Il compromesso di vendita — tecnicamente detto contratto preliminare di compravendita — è il documento che vincola venditore e acquirente prima del rogito notarile definitivo. È il momento in cui ci si impegna formalmente: da qui in poi, tirarsi indietro ha un costo. Capire cosa deve contenere, come va registrato e cosa succede in caso di inadempienza è fondamentale prima di mettere la firma.
In questa guida trovi tutto ciò che serve sapere sul compromesso: dalla struttura legale alla caparra, dalla trascrizione alle tempistiche, fino agli scenari in cui venditore o acquirente decidono di non procedere.
Cos'è il contratto preliminare e a cosa serve
Il contratto preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.) è un accordo con cui entrambe le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita. Il preliminare non trasferisce la proprietà dell'immobile: quello avviene solo con il rogito notarile. Trasferisce però un obbligo giuridicamente vincolante a farlo.
Perché esiste? Perché tra la trattativa e il rogito passa del tempo — spesso mesi — necessario per ottenere il mutuo, fare le verifiche urbanistiche e catastali, liberare l'immobile, raccogliere la documentazione. Il compromesso blocca la trattativa e fissa le condizioni, dando a entrambe le parti la certezza che la vendita andrà in porto (o, se non va, stabilisce chi paga e quanto).
Il compromesso è distinto dalla proposta irrevocabile d'acquisto, che è un atto unilaterale dell'acquirente. Il compromesso è bilaterale: entrambe le parti firmano e si obbligano.
Cosa deve contenere il compromesso: elementi obbligatori e facoltativi
La legge non prescrive un modello fisso, ma un compromesso valido deve contenere alcuni elementi essenziali, pena la nullità o l'inefficacia del contratto.
Elementi essenziali
- Identificazione delle parti: dati anagrafici completi di venditore e acquirente, codici fiscali, stato civile (rilevante per i regimi patrimoniali tra coniugi).
- Descrizione dell'immobile: indirizzo, dati catastali (foglio, mappale, subalterno), consistenza (vani o metri quadri), pertinenze incluse (cantina, box, posto auto). Ogni pertinenza va indicata con i propri dati catastali.
- Prezzo di vendita: importo totale e modalità di pagamento (acconti, saldo al rogito, importo del mutuo se richiesto).
- Termine per il rogito: la data entro cui deve essere stipulato l'atto definitivo. Può essere una data precisa o un termine massimo.
- Dichiarazioni urbanistiche e catastali: il venditore dichiara che l'immobile è in regola sotto il profilo urbanistico (conformità edilizia) e che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto. Dal 2010 questa dichiarazione è obbligatoria anche nell'atto definitivo, ma anticiparla nel preliminare tutela l'acquirente.
- Presenza di ipoteche o vincoli: il venditore dichiara l'esistenza o l'assenza di ipoteche, pignoramenti, servitù, diritti di terzi.
Clausole facoltative ma consigliate
- Condizione sospensiva per il mutuo: se l'acquirente sta richiedendo un mutuo, è prudente inserire una clausola che subordina l'efficacia del contratto all'ottenimento del finanziamento entro una certa data. Senza questa clausola, se la banca nega il mutuo, l'acquirente è comunque vincolato e può perdere la caparra.
- Stato dell'immobile al rogito: specificare se l'immobile viene venduto nello stato in cui si trova o se il venditore si impegna a eseguire lavori.
- Data e modalità di consegna: quando il venditore consegna le chiavi e in quale condizione (sgombero completo, letture contatori, ecc.).
- Ripartizione delle spese: onorari del notaio, imposte di registro, eventuali spese condominiali arretrate.
- Clausola penale: oltre alla caparra, può essere prevista una penale ulteriore in caso di inadempienza.
Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: differenze decisive
La caparra è la somma versata dall'acquirente al momento della firma del compromesso. Esistono due tipi molto diversi tra loro, e la confusione tra i due può costare cara.
Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
È la forma più comune. Svolge una doppia funzione:
- Se l'acquirente recede senza giustificato motivo, perde la caparra versata.
- Se il venditore recede senza giustificato motivo, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
In alternativa alle conseguenze automatiche della caparra, la parte non inadempiente può scegliere di agire in giudizio per chiedere l'esecuzione forzata del contratto (il giudice può emettere una sentenza che tiene luogo del rogito) oppure il risarcimento del danno effettivo subito. La caparra confirmatoria non esclude azioni legali più ampie.
Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
Funziona come il corrispettivo di un diritto di recesso: chi versa la caparra può recedere perdendola; chi la riceve può recedere restituendola. Con la caparra penitenziale non è possibile chiedere né l'esecuzione forzata del contratto né un risarcimento superiore all'importo della caparra stessa. È uno strumento che dà flessibilità ma meno tutela alla parte "lesa".
