Comprare casa sotto i 36 anni in Italia è sempre stato un obiettivo difficile, tra mutui, spese notarili e imposte che pesano sul budget di chi è all'inizio della carriera. Il bonus prima casa under 36 è nato proprio per abbassare questo muro d'ingresso: chi rispetta i requisiti anagrafici e reddituali può acquistare la prima abitazione risparmiando migliaia di euro sulle imposte. In questo articolo trovi tutto quello che devi sapere sulla misura nel 2026: chi può accedervi, cosa copre esattamente, come si calcola il risparmio reale e come combinare il bonus con gli altri strumenti a disposizione dei giovani acquirenti.
Cos'è il bonus prima casa under 36 e qual è la sua base normativa
Il bonus prima casa under 36 è stato introdotto dal decreto Sostegni bis (D.L. 73/2021) e successivamente prorogato di anno in anno. Per il 2026, la proroga è confermata: i giovani acquirenti che soddisfano i requisiti possono beneficiare dell'agevolazione per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2026.
La misura non è un contributo a fondo perduto in senso stretto: è un'agevolazione fiscale che si concretizza nell'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sull'acquisto dell'immobile. Per chi acquista da costruttore soggetto a IVA, l'agevolazione si traduce invece in un credito d'imposta pari all'IVA pagata, utilizzabile in compensazione o a rimborso.
Rispetto alle agevolazioni ordinarie prima casa, che prevedono l'imposta di registro al 2% (con minimo 1.000 euro), la versione under 36 azzera completamente queste voci: un risparmio che su un immobile da 200.000 euro vale circa 4.000-6.000 euro, a seconda delle imposte accessorie.
Requisiti per accedere al bonus nel 2026
Requisito anagrafico
Il primo requisito è l'età: l'acquirente deve avere meno di 36 anni alla data del rogito. Più precisamente, non deve aver ancora compiuto 36 anni nell'anno solare in cui viene stipulato l'atto. Questo significa che se compi 36 anni il 15 marzo 2026, puoi comunque acquistare entro il 31 dicembre 2026 e beneficiare del bonus.
Attenzione: se l'acquisto è cointestato tra due persone, è sufficiente che almeno uno dei comproprietari rispetti il requisito anagrafico perché l'agevolazione si applichi alla quota di pertinenza di quel soggetto. Se entrambi hanno meno di 36 anni e requisiti ISEE, l'esenzione vale per l'intero atto.
Requisito ISEE
Il secondo requisito è reddituale: l'acquirente deve avere un ISEE non superiore a 40.000 euro. L'ISEE da considerare è quello riferito al nucleo familiare dell'acquirente, calcolato sulla base della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) presentata all'INPS.
Punti importanti sull'ISEE:
- Deve essere in corso di validità alla data del rogito (l'ISEE 2026 è valido fino al 31 dicembre 2026).
- L'ISEE corrente può sostituire quello ordinario se la situazione reddituale è cambiata significativamente rispetto ai dati utilizzati per il calcolo ordinario.
- Se al momento del rogito l'ISEE non è ancora stato calcolato ma verrà presentato entro l'anno, il notaio può inserire nell'atto una dichiarazione che attesta l'impegno a presentarlo. In questo caso l'agevolazione viene comunque applicata ma decade se l'ISEE risultasse superiore al limite o non venisse mai presentato.
Requisiti "prima casa" ordinari
Oltre ai requisiti specifici under 36, devono essere rispettate anche le condizioni standard per l'agevolazione prima casa:
- L'immobile deve essere destinato a abitazione principale: il compratore si impegna a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
- L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso: sono escluse le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio).
- L'acquirente non deve essere titolare di altri diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
- Non deve possedere un'altra abitazione nel comune in cui intende acquistare.
Cosa copre esattamente il bonus: le imposte azzerate
Acquisto da privato o da soggetto non IVA
Quando si acquista da un privato o da un soggetto che vende in esenzione IVA, le imposte normalmente dovute (anche con l'agevolazione ordinaria prima casa) sono:
- Imposta di registro: ordinariamente al 2% del valore catastale (con l'agevolazione normale), con il bonus under 36 scende a zero.
