Il rogito notarile è l'atto con cui si completa ufficialmente la compravendita di un immobile in Italia. È il momento in cui la proprietà passa dal venditore all'acquirente davanti a un notaio, che garantisce la legalità dell'operazione e ne cura la registrazione nei registri immobiliari pubblici. Se stai per acquistare casa per la prima volta — o se stai vendendo — capire cosa succede quel giorno ti evita sorprese e ti permette di arrivare preparato.
In questa guida trovi tutto quello che ti serve sapere: cos'è il rogito, cosa viene letto e firmato, chi sceglie e paga il notaio, quali sono i costi totali, e quando diventi ufficialmente proprietario di un immobile.
Cos'è il rogito notarile
Il termine "rogito" deriva dal latino rogare, che significa "richiedere formalmente". In diritto italiano, il rogito notarile (detto anche atto pubblico di compravendita) è il documento attraverso cui si trasferisce la proprietà di un bene immobile da un soggetto a un altro. È redatto dal notaio, che assume la qualità di pubblico ufficiale, e ha valore legale pieno.
Senza rogito non esiste trasferimento di proprietà valido per gli immobili. Un contratto privato tra le parti (anche scritto e firmato) non è sufficiente: la legge italiana, in particolare l'articolo 1350 del Codice Civile, richiede la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata per i trasferimenti immobiliari, e la successiva trascrizione nei registri immobiliari per renderla opponibile ai terzi.
Differenza tra compromesso e rogito
Prima del rogito si stipula spesso il compromesso (o contratto preliminare di compravendita), che impegna entrambe le parti alla vendita ma non trasferisce ancora la proprietà. Il compromesso è seguito dalla caparra confirmatoria, che di solito è pari al 10-20% del prezzo concordato. Il rogito è il passo successivo e definitivo: chiude la compravendita, estingue il compromesso e produce il reale passaggio di proprietà.
Cosa succede il giorno del rogito
Il giorno del rogito tutte le parti coinvolte si riuniscono nello studio notarile. Oltre al notaio, sono presenti:
- il venditore (o i venditori, se l'immobile è in comproprietà)
- l'acquirente (o gli acquirenti)
- eventuali rappresentanti della banca, se l'acquirente accende un mutuo contestualmente al rogito
- eventuali procuratori speciali, se qualcuno è impossibilitato a presenziare di persona
Lettura dell'atto
Il notaio legge ad alta voce l'intero atto davanti alle parti. Non si tratta di una formalità: la legge italiana richiede che il contenuto venga letto integralmente affinché le parti ne prendano consapevole conoscenza prima di firmare. L'atto contiene:
- le generalità complete di acquirente e venditore
- la descrizione catastale dell'immobile (dati catastali, rendita, planimetria)
- il prezzo di vendita concordato e le modalità di pagamento
- le dichiarazioni del venditore sull'assenza di ipoteche, pesi, servitù o vincoli non comunicati
- la menzione dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatoria per legge
- la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale
- eventuali clausole accessorie (es. possesso anticipato, rinuncia a garanzie specifiche)
Se stai acquistando con mutuo, l'atto del mutuo viene rogitato immediatamente prima (o insieme) all'atto di compravendita: la banca eroga il finanziamento direttamente al notaio, che a sua volta lo accredita al venditore.
Firma e consegna delle chiavi
Dopo la lettura, tutte le parti firmano ogni pagina dell'atto davanti al notaio. Il notaio firma e appone il proprio sigillo. In quel momento — salvo accordi diversi — avviene la consegna simbolica delle chiavi dell'immobile all'acquirente. Da questo istante l'acquirente può disporre liberamente dell'immobile.
Verifiche che fa il notaio prima del rogito
Il notaio non si limita a redigere il documento: compie una serie di verifiche autonome prima di fissare la data del rogito, tutte fondamentali per la sicurezza dell'acquirente.
Visura ipotecaria e verifica dei gravami
Il notaio interroga i Registri Immobiliari per verificare se sull'immobile gravano ipoteche (es. un mutuo del venditore non ancora estinto), pignoramenti, sequestri, o altri vincoli. Se esiste un'ipoteca, il notaio può coordinare l'estinzione simultanea al momento del rogito: il corrispettivo viene direttamente versato alla banca del venditore per estinguere il mutuo, e il notaio provvede poi alla cancellazione dell'ipoteca.
Verifica urbanistica e catastale
Il notaio verifica che l'immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico (concessioni edilizie, eventuali condoni) e che la planimetria depositata in catasto corrisponda alla situazione reale. Le difformità catastali non sanate entro il rogito possono comportare la nullità dell'atto o seri problemi futuri.