Importo tipico della caparra: nella prassi italiana oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita. Non esiste un obbligo di legge, ma caparre troppo basse non disincentivano il recesso; caparre troppo alte possono mettere in difficoltà finanziaria l'acquirente prima del rogito.
Se stai pianificando l'acquisto di un immobile come investimento, leggi anche la nostra guida su come funziona investire in immobili per valutare i pro e i contro rispetto ad altre asset class.
Registrazione e trascrizione: obblighi formali e costi
La registrazione all'Agenzia delle Entrate
Il compromesso deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (20 giorni se stipulato con atto notarile). La registrazione è obbligatoria per qualsiasi contratto preliminare che riguardi immobili.
Costi della registrazione:
- Imposta di registro fissa: 200 euro.
- Imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria: 0,50% sull'importo della caparra.
- Imposta proporzionale sugli acconti di prezzo: 3% sull'importo degli acconti (al netto della caparra).
Le imposte pagate in sede di preliminare vengono detratte da quelle dovute al rogito, quindi non si aggiungono: si anticipano.
La registrazione avviene tramite il modello RLI presentabile online (con credenziali Fisconline/Entratel) o presso uno sportello dell'Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del preliminare
La trascrizione è diversa dalla registrazione ed è facoltativa ma fortemente consigliata. La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, effettuata dal notaio, ha un effetto cruciale: mette al sicuro l'acquirente da eventuali atti successivi del venditore che pregiudicherebbero il trasferimento della proprietà.
Cosa significa in pratica? Se il venditore dopo il compromesso:
- vende lo stesso immobile a un terzo,
- costituisce un'ipoteca sull'immobile,
- subisce un pignoramento sull'immobile,
questi atti, se trascritti dopo il preliminare, non pregiudicano i diritti dell'acquirente. Senza trascrizione, l'acquirente potrebbe trovarsi con un immobile ipotecato o già ceduto a terzi e avere solo un'azione risarcitoria contro il venditore.
La trascrizione richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (quindi il notaio è necessario). I costi aggiuntivi rispetto a un compromesso non autenticato includono la parcella notarile e l'imposta ipotecaria (200 euro fissi).
Quando conviene trascrivere: quasi sempre, specialmente se il rogito è lontano nel tempo, se il prezzo è elevato o se si nutrono dubbi sulla solidità finanziaria del venditore. Il costo aggiuntivo è limitato rispetto alla tutela ottenuta.
Tempistiche: quanto tempo passa tra compromesso e rogito
Non esiste un termine legale minimo o massimo, ma nella pratica la distanza tra compromesso e rogito è tipicamente di 2-6 mesi. Le variabili principali sono:
- Istruttoria del mutuo: la banca impiega in media 30-60 giorni dalla presentazione della domanda per emettere la delibera. I tempi variano molto tra istituti e periodi dell'anno.
- Verifica urbanistica e catastale: il notaio o un tecnico di fiducia deve verificare la conformità dell'immobile. Irregolarità edilizie vanno sanate prima del rogito.
- Liberazione dell'immobile: se il venditore abita nell'immobile, ha bisogno di tempo per trovare una nuova sistemazione.
- Documentazione condominiale: certificazione dell'amministratore sulle spese arretrate, verbali delle assemblee recenti.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio per il rogito, deve essere allegato al contratto definitivo.
È importante che il termine per il rogito indicato nel compromesso sia realistico ma non eccessivamente lungo: un termine troppo stretto espone l'acquirente al rischio di inadempienza involontaria se il mutuo tarda; un termine troppo lungo lascia spazio a ripensamenti del venditore e a oscillazioni del mercato.
Se la scadenza si avvicina e il rogito non è ancora fissato, le parti possono concordare una proroga per iscritto. La proroga non richiede una nuova registrazione se il contratto originale era già registrato, ma va comunicata all'Agenzia delle Entrate.
Cosa succede se una delle parti non vuole più procedere
Il recesso dal compromesso è uno degli scenari più temuti. Vediamo le situazioni più frequenti.
L'acquirente si tira indietro
Con caparra confirmatoria: l'acquirente perde la caparra versata. Il venditore la trattiene come risarcimento forfettario. Se il danno effettivo del venditore è superiore, può scegliere di rinunciare alla caparra e agire in giudizio per il risarcimento integrale, oppure chiedere l'esecuzione forzata del contratto (sentenza ex art. 2932 c.c. che tiene luogo del rogito).