- Imposta ipotecaria: normalmente 50 euro fissi con l'agevolazione ordinaria, con il bonus under 36 scende a zero.
- Imposta catastale: normalmente 50 euro fissi con l'agevolazione ordinaria, con il bonus under 36 scende a zero.
Rimangono invece dovute le spese notarili e le imposte di bollo e tassa ipotecaria per le formalità di trascrizione (importi fissi di importo marginale). Il risparmio principale riguarda l'imposta di registro, che su un immobile con valore catastale di 150.000 euro ammonta a 3.000 euro con l'agevolazione ordinaria.
Acquisto da costruttore soggetto a IVA
Quando si acquista direttamente da un'impresa costruttrice (e la cessione è soggetta a IVA), il meccanismo cambia:
- L'IVA sull'acquisto prima casa è normalmente al 4% sul prezzo di vendita (non sul valore catastale). Su un immobile da 250.000 euro sono 10.000 euro di IVA.
- Con il bonus under 36, l'IVA viene comunque pagata al rogito, ma il compratore matura un credito d'imposta pari all'IVA versata.
- Questo credito può essere usato in compensazione con le imposte dovute tramite modello F24 (IRPEF, contributi, ecc.) oppure richiesto a rimborso nella dichiarazione dei redditi.
In questo scenario è fondamentale pianificare bene la liquidità: al rogito si paga l'IVA per intero, e solo successivamente si recupera il credito. Chi ha un reddito basso potrebbe impiegare diversi anni a compensare l'intero importo.
Esenzione sull'imposta sostitutiva del mutuo
Un vantaggio spesso trascurato riguarda il mutuo: anche l'imposta sostitutiva sul finanziamento è azzerata. Normalmente, l'imposta sostitutiva su un mutuo prima casa è dello 0,25% sull'importo del mutuo (invece del 2% previsto per i mutui non agevolati). Con il bonus under 36, questa imposta è pari a zero. Su un mutuo da 160.000 euro, il risparmio è di 400 euro rispetto all'agevolazione ordinaria.
Come si calcola il risparmio reale: un esempio pratico
Immaginiamo un giovane di 30 anni con ISEE di 28.000 euro che acquista un appartamento da un privato:
- Prezzo di acquisto: 220.000 euro
- Valore catastale rivalutato: 120.000 euro
- Mutuo richiesto: 170.000 euro
Con agevolazione prima casa ordinaria:
- Imposta di registro (2% su 120.000): 2.400 euro
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
- Imposta sostitutiva mutuo (0,25% su 170.000): 425 euro
- Totale imposte: 2.925 euro
Con bonus under 36:
- Imposta di registro: 0 euro
- Imposta ipotecaria: 0 euro
- Imposta catastale: 0 euro
- Imposta sostitutiva mutuo: 0 euro
- Totale imposte: 0 euro
Risparmio totale: circa 2.925 euro — che si aggiunge alle spese notarili (che restano invariate) e rappresenta una liquidità importante per chi è alle prime armi con il mercato immobiliare. Se il venditore fosse un costruttore soggetto a IVA, il credito d'imposta recuperabile sarebbe di 8.800 euro (4% su 220.000), da usare in compensazione negli anni successivi.
Prima di affrontare un acquisto immobiliare, è utile avere le basi della gestione finanziaria: leggi la nostra guida su come fare un budget familiare per impostare correttamente le spese una volta diventati proprietari.
Differenze con le agevolazioni ordinarie prima casa
Chi non rientra nei requisiti under 36 può comunque accedere alle agevolazioni prima casa standard, ma con importanti differenze:
| Voce | Agevolazione ordinaria | Bonus under 36 |
|---|---|---|
| Imposta di registro (da privato) | 2% (min. 1.000 €) | 0% |
| Imposta ipotecaria | 50 € fissi | 0 € |
| Imposta catastale | 50 € fissi | 0 € |
| IVA (da costruttore) | 4% | 4% ma con credito d'imposta pari all'IVA |
| Imposta sostitutiva mutuo | 0,25% | 0% |
| Requisito anagrafico | Nessuno | Under 36 nell'anno del rogito |
| Requisito ISEE | Nessuno | Max 40.000 € |
Le condizioni sull'immobile (categoria catastale, residenza, non possesso di altri beni) sono identiche in entrambi i casi. La differenza principale sta nel fatto che l'agevolazione ordinaria riduce l'imposta ma non la azzera, mentre il bonus under 36 porta a zero tutte le imposte di trasferimento.