Controllo sull'identità e capacità delle parti
Il notaio verifica l'identità delle parti tramite documenti e controlla che abbiano la piena capacità giuridica e di agire (ad esempio, accerta che il venditore non sia sottoposto a procedure concorsuali o interdizione).
Chi paga il notaio e quanto costa
In Italia, per consuetudine consolidata e giurisprudenza (Corte di Cassazione), il notaio è scelto e pagato dall'acquirente. Il venditore non ha alcun obbligo di sostenere le spese notarili, salvo accordi diversi tra le parti.
Come si calcola l'onorario del notaio
Dal 2006, con il decreto Bersani, le tariffe notarili non sono più fisse per legge. Il notaio può determinare liberamente il proprio compenso. In pratica, molti notai applicano ancora parametri simili alle vecchie tariffe ministeriali, che erano proporzionali al valore dell'atto. A titolo indicativo, per un rogito su un immobile di valore dichiarato di 200.000 euro, l'onorario del notaio (escluse imposte) può oscillare tra 1.500 e 3.500 euro, in base alla complessità dell'atto, alla presenza del mutuo, e allo studio notarile scelto. Conviene sempre richiedere un preventivo scritto prima di conferire l'incarico.
Le imposte sul rogito
Oltre all'onorario, il costo del rogito comprende le imposte dovute allo Stato, che variano in base alla situazione dell'acquirente e al tipo di immobile:
- Prima casa: imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato (non sul prezzo pagato), imposta ipotecaria fissa 50€, imposta catastale fissa 50€
- Seconda casa (da privato): imposta di registro al 9% sul valore catastale rivalutato, ipotecaria fissa 50€, catastale fissa 50€
- Acquisto da costruttore/impresa (IVA): prima casa 4% IVA sul prezzo, seconda casa 10% IVA (22% per immobili di lusso), più imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna
Per la prima casa esistono agevolazioni fiscali importanti: oltre all'aliquota ridotta al 2%, non si paga l'imposta di registro minima di 1.000 euro applicata alle seconde case. Per beneficiarne, l'acquirente non deve possedere altri immobili con agevolazioni prima casa nel comune di acquisto, e deve trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.
Se il tuo piano finanziario prevede di mettere a reddito l'immobile dopo l'acquisto, ti può interessare anche la guida su come funziona la cedolare secca e su gli affitti brevi con Airbnb.
Riepilogo costi indicativi rogito prima casa (200.000€ di valore catastale rivalutato)
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale rivalutato (a titolo indicativo, dipende dal valore catastale specifico)
- Imposta ipotecaria: 50€ fissi
- Imposta catastale: 50€ fissi
- Onorario notaio: variabile, richiedere preventivo
- Visure e spese accessorie: 200-500€ circa
Quando si trasferisce ufficialmente la proprietà
Sul piano contrattuale tra le parti, la proprietà si trasferisce nel momento in cui viene firmato il rogito. Da quel momento l'acquirente è il nuovo proprietario a tutti gli effetti nei confronti del venditore.
Sul piano della opponibilità ai terzi, invece, occorre la trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari. È il notaio a occuparsene: entro pochi giorni dal rogito, trasmette per via telematica l'atto all'Agenzia delle Entrate per la registrazione fiscale (entro 30 giorni) e alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per la trascrizione. Solo dopo la trascrizione l'acquisto è definitivamente "blindato" contro eventuali creditori del venditore o terzi acquirenti dello stesso immobile.
Il principio della continuità delle trascrizioni
Per questo motivo il notaio effettua la visura ipotecaria anche il giorno stesso del rogito (o nei giorni immediatamente precedenti): vuole assicurarsi che tra la sua ultima verifica e la firma non siano state depositate nuove ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. La rapidità con cui il notaio trascrive l'atto tutela l'acquirente da questo rischio residuo.
Rogito con mutuo: come funziona
Quando l'acquirente finanzia l'acquisto con un mutuo ipotecario, il rogito si articola in due atti distinti ma spesso stipulati in successione nella stessa seduta:
- Atto di mutuo: la banca concede il prestito all'acquirente, che costituisce un'ipoteca di primo grado sull'immobile a favore della banca. Il funzionario bancario è presente per firmare.
- Atto di compravendita: acquirente e venditore trasferiscono la proprietà. Il denaro della banca viene contestualmente accreditato al venditore tramite assegno circolare o bonifico.
Se vuoi approfondire la pianificazione finanziaria prima di acquistare casa, puoi leggere la nostra guida su come investire in immobili e quella su come costruire un fondo di emergenza prima di impegnarti in un acquisto importante.
