Mettere un appartamento su Airbnb sembra semplice: carichi le foto, imposti il prezzo e inizi a incassare. La realtà è che tra commissioni, ritenute fiscali e spese operative, il netto che finisce davvero in tasca è spesso tra il 70% e l'80% del prezzo di listino — a volte meno. Da cosa dipende la differenza? Dal modello di commissione scelto, dalla struttura fiscale dell'host e dai costi di gestione dell'immobile.
La lista completa dei costi
Airbnb applica due modelli di commissione. Il più diffuso è il modello split: l'host paga una percentuale bassa e l'ospite paga la parte maggiore. L'alternativa è il modello host-only, usato spesso da property manager professionali, dove tutta la commissione è a carico dell'host.
| Voce di costo | Importo tipico | Note |
|---|---|---|
| Commissione Airbnb host (split) | ~3% del subtotale | Si applica sulla tariffa notte + pulizie, escluse tasse |
| Commissione Airbnb host-only | 14–16% del subtotale | Tutta a carico dell'host; ospite non vede extra. Obbligatorio in alcuni canali |
| Commissione ospite (solo modello split) | 14–16% del subtotale | La paga l'ospite, non incide sul netto host ma riduce la competitività del prezzo |
| IVA sulla commissione Airbnb | 22% sulla commissione | Airbnb emette fattura con IVA italiana; se sei in regime forfettario non la recuperi |
| Ritenuta alla fonte (cedolare secca) | 21% sui proventi lordi | Airbnb opera come sostituto d'imposta e versa direttamente all'Agenzia delle Entrate |
| Cedolare secca 2° immobile e oltre | 26% sui proventi lordi | Scatta dal secondo appartamento in affitto breve (norma 2024, confermata 2026) |
| Pulizie tra un ospite e l'altro | tra 30 e 120 € a rotazione | Dipende da superficie e zona; puoi addebitare una quota all'ospite |
| Biancheria, consumabili, manutenzione | tra 5 e 20 € a notte media | Stima variabile; da considerare nel break-even |
| Property manager (se deleghi) | 15–30% del fatturato lordo | Include check-in/out, pulizie, comunicazione ospiti |
| Assicurazione e tassa di soggiorno | variabile per comune | La tassa di soggiorno è a carico dell'ospite ma spesso va versata tu al comune |
Esempio pratico: su una notte da 100 € di listino con modello split, Airbnb trattiene circa 3 €, poi applica la ritenuta del 21% sui 97 € rimanenti (≈ 20 €). Arriveresti a circa 77 € lordi prima di pulizie e consumabili. Se sei al secondo immobile, scende a circa 72 €.
Come risparmiare sui costi di Airbnb
- Scegli con cura il modello di commissione. Il modello split (3% host) conviene quasi sempre agli host privati con pochi immobili. Il modello host-only ha senso se ti posizioni su canali che lo richiedono o se vuoi prezzi "tutto incluso" visivamente più puliti per attrarre ospiti business.
- Includi le pulizie nel prezzo notte anziché come extra. Una quota pulizie separata riduce la conversione perché fa sembrare il costo totale più alto durante la ricerca. Assorbire il costo nel prezzo notte migliora il posizionamento nei risultati e riduce gli abbandoni al checkout.
- Gestisci l'immobile di persona se puoi. Un property manager porta via tra il 15% e il 30% del lordo. Se hai un solo appartamento e riesci a gestire check-in e pulizie autonomamente o con un aiuto occasionale, recuperi un margine significativo.
- Verifica la tua posizione fiscale prima di aprire il secondo immobile. Il salto dalla cedolare al 21% al 26% dal secondo alloggio è automatico: pianificare la struttura societaria o l'intestazione degli immobili può fare una differenza rilevante sul lungo periodo. Su questo punto, consulta un commercialista.
Domande frequenti
Airbnb paga le tasse al mio posto?
Parzialmente sì. Per gli host persone fisiche residenti in Italia, Airbnb opera come sostituto d'imposta e versa la cedolare secca (21% o 26%) direttamente all'Agenzia delle Entrate. Riceverai una certificazione dei proventi. Questo non esime dall'indicare i redditi in dichiarazione, ma azzera il rischio di dimenticare il versamento.
Posso scaricare i costi di gestione con la cedolare secca?
No. La cedolare secca è un regime sostitutivo forfettario: non puoi dedurre pulizie, ammortamenti, manutenzione o commissioni Airbnb. Se hai costi elevati e proventi alti, potrebbe convenire valutare con un professionista il regime IRPEF ordinario (aliquote 23–43%), che consente la deduzione delle spese documentate.
La commissione Airbnb è fissa o varia?
Nel modello split, la commissione host è generalmente intorno al 3%, ma può essere più alta per prenotazioni con policy di cancellazione super flessibile o per alcuni host con condizioni particolari. Non è garantita identica per tutti: Airbnb si riserva di modificarla. Controlla sempre nella sezione "Pagamenti" del tuo account host prima di fissare il prezzo.
Conclusione
Affittare su Airbnb può essere redditizio, ma il margine reale dipende da quante voci di costo riesci a controllare. La commissione host del 3% è solo la punta dell'iceberg: ritenute fiscali, pulizie e gestione possono erodere tra il 20% e il 30% del lordo. Prima di fissare il prezzo notte, calcola il tuo break-even considerando tutti i livelli di costo.
Per stimare la redditività del tuo immobile puoi usare il nostro calcolatore rendimento immobiliare: inserisci il canone atteso, i costi fissi e il regime fiscale per ottenere il rendimento netto stimato.