Decadenza e casi particolari
Quando si perde l'agevolazione
Come per l'agevolazione ordinaria, il bonus under 36 decade se:
- Non si trasferisce la residenza nell'immobile entro 18 mesi dal rogito.
- L'immobile viene venduto o ceduto a titolo oneroso entro 5 anni dall'acquisto, salvo che entro un anno si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
- Si fornisce una dichiarazione mendace al notaio riguardo ai requisiti (residenza, non possesso di altri immobili).
- L'ISEE risulta superiore al limite di 40.000 euro o non viene presentato entro i termini.
In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate, maggiorate di una sanzione del 30% e degli interessi legali maturati. L'impatto economico può essere significativo, quindi è essenziale rispettare tutti gli impegni dichiarati.
Acquisto in quota: cosa succede
Se l'immobile viene acquistato in comproprietà tra due soggetti di cui uno solo rispetta i requisiti under 36, l'esenzione si applica solo alla quota del soggetto che ha i requisiti. La quota dell'altro comproprietario sconta le imposte ordinarie o l'agevolazione standard prima casa (se a sua volta la richiede). Questo rende conveniente massimizzare la quota del comproprietario under 36 nei limiti della correttezza fiscale.
Acquisto con il Fondo di garanzia prima casa Consap
Il bonus under 36 è cumulabile con la garanzia statale Consap (ex Fondo Giovani Coppie), che consente di ottenere mutui fino all'80% del valore dell'immobile con garanzia dello Stato fino al 50% della quota capitale. Per i giovani under 36 con ISEE sotto 40.000 euro, la garanzia sale all'80% della quota capitale: uno strumento molto utile per chi non ha sufficiente patrimonio personale. I due benefici si sommano e rendono l'acquisto notevolmente più accessibile.
Per capire come pianificare il risparmio necessario per l'anticipo della casa, puoi leggere il nostro articolo su i migliori conti deposito del 2026, dove trovi le soluzioni più convenienti per accumulare liquidità in sicurezza.
Bonus prima casa under 36 e investimento immobiliare
Una domanda che in molti si pongono: è conveniente comprare casa sfruttando il bonus, oppure conviene continuare ad affittare e investire la differenza in strumenti finanziari?
Non esiste una risposta univoca, ma ci sono alcune considerazioni chiave:
- Il bonus abbassa il costo di ingresso nell'acquisto, rendendo il confronto con l'affitto più favorevole alla proprietà.
- L'immobile come abitazione principale non è un investimento puro: genera un risparmio (l'affitto che non si paga) ma anche costi fissi (IMU se seconda casa, manutenzione, spese condominiali).
- I mercati finanziari hanno offerto storicamente rendimenti medi annui interessanti su orizzonti lunghi, ma con volatilità che l'immobile non ha.
- L'acquisto della prima casa va inserito in un piano finanziario complessivo: non esaurire tutta la liquidità nell'anticipo lasciando zero per il fondo di emergenza.
Se stai valutando l'investimento immobiliare in modo più strutturato, oltre all'acquisto della prima casa, puoi approfondire nella nostra guida completa su come investire in immobili.
Come sfruttare il bonus: il processo passo per passo
- Verifica i requisiti: controlla la tua età alla data prevista del rogito e calcola il tuo ISEE presentando la DSU all'INPS (puoi farlo online sul sito INPS o tramite CAF).
- Scegli l'immobile: verifica che rientri nelle categorie catastali ammesse (escluse A/1, A/8, A/9) e che sia nel comune dove hai intenzione di stabilire la residenza principale.
