La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili in affitto che sostituisce l'IRPEF ordinaria sul reddito da locazione con un'imposta sostitutiva fissa. Nel 2026 le aliquote sono: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato, 26% per gli affitti brevi (Airbnb e simili).
Cedolare secca 2026: aliquote aggiornate
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Contratto a canone libero (4+4) | 21% |
| Contratto a canone concordato (3+2) | 10% |
| Affitti brevi (fino a 30 giorni) — fino a 2 immobili | 26% |
| Affitti brevi — dal 3° immobile in poi | 26% (con obbligo partita IVA) |
Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF ordinario
La cedolare secca conviene sempre se la tua aliquota IRPEF marginale è superiore all'aliquota cedolare applicabile. In pratica:
- Se sei nel secondo scaglione IRPEF (33% sopra 28.000€): la cedolare al 21% ti fa risparmiare 12 punti percentuali di imposta sul reddito da affitto.
- Se sei nel terzo scaglione IRPEF (43% sopra 50.000€): il risparmio è ancora maggiore.
- Se sei nel primo scaglione IRPEF (23% fino a 28.000€): la cedolare al 21% è leggermente conveniente, ma devi verificare se il reddito da affitto ti fa scavalcare lo scaglione.
Con la cedolare secca non puoi dedurre spese (interessi sul mutuo, manutenzione ordinaria, ecc.) come faresti con l'IRPEF ordinario. Se hai spese molto elevate e un'aliquota marginale bassa, l'IRPEF ordinario potrebbe essere più conveniente — ma è raro.
Come si applica la cedolare secca
Per optare per la cedolare secca devi:
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Comunicarlo all'Agenzia delle Entrate
All'atto della registrazione del contratto di locazione, scegli il regime della cedolare secca nel modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili). Per contratti già esistenti, puoi optare per la cedolare in sede di rinnovo o prorogando il contratto.
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Comunicarlo al locatario
Devi inviare al conduttore (inquilino) una raccomandata in cui rinunci agli adeguamenti ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. Questa è una condizione obbligatoria per accedere alla cedolare secca.
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Dichiarare i redditi nel modello 730 o Redditi PF
I redditi da cedolare secca vanno dichiarati nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF, indicando l'opzione per la cedolare. L'imposta viene calcolata direttamente dall'Agenzia delle Entrate o dal CAF.
Cedolare secca e affitti brevi (Airbnb, Booking)
Dal 2024 gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni) sono soggetti a cedolare secca obbligatoria al 26%, in aumento rispetto al precedente 21%. L'aliquota ridotta al 21% si applica solo al primo immobile destinato ad affitti brevi per ogni contribuente. Dal secondo immobile in poi: 26%. I portali come Airbnb operano come sostituti d'imposta: trattengono la ritenuta del 21% al momento del pagamento e la versano all'Agenzia delle Entrate. Devi poi conguagliare in dichiarazione se l'aliquota applicabile è il 26%.
Vantaggi della cedolare secca oltre al risparmio fiscale
- Esenzione dall'imposta di registro. Con la cedolare secca non si paga l'imposta di registro annuale (normalmente il 2% del canone annuo).
- Esenzione dall'imposta di bollo. Nessun bollo sul contratto di locazione.
- Semplicità dichiarativa. Non devi calcolare deduzioni e detrazioni sul reddito da locazione — l'aliquota è fissa.
Cedolare secca e canone concordato: la combinazione più vantaggiosa
Il contratto a canone concordato (3+2) con cedolare secca al 10% è la combinazione fiscalmente più favorevole per i proprietari di immobili in affitto residenziale. Il canone è inferiore al mercato libero ma la pressione fiscale è dimezzata rispetto alla cedolare ordinaria. Nei comuni ad alta tensione abitativa (Milano, Roma, Napoli e altri) conviene spesso anche in termini assoluti.
FAQ
La cedolare secca si paga in anticipo o a posteriori?
Si paga in acconto (pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente o al 95% di quella stimata per l'anno in corso) entro novembre e a saldo entro giugno dell'anno successivo, insieme alla dichiarazione dei redditi. Le scadenze coincidono con quelle dell'IRPEF.
Posso passare dalla cedolare secca all'IRPEF ordinario durante il contratto?
Sì, è possibile revocare l'opzione alla scadenza annuale del contratto, comunicandolo all'Agenzia delle Entrate entro il 30 gennaio dell'anno in cui si vuole uscire dal regime. Non si può revocare durante l'anno in corso.
La cedolare secca si applica anche ai box e garage?
Sì, a condizione che il box o garage sia pertinenza di un'abitazione e che il contratto sia stipulato contestualmente o in collegamento con il contratto di locazione dell'abitazione principale. I locali commerciali e gli uffici sono esclusi dalla cedolare secca.