Regalare una casa a un figlio, a un nipote o a un'altra persona cara sembra un gesto semplice. In realtà, la donazione di un immobile è un atto giuridico complesso che comporta tasse, costi notarili e conseguenze fiscali che sia il donante sia il donatario devono conoscere prima di firmare qualsiasi documento. In questo articolo trovi tutto ciò che ti serve sapere: quale imposta si paga, come si calcola la base imponibile, cosa succede se il donatario rivende la casa, e quando la donazione conviene rispetto a una semplice compravendita.
Cos'è la donazione di immobile e come si formalizza
La donazione è un contratto con cui un soggetto (il donante) trasferisce gratuitamente un bene a un altro soggetto (il donatario), che lo accetta. Per gli immobili, la donazione deve essere fatta obbligatoriamente davanti a un notaio con l'atto pubblico e alla presenza di due testimoni: non è possibile farlo con una semplice scrittura privata o verbalmente.
L'atto viene poi trascritto nei Registri Immobiliari e volturato al Catasto, esattamente come avviene in una compravendita. Il notaio si occupa anche di versare le imposte dovute all'Agenzia delle Entrate.
Attenzione: la donazione è revocabile solo in casi molto specifici (ingratitudine del donatario, sopravvenienza di figli), e può essere impugnata dagli eredi legittimi se lede la quota di legittima. Questo è un aspetto spesso sottovalutato che analizziamo più avanti.
Le tasse sulla donazione di immobile
Quando si dona un immobile si pagano tre imposte principali: l'imposta di donazione, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Vediamole nel dettaglio.
Imposta di donazione: aliquote e franchigie
L'imposta di donazione in Italia dipende dal grado di parentela tra donante e donatario e si applica sul valore dell'immobile che supera la franchigia prevista dalla legge. Le aliquote e le franchigie aggiornate al 2026 sono le seguenti:
- Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori, nonni, nipoti in linea diretta): aliquota 4% sulla parte eccedente la franchigia di 1.000.000 di euro per beneficiario. Se il valore dell'immobile è inferiore al milione, l'imposta di donazione non si paga.
- Fratelli e sorelle: aliquota 6% sulla parte eccedente la franchigia di 100.000 euro.
- Altri parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo grado: aliquota 6% sull'intero valore, senza franchigia.
- Tutti gli altri soggetti (amici, conviventi non registrati, ecc.): aliquota 8% sull'intero valore, senza franchigia.
- Persone con disabilità grave (legge 104/1992): franchigia di 1.500.000 euro, indipendentemente dal grado di parentela.
La franchigia è personale e si applica sul totale delle donazioni ricevute dallo stesso donante nel corso della vita: se un genitore ha già donato 600.000 euro a un figlio in passato, la franchigia residua per una nuova donazione sarà di soli 400.000 euro.
Come si calcola la base imponibile
La base imponibile per l'imposta di donazione di un immobile non è il valore di mercato, ma la rendita catastale rivalutata. Ecco il calcolo:
- Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione del 5%) × coefficiente moltiplicatore
I coefficienti moltiplicatori variano in base alla categoria catastale: per le abitazioni ordinarie (categorie A, escluso A/10) il moltiplicatore è 120 per la prima casa e 110 per gli altri immobili. Per i negozi (categoria C/1) è 40,8, per gli uffici (A/10) è 63, per i capannoni è 60. Il risultato è il valore catastale, che di solito è inferiore al prezzo di mercato: questo è uno dei vantaggi fiscali della donazione rispetto alla vendita.
Imposta ipotecaria e catastale
Oltre all'imposta di donazione, si pagano sempre:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale (0,50% se l'immobile è la prima casa per il donatario)
- Imposta catastale: 1% del valore catastale (0,50% per la prima casa del donatario)
Se il donatario riceve l'immobile come prima casa e ha i requisiti agevolati (non possiede altri immobili nello stesso Comune, trasferisce la residenza entro 18 mesi), le due imposte scendono a misura fissa di 200 euro ciascuna invece di essere proporzionali.
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La plusvalenza del donante: quando si paga l'IRPEF
Questo è il punto che più sorprende chi affronta per la prima volta una donazione immobiliare. Il donante, cioè chi regala l'immobile, non paga plusvalenza nel momento della donazione: trasferire gratuitamente un immobile non genera un reddito tassabile per chi lo cede.
Il problema fiscale emerge dopo, quando il donatario decide di rivendere l'immobile ricevuto in dono. In quel caso, la plusvalenza tassabile viene calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario del donante, non il valore della donazione. Questo vuol dire che se il donante aveva comprato la casa 20 anni fa a 80.000 euro, il donatario la vende oggi a 300.000 euro, la plusvalenza tassabile è di 220.000 euro, anche se al momento della donazione il valore catastale era molto inferiore.
