcola così: (Valore finale - Capitale investito) / Capitale investito × 100. Facile, ma non considera il quando arrivano i soldi.
Esempio: investi 10.000€ e dopo 5 anni ritiri 15.000€. Rendimento semplice = 50%. Ma il rendimento annualizzato (che corrisponde all'IRR in questo caso con flusso unico finale) è circa l'8,45% annuo — ben diverso da "50% diviso 5 anni = 10%".
L'IRR diventa ancora più utile quando ci sono flussi intermedi: canoni di affitto mensili, cedole obbligazionarie, versamenti periodici su un piano di accumulo. In questi casi il rendimento semplice annualizzato sbaglia sistematicamente.
Come si calcola l'IRR: strumenti pratici
Excel e Fogli Google
La funzione è semplicissima: =IRR(intervallo_flussi_di_cassa) in italiano, oppure =TIR() nella versione italiana di Excel.
Impostazione tipica:
- Cella A1: -10000 (investimento iniziale, valore negativo)
- Celle A2:A13: flussi mensili ricevuti (ad esempio canoni netti, o valore di rimborso)
- In un'altra cella:
=IRR(A1:A13)— restituisce il tasso per periodo (mensile se i dati sono mensili)
Attenzione: se i flussi sono mensili, moltiplica per 12 per avere il tasso annuo (approssimazione), oppure usa (1+IRR_mensile)^12 - 1 per il tasso annuo composto esatto.
La variante XIRR per date irregolari
Quando i flussi di cassa non cadono a intervalli regolari, usa =XIRR(flussi; date). Questa funzione accetta una colonna con i valori dei flussi e una colonna con le date corrispondenti. Il risultato è già annualizzato. XIRR è lo strumento più preciso per investimenti reali, dove compri oggi, ricevi affitti ogni mese e vendi tra qualche anno.
Calcolatori online
Esistono diversi calcolatori gratuiti online: basta cercare "XIRR calculator" o "IRR calculator". Sono utili per calcoli rapidi, ma per analisi serie il foglio di calcolo ti dà più controllo.
IRR applicato agli investimenti più comuni
ETF e piani di accumulo (PAC)
Chi investe con un piano di accumulo su ETF versa importi fissi ogni mese per anni. Il rendimento reale non è semplicemente "performance dell'ETF" perché i diversi versamenti entrano a prezzi differenti. L'XIRR tiene conto di questo: calcola il tuo rendimento personale effettivo, che può differire anche significativamente dalla performance ufficiale del fondo.
Esempio a titolo indicativo: un ETF che storicamente ha reso il 7% annuo potrebbe aver fruttato a te l'8% o il 6% a seconda di quando hai iniziato ad acquistare e a quali prezzi. Solo l'XIRR sui tuoi flussi reali lo dice con precisione.
Se vuoi approfondire come scegliere gli ETF giusti per il tuo portafoglio, leggi la guida su come investire in ETF.
Investimenti immobiliari
L'immobile è il caso d'uso classico per l'IRR. I flussi tipici sono:
- Anno 0: prezzo di acquisto + notaio + imposte (flusso negativo)
- Anni 1-N: canoni di affitto netti (al netto di spese condominiali, manutenzione, tasse)
- Anno N: prezzo di vendita (flusso positivo finale, se si vende)
Supponiamo un appartamento acquistato a 200.000€ (tutto incluso), affittato a 900€/mese netti dopo spese, venduto dopo 15 anni a 220.000€. L'IRR di questo investimento è circa il 5-6% annuo a titolo indicativo — che va poi confrontato con alternative come ETF obbligazionari o conti deposito.
Sulla tassazione degli immobili: i canoni di affitto sono soggetti a cedolare secca al 21% (26% per affitti brevi). La plusvalenza da vendita, se l'immobile non è prima casa e viene ceduto entro 5 anni dall'acquisto, è tassata come reddito ordinario con aliquote IRPEF (23%, 33% o 43% a seconda dello scaglione). Dopo 5 anni è esente. Per saperne di più sugli affitti brevi, vedi affitti brevi e Airbnb: come guadagnare.
Obbligazioni e titoli di Stato
Per un BTP o un'obbligazione, l'IRR coincide sostanzialmente con il rendimento a scadenza (YTM, Yield to Maturity): tiene conto del prezzo di acquisto (che può differire dalla pari), delle cedole periodiche e del rimborso a scadenza. Se compri un BTP sotto la pari con cedola bassa, il tuo rendimento effettivo è diverso dalla cedola nominale — e l'IRR/YTM te lo dice chiaramente.
P2P lending e investimenti alternativi
Nel P2P lending le piattaforme spesso pubblicizzano rendimenti lordi elevati. L'IRR ti permette di calcolare il rendimento netto reale tenendo conto dei ritardi nei rimborsi, dei default parziali e delle commissioni trattenute. Non affidarti mai al tasso nominale pubblicizzato: costruisci un foglio con i flussi effettivi e calcola il tuo XIRR personale.
IRR e tassazione: come calcolare il rendimento netto
Un errore frequente è calcolare l'IRR lordo e dimenticarsi delle imposte. In Italia, nel 2026:
- Plusvalenze finanziarie (ETF, azioni, obbligazioni): tassate al 26%
- Criptovalute: tassate al 33% dal 2026 (soglia di esenzione 2.000€ di plusvalenza annua)
- Cedola secca affitti: 21% (26% affitti brevi)
- IRPEF ordinaria: 23% fino a 28.000€, 33% tra 28.000€ e 50.000€, 43% oltre 50.000€
Per confrontare investimenti tassati in modo diverso, calcola sempre l'IRR al netto dell'imposta. Includi nei flussi di cassa solo i valori netti che effettivamente incassi — questo è l'unico modo per fare un confronto reale.