Cosa portare il giorno del rogito
Per non arrivare impreparato, ecco i documenti che di solito devi avere con te:
- Documento di identità in corso di validità (carta d'identità o passaporto)
- Codice fiscale
- Documentazione relativa al pagamento della caparra (se versata prima) e al saldo del prezzo
- Assegni circolari o ricevute dei bonifici per il pagamento (il notaio ti comunica in anticipo le modalità)
- Eventuale documentazione per le agevolazioni prima casa (stato di famiglia, residenza)
- Se acquisti con mutuo: la documentazione richiesta dalla banca sarà già stata raccolta prima del rogito
Il notaio di solito comunica in anticipo esattamente cosa portare: non esitare a contattarlo nei giorni precedenti per chiarire eventuali dubbi.
Rogito e aspetti fiscali: plusvalenza e tassazione
Se sei il venditore, devi sapere che la cessione di un immobile può generare una plusvalenza tassabile, cioè la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (aumentato dei costi documentati). La tassazione sulla plusvalenza immobiliare è:
- Non tassata se l'immobile era adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, o se sono trascorsi più di 5 anni dall'acquisto
- Tassata al 26% come reddito diverso (imposta sostitutiva opzionale) se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto e l'immobile non era abitazione principale. L'opzione per l'imposta sostitutiva si esercita direttamente al rogito davanti al notaio.
- In alternativa all'imposta sostitutiva, la plusvalenza può confluire nel reddito complessivo IRPEF: aliquote 23% fino a 28.000€, 33% da 28.000 a 50.000€, 43% oltre 50.000€ (scaglioni 2026).
Se stai pianificando gli aspetti fiscali della tua strategia patrimoniale, può esserti utile la guida sulla tassazione delle rendite finanziarie e quella su come risparmiare denaro con strategie concrete.
Errori da evitare prima e durante il rogito
- Non leggere l'atto in anticipo: hai diritto a richiedere la bozza dell'atto al notaio qualche giorno prima. Leggila con calma e fai tutte le domande che vuoi.
- Ignorare le difformità catastali: se la planimetria non corrisponde alla realtà, il problema deve essere risolto prima del rogito, non dopo.
- Non verificare la situazione ipotecaria: fidati del notaio, ma tieni d'occhio che la verifica venga aggiornata a ridosso del rogito.
- Pagare in contanti: dal 2023 il limite all'uso del contante è 5.000€ ma nei rogiti immobiliari si usa quasi sempre tracciabilità totale (assegni circolari o bonifici). Verifica con il notaio.
- Non chiedere il preventivo al notaio: il costo può variare significativamente tra uno studio e l'altro. Chiedere più preventivi è legittimo e conveniente.
Domande frequenti
Chi sceglie il notaio per il rogito?
Per consuetudine consolidata in Italia, il notaio è scelto dall'acquirente, che è anche chi sostiene il costo della parcella. Il venditore può proporre un notaio, ma non può imporlo. Se entrambe le parti concordano, possono scegliere insieme. L'importante è che il notaio sia iscritto al Consiglio Notarile del distretto in cui si trova l'immobile.
Quanto tempo passa tra il compromesso e il rogito?
Non esiste un termine legale fisso. In pratica, il tempo tra compromesso e rogito dipende dai tempi di ottenimento del mutuo (di solito 30-60 giorni dalla presentazione della domanda), dalla risoluzione di eventuali problemi urbanistici o catastali, e dagli accordi tra le parti. Mediamente si va da 1 a 4 mesi. Nel compromesso si può concordare una data entro cui fare il rogito con relativa penale.
Posso non essere presente di persona al rogito?
Sì, è possibile farsi rappresentare da un procuratore speciale tramite procura notarile. La procura deve essere autentica e conferire espressamente i poteri necessari per firmare l'atto di compravendita. Questa soluzione è utile ad esempio se risiedi all'estero o hai impedimenti fisici. Il notaio ti indicherà come procedere per la redazione della procura.
Cosa succede se il venditore ha ancora un mutuo sull'immobile?
È una situazione comune e gestibile. Il notaio coordina il cosiddetto "rogito in cancellazione d'ipoteca": parte del prezzo pagato dall'acquirente viene destinata direttamente all'estinzione del mutuo del venditore. La banca creditrice rilascia una quietanza di estinzione, e il notaio provvede alla cancellazione dell'ipoteca. L'acquirente non deve preoccuparsi: l'atto viene strutturato in modo che la cancellazione avvenga contestualmente al trasferimento di proprietà.
Quando l'immobile è mio ufficialmente dopo il rogito?
Dal punto di vista del contratto tra le parti, sei proprietario dal momento della firma del rogito. Dal punto di vista della opponibilità ai terzi (creditori, altri acquirenti), lo sei dalla data della trascrizione nei Registri Immobiliari, che il notaio esegue nei giorni successivi al rogito. Nella pratica, le chiavi ti vengono consegnate il giorno della firma: da quel momento puoi entrare, abitare e disporre dell'immobile.