- Informa il notaio: al momento del compromesso e poi al rogito, dichiara espressamente di voler usufruire del bonus under 36. Il notaio inserirà nell'atto le dichiarazioni necessarie e applicherà direttamente l'esenzione.
- Trasferisci la residenza: entro 18 mesi dal rogito, sposta la residenza all'indirizzo dell'immobile acquistato. Conserva la documentazione.
- Se hai acquistato da costruttore: utilizza il credito d'imposta IVA in compensazione tramite F24 nei periodi di imposta successivi, oppure indicalo nella dichiarazione dei redditi per richiedere il rimborso.
Per chi è alle prime armi con la gestione del denaro e sta pianificando un acquisto importante come la casa, può essere utile iniziare dalle basi: la guida su come iniziare a investire da zero offre un quadro generale sulla pianificazione finanziaria personale che si applica anche all'acquisto immobiliare.
Se stai pensando a cosa fare con i risparmi che restano dopo l'acquisto, considera che anche piccoli accantonamenti mensili in strumenti efficienti possono crescere nel tempo: approfondisci con il nostro articolo sul piano di accumulo (PAC) in ETF e azioni.
Domande frequenti
Il bonus under 36 è ancora attivo nel 2026?
Sì. La misura è stata prorogata e si applica agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2026. Per beneficiarne è necessario rispettare il requisito anagrafico (meno di 36 anni nell'anno del rogito) e il limite ISEE di 40.000 euro. La proroga vale sia per acquisti da privati sia per acquisti da costruttori soggetti a IVA.
Se compio 36 anni nel 2026, posso ancora usare il bonus?
Sì, a condizione che il rogito venga stipulato entro il 31 dicembre 2026, indipendentemente da quando compi gli anni nel corso dell'anno. Il requisito è avere meno di 36 anni nell'anno solare in cui viene stipulato l'atto notarile, non alla data precisa del rogito. Quindi anche chi compie 36 anni a gennaio 2026 può acquistare entro dicembre 2026 beneficiando del bonus.
Cosa succede se il mio ISEE supera 40.000 euro dopo l'acquisto?
Il requisito ISEE deve essere rispettato alla data del rogito. Se l'ISEE in corso di validità alla data dell'atto è uguale o inferiore a 40.000 euro, l'agevolazione è applicata correttamente. Un ISEE successivamente più elevato (ad esempio quello dell'anno successivo) non determina la decadenza del beneficio, che si consolida al momento del rogito. Il problema si pone solo se al momento del rogito l'ISEE non è stato ancora presentato e poi risulta superiore al limite.
Il bonus under 36 è cumulabile con il Fondo di garanzia Consap?
Sì. Le due misure operano su piani diversi: il bonus under 36 agisce sulle imposte di trasferimento (azzerandole), mentre il Fondo Consap è una garanzia statale sul mutuo che consente di accedere a finanziamenti più elevati con meno patrimonio personale. Per i giovani under 36 con ISEE sotto 40.000 euro, la garanzia Consap può arrivare all'80% della quota capitale del mutuo, rendendo le due misure estremamente sinergiche.
Posso usare il bonus se acquisto con un familiare che ha più di 36 anni?
Sì, ma l'esenzione si applica solo alla quota del comproprietario che rispetta i requisiti under 36. La quota dell'altro comproprietario è soggetta alle imposte ordinarie o all'agevolazione prima casa standard (se applicabile). In pratica, conviene valutare attentamente la ripartizione delle quote al momento della stipula per massimizzare il beneficio fiscale complessivo.
Quali documenti servono al notaio per applicare il bonus?
Il notaio inserirà nell'atto le dichiarazioni sostitutive necessarie, che il compratore firma in sede di rogito. I documenti principali da portare sono: documento d'identità, codice fiscale, ISEE in corso di validità (o la ricevuta della DSU presentata all'INPS), e le stesse documentazioni richieste per qualsiasi rogito (dati catastali, planimetria, APE). È il notaio a gestire la verifica formale dei requisiti e ad applicare l'esenzione direttamente nell'atto.