Quando la plusvalenza del donatario è esente
La plusvalenza sulla rivendita dell'immobile donato non è tassata nei seguenti casi:
- Sono trascorsi più di 5 anni dall'acquisto originario da parte del donante (non dalla data della donazione, ma dalla data in cui il donante aveva acquistato l'immobile)
- L'immobile è stato adibito ad abitazione principale del donante o del donatario per la maggior parte del periodo compreso tra l'acquisto originario e la vendita
- L'immobile è stato acquisito per successione ereditaria (non si applica alle donazioni, che hanno un regime diverso)
Quando la plusvalenza è invece tassabile, dal 2026 si può scegliere tra l'imposta sostitutiva del 26% (opzione esercitata all'atto notarile di vendita) oppure la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni (23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.000 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro). Nella quasi totalità dei casi conviene l'imposta sostitutiva al 26%.
Per capire meglio come funziona la tassazione delle rendite in Italia, consulta il nostro approfondimento sulla tassazione delle rendite finanziarie al 26%.
Donazione vs. vendita: differenze fiscali e quando conviene ciascuna
La donazione e la vendita sono due strumenti molto diversi per trasferire un immobile, e la scelta tra l'una e l'altra dipende dagli obiettivi della famiglia e dalla situazione fiscale delle parti coinvolte.
Costi di una donazione
Per una donazione tra genitore e figlio di un immobile del valore catastale di 200.000 euro (valore di mercato tipicamente superiore), i costi a titolo indicativo sono:
- Imposta di donazione: 0 euro (sotto la franchigia del milione)
- Imposta ipotecaria: 2% × 200.000 = 4.000 euro (o 200 euro fissi se prima casa)
- Imposta catastale: 1% × 200.000 = 2.000 euro (o 200 euro fissi se prima casa)
- Onorario notarile: variabile, indicativamente tra 1.500 e 3.000 euro
Costi di una compravendita
In una compravendita tra privati, le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato (o sul valore catastale se superiore per le persone fisiche):
- Imposta di registro: 9% del valore catastale (2% per la prima casa)
- Imposta ipotecaria: 50 euro fissi
- Imposta catastale: 50 euro fissi
- Eventuale IRPEF sulla plusvalenza del venditore (se applicabile)
Su un immobile con valore catastale di 200.000 euro, l'imposta di registro sarebbe 18.000 euro (9%) contro i 6.000 euro di ipotecaria e catastale della donazione. La donazione è spesso fiscalmente più conveniente, specialmente quando la franchigia copre l'intera operazione.
Il rischio dell'azione di riduzione degli eredi
Il principale svantaggio della donazione rispetto alla vendita è il rischio legale. Gli eredi legittimi (coniuge, figli, genitori) hanno diritto a una quota di legittima del patrimonio del defunto. Se una donazione fatta in vita lede tale quota, gli eredi possono esercitare l'azione di riduzione entro 10 anni dall'apertura della successione, e il donatario potrebbe dover restituire l'immobile o pagarne il controvalore.
Questo è un rischio concreto: le banche sono spesso riluttanti a concedere mutui su immobili donati proprio per questo motivo. Chi acquista da un donatario sa che l'immobile potrebbe essere rivendicato dagli eredi del donante anche anni dopo.
Il ruolo del notaio e gli adempimenti burocratici
Il notaio è una figura centrale nella donazione immobiliare. Non solo redige l'atto e si assicura che sia conforme alla legge, ma svolge anche una serie di verifiche e adempimenti:
- Verifica della titolarità: accerta che il donante sia effettivamente proprietario dell'immobile e che non vi siano ipoteche o vincoli ostativi
- Calcolo e versamento delle imposte: provvede al pagamento dell'imposta di donazione, ipotecaria e catastale tramite il modello F24
- Trascrizione nei Registri Immobiliari: rende opponibile il trasferimento ai terzi
- Voltura catastale: aggiorna la titolarità dell'immobile al Catasto
Il notaio è scelto liberamente dalle parti, ma nella donazione è sempre obbligatorio: non esistono alternative. I costi notarili variano in base al valore dell'immobile, alla complessità dell'atto e al singolo professionista, ma per una donazione standard di un appartamento è ragionevole prevedere tra 1.500 e 4.000 euro di onorario, a cui si aggiungono le imposte.
Donazione con riserva di usufrutto
Una formula molto utilizzata nella pianificazione patrimoniale è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto. In pratica, il genitore dona la proprietà dell'immobile al figlio ma si riserva il diritto di abitarlo e di ricavarne i frutti (es. affitti) per tutta la vita o per un periodo determinato.
I vantaggi di questa formula sono significativi:
- Il donante mantiene il controllo sull'immobile finché è in vita
- Le imposte si calcolano solo sul valore della nuda proprietà, che dipende dall'età del donante: più il donante è anziano, meno vale l'usufrutto e più vale la nuda proprietà (e viceversa). Le tabelle ufficiali dell'Agenzia delle Entrate definiscono i coefficienti in base all'età.