Con caparra penitenziale: l'acquirente perde la caparra e il venditore non può chiedere altro.
Il venditore si tira indietro
Con caparra confirmatoria: il venditore deve restituire il doppio della caparra ricevuta. In alternativa, l'acquirente può agire per l'esecuzione forzata del contratto o per il risarcimento integrale del danno.
Con caparra penitenziale: il venditore restituisce il doppio della caparra e non si può chiedere altro.
Inadempienza per causa sopravvenuta
Se il rogito non va in porto per cause oggettive (es. il notaio individua un'irregolarità urbanistica insanabile, o la banca nega il mutuo senza condizione sospensiva), la situazione è più complessa. In assenza di clausole specifiche, si applica la disciplina generale sull'impossibilità sopravvenuta (art. 1463 c.c.) o sulla risoluzione per eccessiva onerosità. Questi casi spesso finiscono in controversia: per questo le clausole di tutela nel preliminare sono fondamentali.
Aspetti fiscali della compravendita immobiliare
Il compromesso non genera di per sé obblighi fiscali rilevanti (salvo le imposte di registro viste sopra), ma la compravendita conclusa con il rogito ha conseguenze fiscali che è bene conoscere già in fase di compromesso.
Imposte per l'acquirente
Le imposte dipendono da chi vende e se l'acquirente intende adibire l'immobile ad abitazione principale:
- Acquisto da privato, prima casa: imposta di registro 2%, ipotecaria e catastale fisse (50 euro ciascuna). Base imponibile: rendita catastale moltiplicata per 115,5 (c.d. "prezzo-valore").
- Acquisto da privato, seconda casa: imposta di registro 9%, ipotecaria e catastale fisse. Base imponibile: prezzo dichiarato o rendita catastale moltiplicata per 126.
- Acquisto da impresa costruttrice (IVA): IVA 4% (prima casa) o 10% (seconda casa), imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse (200 euro ciascuna).
Plusvalenza per il venditore
Il venditore che cede un immobile realizza una plusvalenza tassabile se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto e l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. La plusvalenza è soggetta a imposta sostitutiva del 26% (opzione esercitabile in sede di rogito notarile) oppure a IRPEF ordinaria (23% fino a 28.000 euro, 33% tra 28.000 e 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro, aliquote 2026).
Attenzione: dal 2024 le plusvalenze derivanti da immobili oggetto di Superbonus seguono regole specifiche di calcolo del costo di acquisto.
Per approfondire la tassazione delle rendite finanziarie e immobiliari, consulta la nostra guida sulla tassazione delle rendite finanziarie al 26%.
Affitti brevi prima del rogito
Se il venditore affitta l'immobile in attesa del rogito con contratti brevi, si applica la cedolare secca al 21% (contratti ordinari) o al 26% (affitti brevi da piattaforme per il secondo immobile in poi). Per i dettagli, leggi la guida su come funziona la cedolare secca.
Compromesso e mutuo: coordinare bene le due pratiche
Se l'acquirente ha bisogno di un mutuo, la gestione della tempistica è critica. Alcuni consigli pratici:
- Chiedere una pre-delibera prima del compromesso: molte banche offrono una valutazione preliminare della fattibilità del mutuo (delibera di massima). Non è vincolante per la banca, ma dà un'indicazione sulla fattibilità e sull'importo finanziabile.
- Inserire la condizione sospensiva: come detto, protegge l'acquirente se la banca nega il finanziamento.
- Calibrare il termine del rogito sull'istruttoria: lasciare almeno 60-90 giorni tra il compromesso e la data del rogito quando si attende il mutuo.
- Verificare le spese accessorie: oltre alla caparra e al saldo del prezzo, l'acquirente deve avere liquidità per le imposte di registro/IVA, la parcella del notaio, l'eventuale provvigione dell'agente immobiliare.
Pianificare le spese accessorie è fondamentale. Se stai valutando come gestire il budget per una grande spesa come l'acquisto di casa, la guida su come fare il budget familiare può aiutarti a organizzare la liquidità necessaria.
Errori frequenti da evitare nel compromesso
Nella pratica, alcuni errori ricorrenti possono creare problemi seri:
- Non indicare i dati catastali precisi: se manca il subalterno o il foglio/mappale, il contratto può essere contestato o richiedere integrazioni.
- Non verificare la conformità urbanistica prima di firmare: condizionare il compromesso alla verifica è meglio che accorgersi di abusi edilizi insanabili quando il rogito è già programmato.
- Confondere caparra confirmatoria e acconto prezzo: un acconto prezzo non ha le stesse tutele della caparra. Va specificato chiaramente cosa si versa e a quale titolo.