Per una panoramica completa sulla fiscalità degli investimenti, consulta la guida sulla tassazione delle rendite finanziarie.
Limiti dell'IRR: quando non usarlo o usarlo con cautela
Il problema dei flussi di cassa multipli negativi
L'IRR ha un limite matematico importante: se la serie di flussi cambia segno più di una volta (ad esempio: esborso iniziale, poi incassi, poi un altro esborso importante per ristrutturazione, poi altri incassi), possono esistere più soluzioni valide o nessuna. In questi casi il VAN/NPV è l'indicatore più affidabile.
L'assunzione di reinvestimento
L'IRR assume implicitamente che i flussi intermedi (canoni, cedole, dividendi) vengano reinvestiti allo stesso tasso dell'IRR stesso. Se il tuo IRR è del 10% ma i flussi intermedi li lasci sul conto corrente all'1%, il rendimento effettivo finale sarà inferiore. Per ovviare a questo si usa il MIRR (Modified IRR), disponibile sia in Excel (=MIRR()) che in Fogli Google, che permette di specificare separatamente il tasso di finanziamento e il tasso di reinvestimento.
Non confronta la scala degli investimenti
Un investimento da 1.000€ con IRR del 30% e uno da 100.000€ con IRR del 12% non sono direttamente confrontabili solo guardando l'IRR. Il secondo genera molto più valore assoluto. Per questo l'IRR va sempre letto insieme al VAN quando si devono allocare capitali limitati tra più opportunità.
IRR e inflazione
L'IRR è un rendimento nominale. Per valutare il rendimento reale bisogna sottrarre l'inflazione attesa. Con un'inflazione del 2% e un IRR del 6%, il rendimento reale è circa il 4% (formula precisa: (1+0,06)/(1+0,02)-1 ≈ 3,9%). Tienilo sempre a mente, soprattutto per investimenti immobiliari a lungo termine.
IRR vs CAGR: quando usare quale
Il CAGR (Compound Annual Growth Rate) è il tasso di crescita annuo composto di un investimento con un solo flusso iniziale e uno finale. È equivalente all'IRR in quel caso specifico. La differenza è che:
- CAGR si usa quando hai solo un valore iniziale e uno finale (es. performance di un indice su 10 anni)
- IRR/XIRR si usa quando hai flussi di cassa multipli a date diverse (il caso reale di quasi tutti gli investimenti)
L'interesse composto è il meccanismo sottostante a entrambi: sia il CAGR che l'IRR esprimono rendimenti su base composta, non semplice.
Come usare l'IRR per costruire un portafoglio
L'IRR è uno strumento potente per la costruzione del portafoglio e per confrontare asset class diverse su un piano comune. Ecco un approccio pratico:
- Raccogli i flussi storici di ogni investimento che possiedi (o che stai valutando): date e importi esatti.
- Calcola l'XIRR netto per ciascuno, includendo le imposte nei flussi.
- Confronta con il tasso privo di rischio (es. BTP a breve termine o conto deposito vincolato): ogni investimento più rischioso dovrebbe offrire un IRR netto superiore per giustificarne il rischio.
- Usa il VAN per decidere l'allocazione quando i capitali disponibili sono limitati e devi scegliere tra opportunità diverse.
Per capire come posizionarti rispetto al rischio prima di fare qualsiasi calcolo, leggi la guida sul profilo di rischio dell'investitore.
Domande frequenti
IRR e TIR sono la stessa cosa?
Sì. TIR (Tasso Interno di Rendimento) è semplicemente la traduzione italiana di IRR (Internal Rate of Return). Nelle versioni italiane di Excel la funzione si chiama =TIR() invece di =IRR(). Il concetto matematico è identico.
Qual è un buon IRR per un investimento immobiliare?
Non esiste una soglia universale: dipende dal mercato locale, dall'entità del rischio, dalle aspettative di mercato e dalle alternative disponibili. A titolo orientativo, storicamente un IRR netto (dopo tasse e spese) del 4-6% annuo per un immobile residenziale italiano era considerato accettabile rispetto ai tassi di mercato. La cosa più importante è confrontare l'IRR netto dell'immobile con quello di investimenti alternativi di rischio comparabile, come ETF obbligazionari o conti deposito vincolati.
Posso calcolare l'IRR su un PAC mensile su ETF?
Sì, ed è proprio per questo che esiste la funzione XIRR. Basta creare un foglio con due colonne: la prima con i flussi di cassa (negativi per ogni versamento, positivo per il valore attuale del portafoglio), la seconda con le date corrispondenti. Il risultato di XIRR è il tuo rendimento personalizzato annualizzato, che riflette esattamente a quali prezzi hai comprato nel tempo.
L'IRR tiene conto dell'inflazione?
No, di default l'IRR è un tasso nominale. Per ottenere il rendimento reale, applica la formula: rendimento reale = (1 + IRR nominale) / (1 + tasso inflazione) - 1. Ad esempio, con un IRR nominale del 6% e un'inflazione del 2%, il rendimento reale è circa il 3,9% annuo.
Qual è la differenza tra IRR e MIRR?
L'IRR assume che i flussi intermedi vengano reinvestiti allo stesso tasso dell'IRR stesso, il che spesso non rispecchia la realtà. Il MIRR (Modified IRR) risolve questo problema: permette di specificare un tasso di reinvestimento diverso (es. il rendimento del conto deposito dove parcheggiate temporaneamente i canoni di affitto). In Excel si usa =MIRR(flussi; tasso_finanziamento; tasso_reinvestimento). Il MIRR è più conservativo e spesso più realistico dell'IRR classico.