- Alla morte del donante, l'usufrutto si estingue automaticamente e il donatario diventa pieno proprietario senza ulteriori atti né imposte
Per esempio, se il donante ha 70 anni, il valore dell'usufrutto (secondo le tabelle vigenti) è pari al 40% del valore dell'immobile, e la nuda proprietà vale il restante 60%. Le imposte si calcolano su questo 60%, riducendo significativamente il costo dell'operazione.
Se stai valutando la donazione come strumento di pianificazione patrimoniale in una strategia più ampia, ti consigliamo di leggere anche la nostra guida su come investire in immobili e su come costruire un portafoglio di investimenti bilanciato.
Quando conviene fare una donazione immobiliare
Non esiste una risposta universale, ma ci sono alcune situazioni in cui la donazione è chiaramente vantaggiosa rispetto ad altre opzioni:
- Trasferimento tra genitori e figli di un immobile con valore di mercato inferiore a 1 milione di euro: la franchigia azzera l'imposta di donazione, e le imposte ipotecaria e catastale sono spesso più basse di quelle di una compravendita.
- Pianificazione successoria anticipata: donare in vita permette di distribuire il patrimonio in modo controllato, evitando conflitti tra eredi e riducendo la massa ereditaria tassabile.
- Donazione con usufrutto: consente di trasferire la proprietà mantenendo la disponibilità del bene, ottima soluzione per anziani che vogliono sistemare il patrimonio senza perdere il controllo della propria abitazione.
- Ottimizzazione della franchigia: se la franchigia non è ancora stata utilizzata, è conveniente sfruttarla prima che il patrimonio aumenti ulteriormente di valore.
Invece, la donazione è sconsigliabile o rischiosa quando:
- Il donante ha altri eredi legittimi che potrebbero impugnare la donazione
- Il donatario ha intenzione di vendere l'immobile entro 5 anni dall'acquisto originario del donante (rischio plusvalenza elevata)
- Il donatario ha bisogno di un mutuo sull'immobile donato (molte banche lo rifiutano o lo concedono a condizioni peggiori)
- Ci sono debiti del donante: i creditori possono revocare la donazione entro 5 anni se dimostrano che il donante ha agito in frode ai loro interessi (azione revocatoria)
Per avere una visione completa delle strategie di risparmio e pianificazione finanziaria, leggi anche il nostro articolo su come costruire una rendita passiva.
Domande frequenti
Quanto si paga di tasse per donare una casa a un figlio?
Se il valore catastale dell'immobile è inferiore a 1.000.000 di euro, l'imposta di donazione è zero (franchigia piena per coniuge e parenti in linea retta). Si pagano però l'imposta ipotecaria (2% del valore catastale, o 200 euro fissi se è la prima casa del figlio) e l'imposta catastale (1% del valore catastale, o 200 euro fissi per la prima casa), più l'onorario notarile. In totale, per una casa di valore catastale di 100.000 euro destinata a prima casa del figlio, la spesa fiscale è di circa 400 euro più il notaio.
Il donante paga tasse sulla plusvalenza quando fa la donazione?
No. Il donante non paga alcuna plusvalenza al momento della donazione perché non riceve nulla in cambio. La plusvalenza potrebbe emergere in futuro, quando il donatario rivende l'immobile: in quel caso la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originario del donante, e si tassa con imposta sostitutiva del 26% (se sono passati meno di 5 anni dall'acquisto originario e l'immobile non era l'abitazione principale).
È possibile donare un immobile con un mutuo in corso?
Sì, ma è necessario il consenso della banca. Il mutuo può essere trasferito al donatario (accollo del mutuo), oppure il donante può estinguerlo prima della donazione. Se il donatario si accolla il mutuo, quella parte del trasferimento potrebbe essere considerata onerosamente dalla normativa fiscale, con implicazioni diverse dalla donazione pura. Conviene sempre consultare il notaio e la banca prima di procedere.
Qual è la differenza tra donazione e successione per un immobile?
La donazione avviene in vita e produce effetti immediati. La successione avviene alla morte del donante e il trasferimento si formalizza con la dichiarazione di successione. Fiscalmente, la successione tra genitori e figli ha la stessa franchigia (1.000.000 euro) e le stesse aliquote della donazione, ma evita i rischi dell'azione di riduzione da parte degli altri eredi tipica delle donazioni (la quota di legittima si calcola sull'asse ereditario al momento della morte). Molti preferiscono la successione proprio per evitare i rischi legali delle donazioni anticipate.
Un immobile donato può essere venduto subito?
Il donatario può vendere subito l'immobile ricevuto in donazione, ma deve fare attenzione a due aspetti: primo, la plusvalenza fiscale calcolata sull'acquisto originario del donante (se è passato meno di 5 anni dall'acquisto originario e l'immobile non era abitazione principale); secondo, molti acquirenti e banche sono diffidenti verso gli immobili di provenienza donativa per il rischio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante. Alcune polizze assicurative specifiche coprono questo rischio e possono facilitare la vendita.