- Non registrare il compromesso: la mancata registrazione espone a sanzioni fiscali e non consente la trascrizione.
- Fissare un termine del rogito troppo stretto: se il mutuo non arriva in tempo e non c'è condizione sospensiva, l'acquirente rischia di essere considerato inadempiente.
- Non leggere le visure catastali e ipotecarie: è il notaio a farle prima del rogito, ma averle già prima del compromesso consente di scoprire eventuali problemi in anticipo.
Evitare errori nella gestione del proprio patrimonio immobiliare è tanto importante quanto evitare errori negli investimenti finanziari. Per un quadro completo, leggi anche la nostra guida sugli errori comuni quando si investe.
Il ruolo del notaio nel preliminare
Il notaio non è obbligatorio per il compromesso, ma il suo intervento è necessario se si vuole trascrivere il preliminare. Anche senza trascrizione, far autenticare il compromesso da un notaio offre vantaggi:
- Il notaio verifica l'identità delle parti e la loro capacità giuridica.
- Controlla la provenienza dell'immobile e l'assenza di vincoli.
- Redige il contratto in forma legalmente ineccepibile.
- Si occupa della registrazione all'Agenzia delle Entrate.
Il costo del notaio per il preliminare (senza trascrizione) è generalmente contenuto, nell'ordine di qualche centinaio di euro, variabile in base alla complessità dell'operazione e al valore dell'immobile.
Se invece il preliminare viene redatto da un agente immobiliare o dalle parti stesse (scrittura privata non autenticata), la registrazione è a carico delle parti tramite modello RLI, e la trascrizione non è possibile.
Tenere sotto controllo tutte le spese legate all'acquisto di casa è essenziale per non trovarsi in difficoltà. Se stai costruendo le basi finanziarie per un acquisto importante, il fondo di emergenza è il punto di partenza imprescindibile prima di immobilizzare liquidità nella caparra.
Domande frequenti
Il compromesso è obbligatorio per legge?
No, non è obbligatorio. Le parti possono passare direttamente al rogito notarile senza firmare un preliminare. Il compromesso è uno strumento pratico che si usa quando tra la trattativa e il rogito intercorre del tempo (per ottenere il mutuo, fare verifiche, ecc.). Se la trattativa è rapida e le parti sono pronte, si può firmare direttamente l'atto definitivo.
Posso perdere la caparra anche se la banca mi nega il mutuo?
Sì, se nel compromesso non hai inserito una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. Senza questa clausola, l'inadempienza è a tuo carico indipendentemente dalla causa, e perdi la caparra. La clausola sospensiva è uno degli elementi più importanti da negoziare se stai richiedendo un finanziamento.
Quanto tempo ho per registrare il compromesso?
30 giorni dalla data di firma del contratto. Se il preliminare è stato stipulato con atto notarile (atto pubblico), il termine scende a 20 giorni. La mancata registrazione entro i termini comporta sanzioni fiscali e non consente la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il costo base della registrazione è di 200 euro fissi, più le imposte proporzionali sulla caparra e sugli acconti.
Qual è la differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare?
Sono due adempimenti distinti. La registrazione all'Agenzia delle Entrate è obbligatoria e serve a dare data certa al contratto e a versare le imposte dovute. La trascrizione nei Registri Immobiliari è facoltativa, richiede il notaio, e serve a tutelare l'acquirente da atti successivi del venditore (vendita a terzi, ipoteche, pignoramenti). La trascrizione rende opponibili i diritti dell'acquirente a chiunque acquisisca diritti sull'immobile dopo la data di trascrizione.
Se il venditore vuole rimandare il rogito, posso pretendere il doppio della caparra?
Dipende. Se il venditore ha semplicemente comunicato che non vuole più vendere o che intende rimandare a tempo indeterminato, si configura un'inadempienza e puoi chiedere il doppio della caparra (con caparra confirmatoria) o agire in giudizio per l'esecuzione forzata. Se invece la richiesta di proroga è concordata e firmata da entrambe le parti, è una modifica contrattuale lecita che non costituisce inadempienza. Valuta sempre con un legale prima di agire.
Le spese del notaio per il rogito sono sempre a carico dell'acquirente?
Per consuetudine sì: nella prassi italiana le spese notarili del rogito sono quasi sempre a carico dell'acquirente. Ma è un accordo tra le parti, non una norma di legge. Nel compromesso si può stabilire una ripartizione diversa. Le spese di registrazione del preliminare, invece, sono solidalmente dovute da entrambe le parti, anche se nella pratica le paga chi presenta il modello RLI.