I proventi degli affitti brevi tramite Airbnb e piattaforme simili in Italia sono soggetti a cedolare secca al 26% (21% per il primo immobile affittato a breve termine). Airbnb applica una ritenuta alla fonte del 21% su tutti i pagamenti a host italiani, che viene poi conguagliata in dichiarazione dei redditi. Dal 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Regionale (CIR) per inserire annunci sulle piattaforme.
Come funzionano le tasse sugli affitti brevi (Airbnb) in Italia
Gli affitti brevi sono contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche (non in forma d'impresa) per immobili a uso abitativo. Rientrano in questa categoria le locazioni tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo e piattaforme analoghe.
Aliquote cedolare secca per affitti brevi 2026
| Situazione | Aliquota |
|---|---|
| Primo immobile destinato ad affitti brevi | 21% |
| Secondo, terzo e successivi immobili | 26% |
| Più di 4 immobili affittati a breve termine | Obbligo apertura partita IVA (attività imprenditoriale) |
Come funziona la ritenuta alla fonte di Airbnb
Airbnb è obbligata a funzionare da sostituto d'imposta per i host italiani persone fisiche. Questo significa che:
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Airbnb trattiene il 21% sui pagamenti
Su ogni pagamento che ricevi, Airbnb trattiene automaticamente il 21% a titolo di ritenuta d'acconto e lo versa all'Agenzia delle Entrate per conto tuo. Ricevi solo il 79% del corrispettivo lordo.
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Ricevi la certificazione delle ritenute
A febbraio dell'anno successivo, Airbnb ti invia la Certificazione Unica (CU) con le ritenute operate durante l'anno. Tienila — ti servirà per compilare la dichiarazione dei redditi.
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Dichiari i redditi e conguagli
Nel modello 730 o Redditi PF, dichiari i proventi da affitti brevi e indichi le ritenute già subite. Se la tua aliquota è il 21% (primo immobile), il conguaglio è zero. Se la tua aliquota è il 26% (secondo immobile in poi), versi la differenza del 5%.
Obbligo CIR (Codice Identificativo Regionale)
Dal 2024 è obbligatorio avere il CIR (Codice Identificativo Regionale, chiamato anche CIN in alcune regioni) per pubblicare annunci di affitti brevi su qualsiasi piattaforma italiana o straniera. Il codice si richiede alla regione o al comune dove si trova l'immobile — le procedure variano. Airbnb blocca gli annunci degli host italiani che non hanno il CIR. La mancata comunicazione del CIR agli ospiti e il suo mancato inserimento negli annunci è sanzionata.
Cosa si può dedurre dagli affitti brevi
Con la cedolare secca non si possono dedurre spese di gestione, pulizie, utilities, ammortamenti o altri costi. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sul provento lordo. Se preferisci dedurre le spese, puoi optare per il regime ordinario IRPEF — ma quasi sempre la cedolare secca è più conveniente perché l'aliquota effettiva IRPEF è superiore al 21-26% per la maggior parte dei contribuenti.
Affitti brevi come attività d'impresa: quando scatta
Se affitti più di 4 immobili tramite affitti brevi, l'Agenzia delle Entrate considera l'attività di natura imprenditoriale. In questo caso:
- Obbligo di apertura partita IVA con codice ATECO specifico
- Assoggettamento a IRPEF o IRES (non cedolare secca)
- Contributi previdenziali INPS
FAQ
Come indico "primo immobile" ad Airbnb per la ritenuta al 21%?
Nella sezione "Informazioni fiscali" del profilo host su Airbnb puoi indicare che l'immobile è il tuo primo ai fini delle ritenute. Airbnb può applicare il 21% o il 26% a seconda delle informazioni fornite. Il conguaglio finale avviene comunque in dichiarazione dei redditi.
Devo pagare le tasse sugli affitti brevi anche se guadagno poco?
Sì, non esiste una soglia di esenzione per gli affitti brevi. Ogni euro guadagnato tramite piattaforme come Airbnb è soggetto a cedolare secca. La ritenuta alla fonte di Airbnb viene operata indipendentemente dall'importo annuale. Tieni traccia di tutti i pagamenti ricevuti durante l'anno.
Cosa succede se non dichiaro i proventi da Airbnb?
Airbnb trasmette automaticamente all'Agenzia delle Entrate i dati di tutti i pagamenti a host italiani. Non dichiarare questi proventi significa rischiare un accertamento con sanzioni dal 120% al 240% delle imposte dovute, oltre agli interessi di mora. Il rischio di controllo è elevato perché i dati sono già in possesso del fisco.